纽约哈德逊城市广场成功得益于政府的减税优惠!盘点硕果仅存的减税楼盘!也许是最后的机会！

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发布时间：2019/04/19　文章来源：网络

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导读：最近城中的热门话题当然是哈德逊城市广场（Hudson Yards）的盛大开幕。《纽约时报》报道，这个全美有史以来最大的私人开发项目，第一期工程拥有7座摩天大楼，已落实租户包括Fendi、Dior、CNN

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最近城中的热门话题当然是哈德逊城市广场（Hudson Yards）的盛大开幕。《纽约时报》报道，这个全美有史以来最大的私人开发项目，第一期工程拥有7座摩天大楼，已落实租户包括Fendi、Dior、CNN等高档品牌和大公司，同时Warner Media和L’Oreal USA也将租用写字楼建立总部。豪华产权公寓也被戏称为全球500强企业高管的理想居所，一卧租金起步价为$5200元，两层复式售价为$3200万元。

说实在的，这个庞大综合房地产项目顺利完成，纽约纳税人功不可没。之前大家都在讨论亚马逊是否应该获得政府30亿元减税补贴，以换取在皇后区设立总部并创造2万5000个工作岗位之时，却很少人注意到过去十多年来，市府为占地28亩哈德逊城市广场的资助其实高出一倍之多，达到近60亿元。这其中就包括产权公寓部分，所有买家享受20年地税减免的优惠。

购买公寓享有地税减免的优惠措施，在上世纪90年推出，纽约市政府为了鼓励开发商在一些亟待开发的区域建造楼宇，促进当地经济发展，给予地税减免优惠。还有一些减税政策是为了鼓励开发商建造可负担性住房提供给中低收入人群。但这项地税减免政策在前两三年受到诸多批评，尤其市长白思豪上任后，认为地税减免政策有被滥用的倾向，因此在2017年底对这项政策叫停。

由此一来，纽约市面上拥有减税政策的楼盘就显得凤毛菱角，它们成了许多买家和投资人眼中的稀缺品。因为拥有地税减免的楼盘，对比没有减税政策的楼盘，光在地税这一项就节省了80%以上的费用。打个比方，纽约市新楼盘，地税平均来说是$1.5每平方尺，也就是说1000平方尺的公寓单元，每月需要交纳地税1500元左右。但是拥有减税的楼盘，相同大小的公寓单元，每月地税甚至不到100元。

下面就重点介绍三栋尚拥
有减税优惠的全新楼盘

Hudson Yards由纽约地产龙头瑞联地产集团(Related Companies)和牛津地产集团(Oxford Properties)合力打造，位于曼哈顿中城西侧，紧邻高线公园、哈德逊滨河公园（Hudson River Park）和哈德逊林荫道公园（Hudson Park & Boulevard）的花园绿荫之间，西眺哈德逊河水岸，占地超过3.4万坪，总投资超过250亿美金。无论从占地面积、整体规模或投入资金，都远远超过新世贸中心。整个开发案预计于2025年完工，预计将带来大量的办公及商圈购物人潮，单单就业人口就高达4万人。

15 Hudson Yards是整个开发案中第一栋产权公寓，共285户，楼高90层，就坐落在哈德逊城市广场的上百家精品商店、米其林餐厅、国际品牌总部办公室和超过50%的绿荫覆盖之间，未来完工后，将是是美国十大最高住宅楼之一。可售房型从一卧至四卧，最低单价$2,418/sqft起，总价位在190万到1200万美金之间。该楼是纽约市最后一批421a减税政策的楼盘，享有20年地税减免。

我们以目前在售的一套二卧单元27G作为例子，售价$4,315,000, 面积达1464平方英尺，尺价为$2947, 在曼哈顿全新豪华楼盘中这个价位属中上水平。因为拥有20年的地税减免，现在每月地税只要46美元。

由纽约排名第一，最具实力与信誉开发商Extell出资4.53亿，打造东河湾地标级摩天建筑One Manhattan Square，它的最大亮点是，拥有10万平方英尺的室内外休闲设施（纽约市其它任何地方都没有这样全面的设施组合）。为了提供住户终极娱乐、社交和健身体验，曼哈顿广场一号拥有一家集中在安静庭院和放松花园周围的水疗中心，配备私人理疗室。多级别健身中心将提供三个游泳池、一个保龄球场、一个全尺寸篮球场、高尔夫模拟练习场、壁球场和瑜伽中心。其它休闲设施包括一家高级影院与表演中心、儿童游戏室和青少年游乐中心。同时，先进的休闲设施还提供很多其它娱乐选择，如烹饪休息室、酒室、雪茄房、地窖酒吧和展示厨房。

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这栋大楼目前已经封顶，而且交房工作已经陆续展开。由于是一个超大型项目，总共了800套单元，因此大楼还有许多单元供选择。一卧单元的售价从117万起，它也是纽约市最后一批享受421A减税福利楼盘，减税年限共20年，前12年房产税全免，后8年房产税交纳额度逐年增加。头12年的地税每月仅需要$13-$31美元。

截至7月4日结束的买家将不会支付一居室单位五年的物业管理费; 两间卧室高达七年的物业管理费; 或三间卧室至10年的物业管理费。

以目前在售的40L的二卧二卫单元为例，售价$2,834,000，面积1123平方英尺，尺价为$2523，这个价位在新楼盘中属中等水平。这套单元的地税仅为26美金一个月。

Waterline Square是曼哈顿上西区最受关注的开发案，分别由三位顶尖建筑师设计三座造型各异又相互呼应的塔楼，位于中城西和上西区两个街区的交汇处，享有便利的交通和舒适的居住环境，与之配套的是一座郁郁葱葱新建2.6英亩的公园，Waterline Square强调的是一个前所未有的城市生活方式。

Waterline Square提供263套公寓，分布在从第20层往上的高层，包括1-5卧，每套公寓都是豪华住宅的规格，建造十分讲究，除了挑高天花板与巨大落地窗缔造舒适开阔的氛围，内饰部分则由Champalimaud设计，依循众多豪宅和五星级酒店所采用的比例和规模，并运用多样高级天然材料，打造高雅时尚家居。

大楼价格为200万美元起，同样拥有20年的地税减免。以目前在售的二卧2.5卫单元33E为例，售价$4,195,000，面价为1497平方英尺，尺价为$2802，和15 Hudson Yards属于用一个档次，每月地税为121美金。

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以上介绍的三栋减税公寓，都是由纽约资深大开发商所建，建造品质和内部设计都属世界一流水平。正是由于他们长期为纽约市的建设做出诸多贡献，因此与纽约市政府有良好的合作关系，也常常得到政府的支持和政策倾斜。但随着减税政策的结束，目前新开发案已经不存在减税楼盘，以上三栋公寓楼不仅因为他们一流品质，更因为减税优惠在纽约市众多新楼盘中脱颖而出，显得尤其珍贵，同时也是买家和投资人最后的机会。