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美国置业：短售屋和法拍屋有何弊端？

发布时间：2022/12/06　文章来源：

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导读：什么是法拍屋？为什么会产生法拍？如何购买法拍屋？有何利弊？本篇一起来一探究竟。法拍屋(Foreclosure)法拍屋一般而言之就是屋主提供担保

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什么是法拍屋？为什么会产生法拍？如何购买法拍屋？有何利弊？本篇一起来一探究竟。法拍屋 (Foreclosure)

“法拍屋”一般而言之就是屋主提供担保物（土地，建物）向银行贷款后，因为缴不起房贷或故意不缴房贷，而被银行交由法院强制执行拍卖以抵还银行贷款的房屋或土地。简单地说，就是指法院拍卖的房子，由于法院进行拍卖不是以牟取利润为目的，所以通常拍卖价格会比市场价低，因而吸引越来越多人选购法拍屋。

法拍屋的“法拍”其实指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（Notice of Default-简称NOD）并在当地政府机关做记录，公诸于众，从此foreclosure就开始了。

短售屋 (Shortsale)贷款人除了尝试重新贷款或者修改贷款外，在宽限期内还可以选择将房产出售，用销售所偿还贷款，有人称为“短售屋”（shortsale），由于销售仓促，很多短售屋的售价较低，甚至售价不足以还清贷款。这种情况下，屋主可以向债券人申请短售（shortsale），债权人会根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。对于贷款款人，如果债权人同意短售，房屋出售后不会影响其信用记录。

对于债权人，也可以不必经历“法拍”程序。对于短售屋，虽然标价很便宜，但是购买过程也许会比较漫长，有些需要三个月，所以需要买家的耐心。买方向屋主报价后，屋主需要得到债权人的出售批准，另外也许还存在其他债权人，比如第二债权人，拖欠工程款债权人等等，都需要进行协商。这也就是为什么短售屋审批时间较长了。

银行屋（REO ，Real Estate Owned）在法拍不成功时，债权人将取得产权，成为屋主，然后雇佣地产经纪在将房产放在公开市场出售。这类房子叫“银行屋”。银行屋和短售屋比较，银行屋会更多保证产权的完整性，而且相对清晰，因为产权已经转移过一次给银行。即便这样，很多银行屋还是在收房过程中遭到破坏，或者房屋状况不尽人意，所以在购买银行屋前，最好要仔细检查。

另外，涉及到法拍屋的贷款是受到政府机构保护的情况，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。

短售屋，法拍屋有以下不足：
1. 也许会涉及到产权纠纷。
2. 房屋本身有可能遭受损坏，最好实现调查。
3. 购买短售屋所花时间也许比正常买房更长。
4. 在标价低时，会同时有很多竞争者出价，压缩利润空间。总之，不管购买法拍屋，短售屋还是银行屋，事先都要做足功课，进行调查，咨询专业人士以减小投资风险，增加投资的成功率。
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“法拍”(foreclosure)的流程和种类

1.法拍前的宽限期 (Pre-foreclosure)

当贷款人偿还贷款能力出现问题，且不能缴纳贷款后，贷款人或屋主可以在各州法律允许的宽限期（grace period）内设法还清所拖欠的贷款而使原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期叫做pre-foreclosure，一般有三个月。在宽限期内，贷款人要想办法偿还拖欠贷款，如果不能申请“重新贷款” （refinance）以获得较低的利息来降低每月的还贷数目，屋主还可以常识申请“修改贷款”（loan modification），这个需要贷款人和贷款银行进行磋商，贷款银行也许会根据屋主的经济情况来决定是否给予适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。

2 法拍程序（public auction）

在宽限期结束后，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，接下来的程序就是其房产就会被公开拍卖的方式（public auction）。法拍屋虽然价格便宜，但也许会带来不可遇见的麻烦。比如如果房子可能拖欠工程款，其他贷款，虽然以便宜价格购入，但负债也许会更高。所以，在购买法拍屋前，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。按照规定，买主在竞拍后付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，对法拍的规定，需要向法拍主办方了解清楚。

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发布时间：2022/12/06

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