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纽约买房指南：价格类型最佳时机首付律师

发布时间：2019/03/21　文章来源：网络

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导读：曼哈顿的中位数销售价格目前为110万美元，布碌仑和皇后区的中位数销售价格分别已上涨至80 8万美元和57 35万美元，卖家通常期望拿到20%的首付款，这意味着买家需要准备至少10万美元，以上均

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曼哈顿的中位数销售价格目前为110万美元，布碌仑和皇后区的中位数销售价格分别已上涨至80.8万美元和57.35万美元，卖家通常期望拿到20%的首付款，这意味着买家需要准备至少10万美元，以上均说明，在纽约市购买房屋是一项艰巨的任务。

雪上加霜的是，根据最新的人口普查调查，纽约市收入中位数仅略超5.7万美元：忽然之间，买房似乎不仅困难，而且貌似不可能。

但是有一些好消息：纽约市正处于建筑热潮之中，供应量大于需求量，买家往往在价格优惠方面占据上风。此外，知名经纪人斯蒂芬·盖勒表示，房地产市场最近一直处于低迷状态(特别是在曼哈顿)，价格预计会进一步下跌。您可能入手不了联排别墅(townhouse)，但市场上有成千上万的公寓(apartments) ，如果您愿意在住房规模上做出妥协，那么您可能会有不错的收获。

道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的房地产经纪人卡罗尔•斯塔布说：“现在肯定是买方市场。”

在纽约购买房屋，需要知道什么？小编希望揭开这一过程的神秘面纱，并为首次购买者和寻求额外指导的人提供有用的资讯。

纽约房价多少？

房地产网站Zillow表示，目前市场上市房屋的中位数价格高达82.5万美元。根据StreetEasy的数据，2018年10月，曼哈顿的房价出现2008年金融危机以来最大的同比价格下降，2018年第三季度与2017年同期相比下降了1.8%。根据StreetEasy的价格指数指标，曼哈顿房价刚刚超过110万美元，而布碌仑为726,874美元，这表明价格停滞不前。

与此同时，皇后区的房价飙升。 StreetEasy的价格指标预计2018年该市的房屋价格为536,028美元，比2017年增加7%。在2018年夏季，皇后区有两个社区的销售价格中位数首次超过100万美元。房地产专家预测亚马逊开设第二个总部只会进一步推高房价。

StreetEasy的高级经济学家透露，“皇后区一直是销售市场中的异常值，其价格涨幅一直高于布碌仑或曼哈顿，同时又比这两区保持相对低的房价。”

总体而言，自2008年经济衰退以来，纽约房价大幅反弹。然而，全市充斥着创纪录数量的房屋，专家们认为这将促使价格下降，特别是在曼哈顿和布碌仑。专家都表示，不断增长的库存将转化为未来几个月的进一步降价。

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为什么这么贵？

房地产专家乔内森·米勒表示，随着市场开始复苏，2008年金融危机后，来自世界各地的资金涌入，促使开发商进行大规模建设。由于城市空间有限，建设成本高，土地价格昂贵，开发商选择建造豪华开发项目，反而推动了全市范围内价格上涨。

“纽约市一直面临房价不可负担的问题，最近的房地产热潮只是进一步夸大，”米勒说。

可以在纽约购买什么样的房屋？

有几种类型的房屋可供纽约潜在买家考虑：

康斗公寓(Condo)：购买公寓后，拥有公寓的所有权，以及建筑物公共区域的某些部分(例如健身房)。虽然公寓大楼将有一个董事会，但它会像合作公寓董事会那样诸事干预，业主可以轻松租赁或选择转售。对于那些不寻求长期投资的人来说，康斗公寓好脱手，通常是一个不错的选择。另一方面，它们通常更贵，业主可能会被要求支付更多的杂费。

合作公寓(Co-op)：对于那些希望进行长期投资的人来说是理想的选择。在合作公寓大楼中，业主有份，和其他业主一起共同拥有建筑大楼及其单元。合作公寓董事会发挥着重要作用，可以决定您是否可以出租单元或对公寓进行重大更改。董事会在决定谁拥有物业方面也发挥着重要作用，所以即使你有硬件，有时也很难入手。与康斗公寓相比，纽约市合作公寓通常比较古旧，有些还住着名人(例如上西区)，这意味着申请流程更严格。然而，纽约市合作公寓数量庞大，通常也比公寓花费少。

联排别墅(Townhouse)：联排别墅通常是一栋三层或四层的建筑，与一座街区的其他建筑相连；它可以作为一户单独的家庭住宅或在其楼层铺设多个公寓。虽然联排别墅比独立式住宅狭窄，但它们通常拥有后院和屋顶，并提供比公寓更多的隐私。它们也往往价格昂贵，许多街区的联排别墅要价超过100万美元(有的高达8400万美元)。

