我们已经知道，拥有出租房产是一项免税投资。让我们更进一步了解一下。
如果你的租金收入根本不用交税呢？
我知道你可能会想，收入不需要在你的纳税申报单上申报，你肯定不是认真的吧。
哦，我是认真的。
1、综合属性
在这篇文章的其余部分，我们将重点讨论多功能房产，或个人使用和作为出租的房产。如果你的投资性房产是出租的，没有私人使用，抱歉，但这并不适用于你，希望在阅读之后，您能够找到利用这些规则的方法。
多功能住宅的一个例子是度假屋。包括夏天常去的海滩附近的地方，冬天常去的森林小屋，周末去滑雪的地方。
另一个例子是你的主要住所，当你离开家的时候，你偶尔会把它租出去，也许你想赚点外快，在度假或出差时把房子租出去。
2、它是如何工作的
决定你的租金收入如何申报的因素是你的天数：
- 把房子租出去
- 亲自使用
这将决定你房产的性质(居住或租赁)，因此，关乎到收入和费用的处理。
让我们分析三个不同的场景来更好地说明规则：
（1）租赁天数> 15天，个人使用天数<14天或是租赁天数的10%
（2）租赁天数> 15天，个人使用天数>14天或租赁天数的10%
（3）全年租赁天数< 15天
场景1：
如果你全年出租房屋超过15天，而以个人名义使用房屋的时间不足14天或总出租天数的10%，则该房屋被视为出租房屋。
例如，你把房子租出去250天，然后自己使用20天。租赁天数超过15天，个人使用天数不超过租赁天数的14天或10%(25)。
租金收入全额上报，分配给租金部分的费用(租金天数除以租金总额和个人天数——这里不考虑空置天数)按特定顺序扣除(抵押贷款利息和财产税，然后是所有运营费用，然后是折旧)。
在这种情况下，如果适用，您可以扣除受被动活动限制的损失。
场景2：
如果你全年出租房屋超过15天，而个人使用房屋超过14天或总出租天数的10%，则该房屋被视为住宅。
例如，你把房子租出去250天，然后自己使用30天。租赁天数超过15天，个人使用天数超过租赁天数的14或10%(25)。
租金收入全额报告，分配给租金部分的费用按与场景1相同的顺序扣除。出租部分的计算方法是将出租天数除以365。这里的分母包括了空闲天数，因为它为纳税人提供了更大的好处。分配给个人使用部分的抵押贷款利息和房地产税可以在附表A中扣除，因为该房产被视为住宅，而不是租赁。这样就腾出了更多的空间，可以从租金收入中扣除运营费用。
在这种情况下，你不允许扣除损失，因为该物业被视为住宅。
场景3：
如果你出租你的财产在一年中少于15天，该财产被认为是住宅。
在这种情况下产生的租金收入不必在纳税申报单上申报。
最好的部分是没有限制，也没有费用扣除必须分配到租赁部分。你可以以每天10万美元的价格将房子出租14天，获得140万美元的免税收入。
附注：如果这些数字与你产生共鸣，请告诉我你所在的房产市场，如果你正在寻找合作伙伴的话。
3、损失
我简单地讲了损失以及在情形1和情形2中它们是否可以扣除。
一般来说，当物业被视为租赁房产时，由于租赁活动而产生的损失是可扣除的，而且在大多数情况下受被动损失限制，当财产被视为住宅时，损失是不可扣除的。
这个概念需要更深入的分析，并将在以后的文章中更详细地讨论。
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