Sorry

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

每个月，我都会跟踪三个比率数据来衡量我在财务自由方面的进步。我首先会检查我的存款利率，储蓄率就是收入中用于储蓄、投资或减少债务的百分比。接下来，我会检查我的FIRE比率 (FIRE是财务独立，提前退休的缩写)，这是一个不太常见的术语，但却是一个简单的概念，它是你可以用投资的被动收入来支付生活费用的百分比，如果你每月花费4000美元，而带来1000美元的被动收入，你的FIRE比率就是25%。最后，我会跟踪我的可投资净值，虽然净值是一个日常用语，但我实际上建议你计算一下你的可投资净值，这是一个更有用、更现实的衡量财富的方法。

本文将会讲述你的净资产中应该包含什么，和不应该包含什么，更重要的是，还会讲述为什么应该排除几个关键数据的问题。

1、包括在可投资净值内的资产

（1）银行账户的资金

这个很明显，所以我们把它移开，你的支票账户、储蓄账户、定期存单账户和货币市场账户中的所有资金都将计入你的可投资净值中，这些是你最具流动性的资产，在紧急情况下，这些可以作为你的第一道防线，你应该把一到六个月的开支放在流动应急基金中，具体有多少这取决于你的风险承受能力，以及你是否在应急基金中创建了其他层次。

（2）股票投资

你的股票投资组合，包括股票、ETF、共同基金、公共房地产投资信托基金和其他公开交易的股票，当然都计入你的净值中。尽管许多房地产投资者对房地产投资如何胜过股票市场表现出了自负态度，但一个简单的事实是，房地产有其自身的局限性，而股票可以帮助你建立一个更全面的投资组合，众所周知，房地产的流动性很差，而且它需要大量的前期资金，这使得它很难多样化。

股票具有流动性，ETF和共同基金能使你的投资多样化变得极其简单，利用股票投资于个人退休账户(IRA)、401(k)退休账户(401(k)s)和个人退休账户(HSA)等避税账户也容易得多。另外，一个仅仅由房地产组成的投资组合很难是一个平衡的投资组合。

（3）债券

在今天的投资市场上，债券可能是枯燥和低收益的选择，但它们是退休保障和创收资产的主要组成部分，它们包含在你的可投资净值中。

（4）退休账户

所有的退休账户，不管里面有什么，都将计入你的可投资净值中，在你达到59.5岁之前，你可能无法获得这些资金，但它们仍然是一种投资，仍然每年为你计算复利，所以，这属于你的可投资净值。

（5）投资物业权益

你五年前花16万美元买了一套出租房，现在付了3.2万美元，如今它价值是20万美元，而你的抵押贷款余额已降至11.5万美元，你有85000美元的净资产，这就增加了你的净资产值。从技术上讲，当你把你的净资产加起来的时候，整个20万美元的房产价值会进入“资产”一栏，而11.5万美元的抵押贷款债务会进入“负债”一栏，但是你知道权益是什么，让我们开门见山地说你的权益增加了你的净值。

不过你要小心，房地产权益只存在于纸上，而且只有两种方式可以获得它，即举债或出售资产，出租房产的价值在于它们产生收入的能力，而不是它们的股本，至少不是按月计算。更糟糕的是，并不是所有的股权都是你的，如果你要出售那套价值20万美元的房产，你可能要付出15万到2万美元的成交成本，同样，房地产权益只存在于纸面上，而在现实世界中，你将花费巨额费用来实现它。

（6）私人票据

私人票据是你借给别人的私人贷款，对方可能是朋友、家人，也可能是房地产投资者。例如，有一对房地产投资夫妇，我和他们关系很好，他们在中西部投资，我一年中大部分时间都在海外度过，大部分收入都花在了房东的网上生意上，所以现在我没有做太多的房地产直接投资，但我借给这对夫妇一些钱，作为一种间接的方式投资房地产，并获得了丰厚的回报。

（7）投资房地产企业联合组织

如果你投资了房地产企业联合组织，它会计入你的净资产中，不幸的是，只有合格的投资者才能投资大多数房地产企业联合组织，想要成为合格的投资者，你需要拥有至少100万美元的净资产(不包括你主要居所的股权)，或者至少20万美元的年收入(如果你已婚，就是30万美元)。一些人对这一要求感到愤怒，他们大声疾呼，富人能够获得普通美国人无法获得的投资，但他们正是当初为保护普通美国人免受高风险投资而实施这一限制的人，所以，你不可能两全其美。www.meifang8.com

（8）私募股权基金和对冲基金

同样，多数私人股权基金和对冲基金也只对合格投资者开放，证券交易委员会认为他们高风险，高回报，不适合普通人，也许他们是对的，也许不是，但如果你足够成功，把钱投资到私人股本基金或对冲基金中，那么恭喜你，你可以将其计入你的净资产中。

