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你可以在公寓联合会里看到什么
发布时间:2019/11/13 文章来源:美房吧
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导读:每个人都说房地产投资是一项集体运动,没有伙伴,你就不会成功,他们说的完全正确。联合公寓有多个活动部分,有时需要全天关注,最知名的参
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你可以在公寓联合会里看到什么

每个人都说房地产投资是一项集体运动,没有伙伴,你就不会成功,他们说的完全正确。联合公寓有多个活动部分,有时需要全天关注,最知名的参与者是组成企业联合组织的普通合伙人(GP),他们是交易发现者、贷款担保人、找到投资者的人以及资产管理人。

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人们经常扮演多种角色,但是联合的规模越大、越复杂,就越难执行多个角色,一个更复杂的联合例子是当有一个增值组件的时候。

1、如何大规模进行房屋翻新

最常见的增值房产投资之一是,普通合伙人对现有物业进行翻新,其唯一目标是提高租金。在特定的市场约束条件下,通过仔细的分析来理解需要多少改造工作才能产生最大的回报。由于这种“一刀切”的方法,改造的范围可能会有所不同。无论范围如何,对改造的监督不仅对改造的执行至关重要,而且对项目的整体成功至关重要,这就引出了一个问题,谁应该管理这个组件?

 

对于较小规模的更新,它很容易被资产管理器吸收,然而,对于较大规模的翻新工程,总应该有一名具有相关施工管理经验的GP成员来监控该部分。对于经验丰富的投资者来说,这可能与您目前正在做的工作有偏差,因为大多数团队将这一职责外包给物业管理公司的施工经理或其他第三方。但请再和我多聊一会儿,找出你不应该外包这一职责的原因。

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2、为什么不应该外包

首先,如果你雇佣了一位施工经理,你和你的所有者利益是不一致的。与物业管理公司不同,物业管理公司的薪酬是通过每月的租金收入与物业的成功与否挂钩,外包的建筑经理在项目表现不佳时的薪酬实际上更高。这是由于施工管理报酬是根据项目总额的百分比计算的,如果总额增加,管理费也会增加。即使你找到一个建筑经理,他不愿意在项目超出预算时得到更多的报酬,他们也没有动力低于预算。另一个例子是,一位外包的施工经理不明白时间是如何影响公寓所有权的。

换句话说,你认为一个外包的施工经理是否理解推迟装修会对你的净营业收入(NOI)产生多大的影响,从而影响你的整体物业评估?此外,如果你的计划是在5年或更短的时间内出售房产,项目的延迟可能会让你的退出策略受挫。

3、在你的团队中拥有一个施工经理

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如果有一个施工经理作为GP的一部分,最终会为公寓联合提供了另一层保护。施工经理受到所有合作伙伴相同因素的内在激励,他们还可以提供替代的改造建议,从而节省成本和时间。而且,由于施工经理在GP中,他们也了解拥有和经营公寓背后的业务。

 

由于已经有很多角色组成了GP,添加一个施工经理似乎是不必要的。简化角色的一种方法是寻找具有构建管理背景的资产管理人员,不管怎样,认识到在你的团队中拥有这些经验的重要性,不仅会为你的投资增加一层保护,而且节省的成本和时间也会反映在你的整体回报中。你有其他的问题吗?请在下方留言分享。

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发布时间:2019/11/13
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