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在接下来的几个星期里，我将写一些普遍的真理，其实是那些根本不普遍或不正确的真理，这是第一篇文章，也是我最喜欢的一篇。

1、应纠正的普遍真理

错误的普遍真理1：当购买由房地产担保的贴现票据时，买第一个总是最好的。这是个“普遍真理”，但至少在我的经验中，绝不是一个真理，对于读者来说，关键是要理解为什么这句话在任何时候都是大错特错的，让我们一步一步来看看实际情况。43年来，我一直在买进、卖出和经纪贴现票据，如果这些所谓的已知事实对相信它们的人没有那么严重的伤害，那么它们将是有趣的。

2、总是先买第一张出示的票据对吗？

让我从一开始就说明，这没有内在的安全性。从1976年到2015年，我从未拥有过第一份头寸说明，让我们来看看一些真实的证据，例如，你有机会在第一时间买到打折的票据，由一户人家担保，这张票据目前的余额约为5万美元，你可以以4.5万美元的小折扣购买，获得上述贷款的房屋价值约为6.5万美元。我郑重声明，几年前，这张票据的售价要低得多，市场就是市场，它总是在变化。

3、我如何判断那张票据的安全性？

我不会把那张票据卖给我最大的敌人，更不会自己买，原因很简单，LTV(贷款与价值之比)，即票据余额与房屋市场价值之间的关系，显示房屋的产权不足，至少对我来说是这样，为76.9%。事实上，即使算上折扣，现价和房屋价值之间的贷款价值比也太高了，达到了69.2%，以我的经验来看，这个比例实在太低了。这几乎没有给任何潜在的成本留下任何宝贵的空间，包括可能需要的固定资金、销售成本(如经纪人佣金等)和成交成本。当然，这是假设一旦你完成了止赎程序，你可以以任何价格出售它，这将使你的成本增加约2,000至4,000美元。或者你也可以买第三张，这样会安全很多。

目前余额为50,000美元，它的售价约为4万美元，第一笔贷款大约10万美元，第二笔大约5万美元，该房产目前的市场价值为32.5万美元，这就是61.5%的贷款价值比。如果你必须取消这一点，让我们探讨潜在的成本，看看你会有什么。注意，违约通知时的持有期为三年。

• 销售价格：325000美元
• 止赎费用：3000美元
• 票据：1万美元
• 委员会/交易成本：25000美元
• 税款：4000美元
• 你面前的两笔贷款一年的还款：1万美元
• 意外成本：5000美元
• 第一/第二次贷款的回报：15万美元
• 现金进账总额：72,000美元(根据我的经验，这笔钱可以更多，也可以更少，但这些都是例外，不是规律。如果是从你的口袋里掏出来的，那就是成本，而不是销售收入。
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• 净收益：150000美元

是的，但是实际的回报是什么呢？持有票据/房屋总时间为4年，这是第一天，直到最后一天。总预算外投资为72000美元，这包括票据的买入价(4万美元)和全部现金支出。税前总利润是150,000美元 - 72,000美元= 78,000美元，在你持有这张票据的四年里，这大概就是你赚的钱，这大约是20%的回报率。想知道一个秘密吗？以上就是在丧失抵押品赎回权后一切正常的情况。

4、如果你取消抵押品赎回权，又不能把房子给别人怎么办？

我已经遇到这个难题很多次了，这就是所谓的现实生活，如果你没有准备好，生活可能会很糟糕，以下是根据个人经验得出的结论。我们正面临经济衰退，对吗？我们都知道，但我们不知道它什么时候会来，此外，这是规则的一个例外，如果它不是第一个立场说明，你的尽职调查最好涵盖的合理租金将是什么，你需要以防这种情况成为现实。这并不是说你找不到所有的购买信息，而是当你手头有贷款的时候，它就更重要了，让我们在使用上面提到的票据和房产时探索一下这样的情况。再一次说明，这很简单，它更多的是关于你身后房屋的净值，而不是该死的票据发放次序。

这是一套四室两卫的房子，带一间小的家庭娱乐室，位于立交桥附近，它有一个可停放两辆车的车库，它的面积大约是2500英尺，租金很便宜，每月2200美元，你的还本付息还不到1万美元/年。让我们把每年的GSI(总计划收入)分成两半，假设NOI(净营业收入)大约是13200美元/年，这给了墨菲定律每年3200美元的缓冲。(任何可能出错的事情都会出错，而且是在最糟糕的时候。)