（9）私人REIT和众筹投资

不久前，众筹投资和私人房地产投资信托基金(REIT)也只面向合格投资者，但美国证券交易委员会(SEC)做出了一个出人意料的合理举动，为房地产众筹网站设立了一项特别豁免条件，如今，任何人都可以投资这些网站，或者至少某些符合豁免条件的众筹网站。我已经在底层和Fundrise投资了一些钱，到目前为止，我对他们很满意，但是，现在说成功还早，所以别相信我的话，不管怎样，这些投资也属于你净资产中的“资产”一栏。

（10）价值上升的稀有收藏品

我不愿意把这个包括进去，因为每个汤姆、迪克和哈里都认为他们的收藏品有价值，大多数没有。几乎所有物理对象的价值都会下降，而不是上升，汽车、玩具、电子产品等等，这些都是贬值的资产，而不是升值的资产。很少有例外，还记得1962年的法拉利吗？你可以将其计入你的净资产中，如果是一辆经过修复的真正老爷车，那就很重要，这是一个新的条件，但如果这是你以前的变形金刚系列，那就别再自欺欺人了。

2、不包括在可投资净值内的资产

（1）你主要居所的权益

从技术意义上说，房屋净值是你的净值资产，但不是你的可投资净值资产，你不能用这些钱去投资或积累财富，它只是一种锁定权益。当你出售你的房子时，你可以用现金保留一部分权益(如果你超过了美国国税局的住宅资本利得免税，那么你就不用支付交易费用或者缴税了)，但那一天并不是今天，而拿出现金进行投资的唯一方法就是借债，这样就能抵消一部分现金。所以，你的房屋净值不是你可投资净值的一部分，虽然许多人强烈反对，但我认为罗伯特清崎(Robert Kiyosaki)是对的，他说过，住房是一种生活开支(就像食物)，这意味着你的家是一种负担，而不是一种资产。

你花在住房上的钱越少，你就越能投资于真正的投资项目，这些投资项目会随着时间的推移产生收入和复合收益，比如出租房产和股票ETF。即使你为你的主要住所装修房子，这也有助于你的现金流，但这并不意味着你应该把房子的净值作为你可投资净值的一部分，但如果你连续买入房子，从一个房子搬到另一个房子里，建立你的租赁投资组合，就像其他投资者所做的那样，一旦你搬走了，这些房子就会变成一项投资。

（2）个人车辆

你不是卡梅隆的爸爸，你那辆2001年的别克车也不是一种古董收藏，同样，从技术上讲，会计人员会把投资工具的权益作为你净值资产的一部分，但是，汽车是你交通费用的一部分，它们需要花钱维护，它们的价值会贬值，你在它们身上花的钱越多，你用于实际投资的钱就越少，唯一的例外是商用车辆，比如卡车，但那些不是私人车辆。

（3）个人物品

同样地，每个人都想把他们的珠宝和其他个人财产包括在他们的净资产里，这可能会让你觉得更富有，但如果你试图出售这些物品，你会发现你的物品几乎没有价值，即使是珠宝，如果你想要卖掉它，也只能卖几分钱，所以，这不是投资，它只是一件事物。

（4）负债

当然，你的净资产不仅仅是由资产构成的，你的负债减少了你的净值资产。负债是把你所有的投资资产加起来之后，减去所有的贷款、债务和其他负债，这包括信用卡余额、个人贷款、学生贷款、商业贷款等等。但由于你没有把你的主要居所或车辆算作资产，你也不需要把房屋抵押贷款或汽车贷款算作负债，如果你欠的钱超过了资产的价值，可以把负资产算作负债。

3、最终的想法

你的净资产除了符合合格投资者的资格外，没有什么技术意义，我认为净值资产有用的地方是，它是衡量进步的标尺，是你继续前进的动力。每个月，我的净资产都会增加，这增强了我积累财富和实现财务独立的决心，这能够在我眼前看到它的发生，让我知道我正在朝着正确的方向前进，这让我感觉很好。这种心理上的激励听起来可能很无形，但心态是大多数人选择花500美元买一件夹克而不是每个月投入更多钱的原因，这件夹克给人的感觉很真实，而“经济独立”和“退休”等概念则不然。

虽然净值资产有助于强化良好的财务行为，但我发现它不如FIRE比率有意义，最终，是被动收入让你可以自由地辞掉工作，过上自己想要的生活，而不是你的净资产栏里的数字。你是否同意我把你的房屋净值和汽车净值包括在内？快告诉我你的原因，在下面的评论中说出你的想法。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询