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今天清晨，我醒来时收到了我指导过的一位房地产投资者发来的短信:“我的保险真的会因为气候变化而增加一倍、两倍甚至被取消吗？”我的回答直截了当:“是的。”我接着解释说，随着气候变化的推进，保险行业正在重新评估如何在管理其核心业务的同时控制其风险敞口，当然，这项业务是为投保人的房产提供保险的，并在受损或毁灭的情况下提供安全网。但现在，这是一个更为复杂的问题，对本地和全球的保险行业来说，都是一个不断演变的问题。

1、气候变化对房地产的影响

2019年2月，被认为是世界上最古老、最大的跨学科房地产，和土地使用专家网络首屈一指的房地产研究，以及领导机构城市土地研究所(ULI)与Heitman Properties LLC合作发表了一篇研究论文，一家全球性的房地产投资管理公司，报告题为“气候变化对房地产的影响。”这种类型的研究论文也被称为“白皮书”，即提供某一问题的信息、数据或建议的政府或其他权威报告。这篇被广泛引用的报告是一篇有效的、有学术价值的文章，讲述了气候变化对房地产和投资制度方面产生的重大、广泛和全球性影响。

报告指出，保险业正在尽其所能应对正在发生的变化，但它也支持美国政府“第四次国家气候评估”中的警告，即极端事件正变得越来越频繁、激烈和广泛。

2、保险业对气候变化的看法

《保险杂志》创办于1923年，它被广泛认为是阅读最活跃、最受尊敬的房产和伤亡新闻出版物，它始终如一地提供与气候变化有关的保险业现状的最新信息。日益强大和更加极端的天气事件造成的重大损失，正迫使该行业积极重新审视长期以来的行业规范。事实上，根据全国保险委员协会的数据，家庭保险费率正在上升，而且还将继续上升。从2005年到2015年(有最新数据的那一年)，房价上涨了50%以上，他们将此归因于一小部分问题，首当其冲的是自然灾害，你可以在这里下载PDF报告。

3、保险局限性

可以理解，保险有其局限性，保险公司对如何管理和应对这些不断上升、破坏性越来越大的事件所带来的风险越来越敏感。但其中一些措施限制了保险公司承保的区域范围、承保的范围、同一种保险的费用，甚至限制了房屋或财产是否可以投保。州保险委员不能强迫公司继续为特定地区或风险类别投保，根据大多数州的指导方针，只要保险公司能够证明提高保费的经济原因是合理的，在大多数情况下，即使保费增幅最大，保险公司也不会受到州的反对。

4、如何保护您的房地产投资

作为一个负责任的房地产投资者，这对你意味着什么？它清楚地表明，你必须在理解哪些风险可能影响你的房地产投资，以及随着天气事件继续恶化，这些风险的可能性有多大方面发挥积极作用。你还需要评估潜在的风险，不仅要评估你目前的房产，还要评估你正在考虑收购的任何新房产。但仅仅因为一处房地产面临的风险上升，并不意味着该房地产是不理想的，这只是意味着，有了新发现的知识和对该房产未来前景的全面了解，你现在可以更准确地评估它是否适合你的投资组合。

请记住，您可以通过负责任的维护来降低许多风险，你可以通过深思熟虑的计划来避免其他风险。你不是一个未知未来的囚犯，你无法控制气候变化的影响，但你绝对可以控制你对预期的反应。

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今天早上写信给我的投资者，他们已经在这个国家的几个地区进行了投资，每个地区都有不同的气候和天气问题需要应对。一些地区长时间少雨，随之而来的是大量未预料到的降雨，在干旱时期，地面会变干变硬，当周期性的洪水来临时，土地不能足够快地吸收水分，所以洪水就来了，这对保险公司来说是一笔巨大的负债。其他一些地区经历了更强烈的火灾季节，更强烈的风，或极端的冰冻事件，不同的地区有不同的气候影响，所以你可以看到保险公司如何面对一些非常现实的新挑战，这些复杂的问题使保险公司准确分析、有效评估和管理其风险敞口的能力复杂化。

5、我们都一样

和我们一样，保险公司也是为了赚钱，在这种情况下，他们不是坏人，他们不过是试图在一个正在迅速建立在新常态之上不断变化的全球环境中继续盈利的企业。对于如何应对气候变化对您的投资组合的影响，有许多解决方案，比如以下这些方法：

• 自学。
• 尽可能多地阅读。
• 充分了解你投资的地区和区域。
• 了解已经发生的风险。
• 不要假设，仅仅因为你以前在一个地区投资过，就不要想当然地认为你知道所有与气候相关的潜在风险。
• 展望未来的风险。
• 研究如何缓解即将到来的变化。

一旦你完成了这个练习，对你的情况有了新的认识，那么，你可以和你的保险代理人谈谈，准备好问一些非常具有挑战性的问题，以确保你的代理人了解与天气相关的风险。

如果你已经拥有了房产，回顾一下你的现金流分析项目可能已经发生了怎样的变化(包括水电费、保险费用、维修、更换后的天气事件)，和影响您的利润率。如果你正在考虑购买一处新的房产，那么在你的尽职调查的大多数方面，都要增加额外的研究和成本考虑，不要完全依赖卖方提供的历史数据，在你的现金流分析中，考虑到这些项目在未来可能发生的变化。最重要的是，记住，你没有被困住，如果你不喜欢你找到的房产，你在拥有它后，你可以卖掉它。然后，走出去，找一些你觉得可以让自己生活得更舒适的房产。

一旦你完成了你的研究，如果你能够适应现实，那么就去做吧，相信自己的直觉。如果你不喜欢你找到的房产，而且你还没有拥有它，那就不要买它，利用你新获得的知识和技能，开始寻找下一个你更愿意管理的风险资产。

最后，你必须觉得这个房产是一种资产，而不是负债。如果在评估一个地区或一个物业的风险敞口时，你发现该物业受到的损害或风险超过了你的舒适水平，那么是时候去别的地方看看了。

您对气候变化及其对保险业的影响有何看法？让我们在下面的评论部分进行讨论。

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