现在，假设你是2010年左右不得不取消抵押品赎回权的众多票据持有人之一，你会拥有那块地至少4到7年，也许更久，但是等等，其实比那时候更糟，对吧？确实如此，因为价格下跌了很多，假设房产价格下降到26万美元左右，如果你等到2017年春末夏初，你就会回到32.5万美元或更高的水平，这是一个相当保守的数字，每年升值4.56%，假设美元直到2012年1月才开始升值。如果我们剔除升值幅度最高和最低的市场，超过一半的市场自2012年以来每年上涨约5%，他们今年不会这样做，我们假设租金不会增加，事实上，我们假设从2010年到2017年夏天，净值结果是没有现金流。

你的净收入将会稍高一些，这是由于你承担的两笔贷款的本金，但不会太多，你的回报也是完全可以接受的，大约每年11.6%没有现金流，14.7%有现金流(或3K/年)。这些只是关于购买第一位置票据的一些观察，LTV的原则仍然占据主导地位。假设你以4.5万美元的价格购买了5万美元的第一笔票据。房子的价值约为8.5万美元，如果你必须取消抵押品赎回权，而你又不能在当前的市场上卖掉它，你现在就是房东了，主要的区别是你拥有的房子没有债务。如果当前的市场租金大约是900美元/月，而你一年的NOI大约是5400美元，那么你每月的现金流，或多或少，与你最初的票据支付处于相同的范围，让我们来看看整体回报。

如果我们最终持有它的时间和我们第一次购买的时间一样，房子的售价大约是95000美元，使用与上面相同的参数，你的净收入支票将会在87,400美元左右，如果你花了1万美元把它修好，而且没有任何意外，那也不坏，你的整体回报率将在15%，甚至更高。正如你现在可能猜测的那样，这种情况不太可能发生，尽管你的回报率很可能保持在两位数的范围内，可能在10%到13%左右。我已经说过无数次了，我从来没有收到过我的年回报率，从第一天到最后一天，少于10%的报告，没有例外。这包括了我从1976年以来持有或代理的每一张票据、演出、未兑现以及其他任何位置，不是平均10%，每一张票据至少赚了10%，这大约是300万到400万美元的票据购买体验。

尽管43年的时间对于任何一种票据来说都不可能少于10%的年利率，但这个数字仍然可以在很短的时间内发生变化，与普遍的看法相反，历史并不总是准确地预测未来，我知道，因为我在其他房地产相关投资中看到过这种情况，我见过票据的折扣像疯了一样起起落落。看在上帝的份上，我在2003年完全放弃了整个南加州市场，因为它越过了“无论如何都是有意义的”这条线，你认为我为什么近20年都没有在加州买过一张票据？

就在几年前，第一笔票据的折扣还是30% ，现在下降到10%，有些是在平均水平，有一些相当复杂的解释，但供求关系是最简单的答案。婴儿潮一代已经发现了票据，我看到现金对现金的回报在令人惊讶的短时间内增加/减少了25%到50%，所以，如果在2020年，我买了一张总体回报率为6.75%的债券，我一点也不会感到意外，如果这种情况真的发生，你可以打赌，另类投资的回报也将低于债券。

我从未见过，就像《从未见过》里的情况一样，在相对较好的地区，住宅房地产的实际现金流相当于或高于同一时期的票据价值，可能的例外情况是翻转和夜间租赁。这种情况的概率超过90%，但在这一点上，我认为短期内不会出现这种情况，不过，这个观点，再加上20美元，就能让你和我在当地的咖啡馆里喝上一大堆咖啡和糖。

5、总结

• 任何票据的次序总是取决于该票据的实际LTV，没有例外。
• 尽职调查永远不会是最可靠的因素。
• 墨菲定律是真实存在的，这就是为什么不推荐你慷慨地提供LTV最大值的原因。还记得奥图尔是如何评价他的好友墨菲的吗？他是个乐观主义者。
• 经济周期是你的备份时，你必须取消抵押品赎回权，并必须保持相当长的一段时间的房产。以我的经验，下次任何一个周期不会遵循“脚本”的发展。
• 没有什么能取代你身后的高净值资产。

你需要记住，房地产担保的贴现票据的“圣杯”不是票据的次序，而是你背后的权益。你投资票据吗？为什么或为什么不？你有什么投资票据的问题要问我吗？让我们在下面的评论区讨论吧。

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