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投资者需要知道的一个基本的房地产概念是租赁结构，许多人可能知道住宅租赁，然而，商业地产租赁则完全不同，当涉及到商业地产租赁时，一种流行的租赁类型是三重净租赁，这尤其适用于单个租户的房产。以下是商业租户可能签署的不同类型租约的概述，以及投资者在涉及三重净租赁时应该熟悉的信息。

一、房地产租赁的主要类型

房地产租赁有两种基本类型，即总租赁和净租赁，租户需要支付的费用是两者之间的主要区别。

1、何谓总租赁？

当涉及总租赁条款时，承租人需要支付先前与房东商定的租金，这个价格取决于房产，除此之外，租户可能要负责不同的公用设施。许多美国人可能对总租赁很熟悉，这是因为这些是房东在向房客出租房屋和公寓时使用的方式，它们在其他面向消费者的房地产领域也很常见，例如，酒店房间和自储单元。

2、什么是净租赁？

净租赁是将特定的财务义务转移给承租人的租赁方式，租户支付的金额将取决于净租赁的类型，但财务责任可能包括保险、公用事业、税收等方面。

3、净租赁主要分为四大类

（1）绝对净租赁

在这里，每个租户都有责任支付每一笔可能的费用，包括可能的大修费用，也可能只有一些与维护相关的限制，举一个例子，当一个建筑经历了结构问题时，因为它是旧的房子，在三重净租赁的情况下，房东就应该对此负责，但是如果是绝对净租赁，承租人就应该对其负责。

（2）单净租赁

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除了水电费和租金外，在缴纳物业税时，租客也要负责。

（3）双重净租赁

除了水电费和租金，当涉及到支付物业税和建筑保险时，租户应该负责。

（4）三重净租赁

除了水电费和租金外，物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用都是由租户支付的，其中最常见的就是三重净租赁，因此，“净租赁”和“三重净租赁”通常可以互换使用。

如果遇到单一的净租赁并不常见，绝对净租赁也不常见，对于多租户的房产，如办公楼和购物中心，经常出现的是双重净租赁，即使这些费用最终成为租户的责任，很多房东更愿意通过他们来支付，这样他们就可以确保费用得到支付。通常，三重净租赁的初始期限很长，但三重净租赁的初始期限超过10年的情况并不常见，租户可以选择延长租期，而且，他们的租金也会逐渐上涨，这就是他们所说的“自动扶梯”方式。

二、什么时候可以使用三重净租赁？

人们可以在任何类型的商业房产上使用三重净租赁，但对于独立式或单租户房产来说，这是非常实用的，如果维护和保险费用由众多租户分摊，那么三重净租赁可能最终会成为后勤方面的噩梦。三重净租赁通常出现在独立的零售物业上，如俱乐部、仓库、便利店等。还有沃尔格林(Walgreens)、麦当劳(McDonald 's)、好市多(Costco)或大型工业仓库，这种情况在大型单租户物业上也很常见，比如工业地产和医疗写字楼。

1、三重净租赁如何使房东受益？

房东可能希望使用三重净租赁，这样业主的可变成本就会从房东身上转移到租户身上。举一个例子，假设你有一个单独的住宅，最终租给了租户，有一年，你的房产税增加了500美元，你得承担那笔费用，然而，如果我买了一栋楼，并以三重净租赁的方式租给另一家企业，那么每一笔费用都将由租户承担，增加税收不会影响你的现金流。除此之外，长期三重净租赁的性质可以降低再租赁和空置的风险，加上现在，内置自动扶梯的租金收入稳步增长。基本上，三重净租赁允许房东将风险最小化，租户可以长时间锁定，这让房东的开支可以预测到。但使用三重净租赁并非完全没有风险，维护问题就是一个例子，及时办妥这件事仍然是业主的责任，业主经常这样做是为了保护他们的投资房产，另一方面，租客对日常维护支出也不太感兴趣。

2、三重净租赁如何使租户受益？

三重净租赁似乎只对房东有利，然而，与总租金相比，它们的租金往往较低，这是可行的，因为租户同意长期租赁，并承担任何可变成本的风险，如维护、保险和税收的问题，即使在他们把额外的责任从成本中剔除之后，租客通常也能得到更好的待遇。大多数情况下，三重净租赁的初始租金率是有利的，一般来说，与市场租金预期涨幅相比要小一些，历史上，商业市场租金的年增长率为3%到4%，除此之外，每年租金上涨1%到2%也是很正常的，因此，租赁的成本结构通常是有利的，租户知道他们需要在整个租期内每年支付多少租金。

三、总结

三重净租赁对租客和房东都是有利的，出于这些原因，它是一种常见的租赁结构也就不足为奇了。既然您已经了解了三重净租赁的工作方式，那么在分析您想要投资的任何三重净租赁房产时，您就可以放心了。对于以上没有提到的租赁类型，您有什么问题吗？你可以在下面的评论部分问我。

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