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美国置业持续走热，现在入手还是好时机吗？

发布时间：2019/02/25　文章来源：网络

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导读：2018年以来，国内在各行各业的投资氛围和投资形势都在发生变化，对于资产量较大的高净值人群甚至企业来说，感受应该尤为深刻。

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2018年以来，国内在各行各业的投资氛围和投资形势都在发生变化，对于资产量较大的高净值人群甚至企业来说，感受应该尤为深刻。

从过去一年中国的GDP（国民生产总值）走势中可以看出，近年来国内出现了较为罕见的经济放缓，这也是投资氛围变化的重要原因之一。

海外投资，尤其是为国人所熟知且接受的房地产投资，已被越来越多的高净值人群纳入投资的考虑范围之列，重视程度也在日益增加。

就眼下而言，根据其投资目的不同，个人名义的海外投资大致可以归为以下两类：

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“ 稳健型房产投资 ”
目的：追求保值的低风险型投资，用于对冲国内资产的风险。
偏好：选取经济环境相对成熟稳定、支柱产业抵御风险能力相对更强、人口及收入基数较高且稳定的国家或城市。
特征：当地房产需求稳定且价格增长稳定，即使遇到冲击也有更大的抵御能力，通常体现为变动幅度小，恢复速度快，房价普遍较高。
城市：纽约、旧金山湾区、洛杉矶、西雅图、波士顿、伦敦、东京等经济环境及实力雄厚的城市。

“ 进取型房产投资”
目的：获取现金流的收益型投资，追求海外资产较高的自然增长，达到收益最大化。
偏好：选取房价起步门槛较低、租金回报较高，或由于某些新兴产业进驻及知名度提高，而成为投资热点的新兴目的地区。
特征：”房价较低，进入门槛相对要更低，维护成本低但租金回报较高的项目。
城市：佛罗里达州，德克萨斯州，清迈等经济或某产业崛起迅速的城市。
在众多海外投资目的国中，美国凭借其最强的经济实力，最高的教育含金量，以及跟中国大量的贸易机会等条件，成为一直以来中国投资、移民、教育甚至贸易输出的最大目的国。

在美国众多地区中，纽约、旧金山湾区、洛杉矶都会区、波士顿以及西雅图无疑都属于抵御风险的投资方向，因为以上地区的产业非常完整且成熟，也造就了大量的就业人口。
特朗普上任以来，无论是降税政策，削减海外经费，贸易保护政策，产业回迁政策，基建政策等等，无一不是大力促进美国国内需求及产能的。自特朗普上任后，美国经济持续增长，最近最高季度GDP增长达4.2%，失业率持续降至3.7的新低，这在发达国家中十分罕见。

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“ 中美贸易战背景下，
是投资美国房产的好时机吗？”

中美贸易战爆发之后，不少投资者会担心在美国进行的投资，甚至房价会因此造成影响。对此，我们只需要运用经济学中最常见的理论就可以找到答案。

首先贸易战的发起原因，在于缩小甚至企图抹平常年的贸易逆差，其实这已然不是美国头一回的举动，只是这次更大张旗鼓而已，得益方是美国这是毫无疑问的。所以在贸易战促进之下，美国经济进一步增速，国内需求以及供给都会被拉动，最终导致的是房产市场伴随的增长。

目前美国多地房价都已经恢复至2008年经济危机之前的峰值，从目前的数据来看，美国经济的趋势是增速越来越快，所以从市场需求角度上说，我们并未看到有大幅下滑的可能。从更长的时间维度来看，房价本身就是波动上升的，超过之前的峰值是再正常不过的事情。

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“ 美国贷款利率调升，对投资美国房产有何影响？”

目前，美国30年固定贷款利率已接近5%，着实创造了近7年来的贷款利率新高点。但从Freddie Mac的历史数据中可以看出（见下图），美国历史最低曾经出现过3.3%左右的利率，即使是目前近5%的贷款利率，在美国历史上来说依然在较低的利率水平。同时，贷款利率的稳健增长也是房产市场健康发展的证据，这是印证购房需求的上升。

另外，美国中期选举已然落幕，特朗普所在的共和党失去了众议院的多数席位的同时，掌握了参议院的控制权，特朗普被弹劾或之前政策遭推翻的局面并未出现。所以按照目前的势头，美国经济在可预见的未来仍然有上行的空间。

因此，目前美国的房价确实不在低谷水平，如果仅仅考虑持有3年左右或以下的投资者，较适宜考虑其他发展程度较低的目的地。但对于预计持有年限在4至5年以上的投资者来说，美国依然是一个投资稳定性最高的首选。

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发布时间：2019/02/25

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