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美国上演地比房值钱独立屋最具投资价值

发布时间：2014/05/31　文章来源：美房吧

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导读：2014年以来，国内房地产行业尽显颓势，楼盘降价、企业破产愈演愈烈。而相反的，中国购房者对于房地产行业的强劲需求却未退去，因而，最终演变成为了海外楼盘抢滩中国市场的契机。

　　2014年以来，国内房地产行业尽显颓势，楼盘降价、企业破产愈演愈烈。而相反的，中国购房者对于房地产行业的强劲需求却未退去，因而，最终演变成为了海外楼盘抢滩中国市场的契机。“中国大妈”海外投资亦出手阔绰，毫不犹豫。

　　与此同时，美国作为中国购房人瞄准的重点目标之一，“现在众多房企及投资者转战美国市场，除了现在美国房地产价格自次贷危机以来有了大幅度的下跌外，另外就是美元的增值。其实每个投资者或者房企心中都会算这笔帐，与其死守等着买单，还不如把资产转移到安全的市场去，以达到资金避险的目的。”国信美投置业投资（北京）有限公司副总裁郭道明接受凤凰房产专访时坦言。

　　美国投资热度升温

　　据郭道明介绍，时至今日，2014年的统计数据，美国部分中国人耳熟能详的大城市如：西部加州的洛杉矶和三藩市，还有东部的纽约等在过去两年每年房价基本上升值比例为15-20%之间。除了这些领涨的城市外，其他二三线城市也紧跟其后，如：佛罗里达州的奥兰多，德克萨斯州的休斯顿等，每年都有超过10%-15%的涨幅。

　　美国的项目在中国表现如何？2014年春季房展会上，从国信美投所代理的项目来看，芝加哥政府福利房、佛罗里达圣彼得堡蒲葵园公寓、休斯顿雅博麗苑公寓等，都是15万美元左右几个项目销售确实很火爆，有些房子表现供不应求，刚刚推出就抢购一空。更有甚者，有些投资者不是买一套，而是三、四套，一套给自己居住，剩下就出租。由此不难看出，海外购房犹如盛夏的天气，热度持续升温。

　　独立屋最具投资价值地比房值钱

　　选定美国作为购房目标之后，选取何种类型的房源成为重中之重。据郭道明介绍，美国的房子主要有四种类型，独立屋、产权公寓、连体公寓和商用地产。

　　其中，独立屋就是国内的别墅的概念；产权公寓中的公寓概念则与国内概念不同，指的是买下一整栋产权公寓楼，单元的大小有所不同，可能是6个单元，也有可能是100个单元，然后统一管理，出租每个单元。

　　另外，连体公寓英文表述为Condominiums and Townhouse，Condo就是国内的公寓的概念，连体公寓就是你买一栋楼的其中一个单元，Townhouse就是国内的联排别墅的概念；商用地产就是土地上的房子是作为商业用途的，例如银行、超市、办公楼等。

　　这四种类型的房源并非适应所有的买房人。郭道明指出，其中，商业地产受经济大环境影响较大，只适合有经验的投资者；公寓适合短期投资者。而独立屋是最有投资价值的投资选择，适合于各种类型的投资者。

　　为什么说独立屋是美国最具投资价值的房源，这最根本的道理其实很简单，在美国，地上建筑物一旦建成就在逐年贬值，增值的只是土地的价值。土地面积越大，以后增值的潜力越大，这与国内有产权年限的房屋有着天壤之别。

　　从具体的案例来分析，A客户花费50万美元在洛杉矶买一个公寓，每月出租所得2500美元，每月物业费400美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。B客户同样花费50万美元在洛杉矶买一个独立屋，每月出租所得2500美元，没有物业费，每年房产税6000美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

　　从上述的获利额看来，公寓与独立屋的投资似乎不约而同达成一致，但是，在“房龄”逐渐成长至60年之时，其二者的差别就表露无遗。

　　事实上，房屋经历60年的岁月“摧残”，A客户在洛杉矶的公寓呈现破旧状态，虽然每月租金已达8000美元，但每月的物业费同样“水涨船高”，已高达6000美元，加上各种房屋维修开销，A 客户每年都在亏损。最后以只能以50万美元保本卖出。

　　相反的，虽然B客户在洛杉矶的独立屋同样破旧不堪，地上建筑物已不值钱，但值得重点注意的是，这个房子所在的土地价值已经升值了10倍，最后以300万美元卖出，完美实现一轮投资。

　　投资、自住区别对待

　　面对投资与自住不同的置业目的，在美国的购房潮中，这两者必须严格区分。郭道明分析认为，在美国大部分的家庭包括新移民的华人，如果选择购买自住房的话，其个人情感因素会比较占主导的地位，例如：朝向，楼层，房间数量，学区周边居住人群等，而且都比较偏向于购买独栋别墅。

　　但是如果只是以投资为主要目的，选择一些联排别墅和公寓则更适合，因为在美国房子是有固有的养房成本的，如房产税，物业管理费，保险等。相比起独栋别墅，联排别墅和公寓的出租率更容易保证，而且总价及养房成本还有其他维护成本都要低得多，投资的性价比要比独栋别墅更为高，且更为稳定一些。

　　事实上，目前，美国房地产市场超百年历史，法律非常健全，有完整的第三方监管制度，经纪人制度，银行制度等，基本上可以做到滴水不漏，所以在美国购房的过程其实是非常安全。但同时，没有最好的房子，只有最合适的房子，对于初次在美国的置业者，建议一定要做好功课，咨询相关专业的经纪人机构，以获得更及时更准确的美国房产信息，从而做出最正确的判断。

发布时间：2014/05/31

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