完全独立的住宅(Fully Detached Home)：在曼哈顿很难找到这类型的房屋。现在作为宾州大博物馆的弗里克(the Frick)，就是19世纪和20世纪初曼哈顿的主要独立住宅的样式，相对来说在迪特马斯公园(Ditmas Park)和森林小丘(Forest Hills)等社区较容易找到。它们通常比联排别墅更宽敞、并且有足够大的户外空间。

阁楼(Loft)：今天在纽约定义阁楼是很棘手的，因为新建成的多为仿阁楼。通常情况下，阁楼指的是前工业或制造业建筑大楼的空间被转化而成住宅空间。它们以高高的天花板、大窗户、宽敞的空间和少有内墙隔断为特征。保持原貌的阁楼大多可以在翠贝卡(Tribeca)、苏荷(Soho)和威廉斯堡(Williamsburg)等社区找到。

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应该租房而不是买房吗？

大多数搬到纽约的人都喜欢租房，因为购买房屋的成本过高(租房者占2016年城市人口的65%以上，比2006年的60%有所上升)。但如果你打算长期居住在这里，那么购买(而不是租赁)可能更有利，特别是考虑到纽约市的高租金成本。

像东村(East Village)、西哈林(West Harlem)和秋园(Kew Gardens)的社区值得购买，因为能在更短的时间内收回投资成本。但是没有一个适合所有人的答案。最终，您的财务状况和个人偏好将决定您是租房还是购房。

购买的最佳时机是？

全美范围内，买房的最佳时间是在夏季快结束的时候，但在纽约市，理想的时间通常是春季或秋季。春天通常竞争激烈，但这也意味着买家的选择更多，因为春天通常是许多新开发项目(包括康斗和合作公寓)上市的时间。秋季的话，买家可能会获得更好的优惠：市场上通常有过剩的公寓，导致卖家降价。 StreetEasy估计最佳购买时间是4月至6月，9月至10月。

最糟糕的购买时间是冬季，确切的说，12月到2月。在此期间，上市量较少，因此买家不太可能获得各种形式的优惠。

需要多少首付？

首付是买家在买房时必须考虑的最大因素之一。根据StreetEasy的说法，预付定金越低，你就越有可能支付更高的利率并可能在将来产生其他费用。此外，首付越低，找到房贷的可能性越小。
20%的首付款被视为基准，并且能够达到该门槛将大大增加您获得贷款的机会并降低利率。专家说，可以找到首付较低的房屋，特别是一些新公寓大楼。透过降低首付款，您剩下成本不妨考虑其他因素，例如在违约的情况下获得私人抵押贷款保险。

由于联邦住房管理局(FHA)的贷款，您也可以支付低至3.5%的费用，但全市没有那么多符合FHA标准的建筑，而且大多数都位于外围的行政区，须三思而行。

应该找经纪人吗？律师怎么样？

您可以在没有房地产经纪人或经纪人的情况下买房，但有的话更好，特别是考虑到纽约市场上激烈的竞争。当想要购买纽约合作公寓时，经纪人特别有用，因为他们会更熟悉该房产的要求，并能够让您更好地了解董事会眼中理想的人选。更重要的是，成交时无需支付经纪人费用。这笔钱通常包含在销售金额中，并在代表卖方的经纪人和买房的经纪人之间瓜分。

在纽约市，获得房地产律师更为重要。与全美其他地区不同，这里的买家需要制定合同来收尾，除非您熟悉法律，否则这将是令人头痛的。律师还可以更好地为您提供有关新建筑物中的潜在问题或家庭噪音投诉、建筑违规等等的建议。通常，纽约市的买方和卖方都有法律代表，作为买方，拥有律师可以确保您不会被卖方欺骗。这类工作的费用从1,000美元到5,000美元不等。

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应该获得预先批准函吗？

这是肯定的。如果您正在与经纪人一起找房，几乎所有人都会坚持要求您获得贷款人的预先批准信。预先批准信等于告诉卖家您对购买非常认真，并且会大大增加您入手的机会。

贷款人根据您的收入和信用评分创建预先批准函，通常在30分钟内准备好。获得预先批准可能比预先获得资格更好，因为后者只提供了您有资格获得房屋贷款金额的范围，而前者给出了准确的估算，经纪人和卖家会更喜欢。总的来说，这个过程也有助于确保您真正走上买房之路。

就卖家的需求而言，尤其是合作公寓董事会，预先批准函为买家的财务状况提供了强有力的说明。最重要的因素是买家银行的批准，如果买家能证明已经在同一份工作上做了好几年，也很可能被董事会青睐。

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发布时间：2019/03/21

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