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美国买房投资：地基foundation全方位介绍

发布时间：2022/11/15　文章来源：

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导读：很多买家经过若干个openhouse的看房后，精挑细选了几套房子出来，要到房子的disclosures，就有点懵。为什么disclosure大礼包里会有十几个文

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很多买家经过若干个open house的看房后，精挑细选了几套房子出来，要到房子的disclosures，就有点懵。“为什么disclosure大礼包里会有十几个文件？”“为什么房屋检查报告会有几十页？”“什么是crawlspace？”“什么是地基？”下文我们就来科普一下关于地基foundation的知识。———主要以加州为例子进行分析，但其他地区也适用！——

01什么是地基?盖房子打地基是第一步！水泥地基（poured-concrete foundation）比较常见，更具体常见的类型叫做concrete perimeter with slab，长下面这个样子。打地基的第一步，是先在这块土地往下打出一个深度大约1米的空间，然后在空间的四周堆起水泥墩子，空间的内部是中空的，用来铺设房子的下水管道和电路等等，所以水泥墩子才是房屋的承重部位，称为基础墙（foundation wall）。

看到水泥墩子里的钢筋了嘛？这个叫做rebar，有的地基检查报告会说发现seriously rusted rebar，这也许是房屋的排水管道有问题。钢筋的作用还有防震，地震发生的时候，是这些钢筋附和着地基的水泥让地基不会断裂，如果没有这些钢筋，即使轻度地震发生的时候水泥墩子也会碎成一块一块的石头……所以，感谢土木工程师的智慧吧！

来看下水泥墩子的成品图：

因为美国大部分的房子都是木结构，在地基上就可以搭建木结构（I-Joist)了。

是不是很好奇你的地板搭在什么上面，看下图。

我们的地板等等都是搭在这样的木结构上面，上图中画红圈圈的地方--地板下面、水泥墙中间是空的，就是我们下文要讲的crawlspace。02 什么是crawslspace?我们已经知道了基础墙是水泥墩子，rebar是受力的钢筋，crawlspace是啥呢？简单说基础墙里中空的空间就是crawlspace。房屋检查报告会有单独的一项来讲crawlspace, 判断白蚁/害虫侵害的报告也会着重看这里。

如果crawlspace发现了很多木质的碎屑，或者看到木头都已经快断掉了，那很可能有在木头里生存的白蚁（drywood termites）。在crawlspace如果发现很多白色的结晶体，不一定是大事，也不一定没有事。
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你可能会问，这是下雪了吗？

——当然不是啊！房屋检察员首先要做的是区分这个是结晶盐（ellforescence）还是霉菌（mold）。结晶盐会溶解在水里，而霉菌不会，所以用一把蘸了水的刷子就可以分辨啦。结晶盐是一个比较普遍的发现，它说明你的crawlspace太潮湿，要做一个排水系统的检测，才可以判断crawlspace是不是有排水带来的严重损害，以及需不需要修缮排水系统，当然也可以对crawlspace采取隔湿措施。但是，这种结晶体还是会不时地出现，所以清理表面的结晶盐更多是一种定期的维护，并不是一劳永逸的“解药”。去除霉菌也并不困难，根据霉菌的严重程度，费用可以从500-4000美金不等。

03 怎么判断房子地基有问题？那么，现在你可能会问，怎么判断我家，或者我看的房子地基有没有问题呢？第一点，可以看看你房子的墙壁或者基础墙有没有裂痕。

房屋检查发现地基有裂痕并不可怕，毕竟地壳运动呀气温变化都会引起水泥墩子或者墙壁的细小的裂痕。更需要去观测这些裂缝有没有变多和变大来判断是否需要立即修缮地基。小的裂痕并不可怕，但是如果是大的裂痕，一般来说横向裂痕更严重。裂痕主要分三种：横向裂痕、斜裂痕、纵向裂痕纵向裂痕比较常见，通常是垂直的，或者偏离垂直方向不超过30度，一般是由地基沉降所引起的。你可以想象基础墙裂开了成为几个完整的水泥墩子，但是因为垂直方向还是完整的刚力，所以每个水泥墩子的承重能力还是不受影响的。而且西雅图和加州都在地震带上，地壳比较活泼，就算是刚建造几年的新房子，也可能会有一些地基的小裂痕。这些裂痕相对来说非常容易修补，只要把裂缝填上就好，费用也不高。
斜向裂痕一般是30度-75度的裂痕。这种裂痕一般是因为地基的高度不同导致的。比如湾区、西雅图的房子建在山坡上，因为高度和受力不同，就很容易出现斜向的裂痕；或者是土壤的膨胀扩张导致的。这种裂痕可能会像头发丝儿那样细，也可能比较宽，严重程度根据情况很不一样。有些情况可能装一个更好的遮雨檐就行了，因为某一部分土壤的雨水太多太潮湿，会导致地基高度不均匀。但有时候填上裂缝以后，还要解决地基高度不同受力不同的问题，花费就挺大了。

横向裂痕就非常严重了。通常是土壤压力或者静液压改变，导致我们上文提及的基础墙移位，混凝土里面的钢筋也会有很大变形。这种裂痕的修理难度很大，费用很高，最好不要买。第二点，如果这个房子的楼梯很倾斜，有可能因为地基有大的裂痕导致四面的地基不平均。此外，门和窗子无法关闭，或者家里瓷砖出现裂缝，都是一些需要注意的，这些都需要你去仔细研读房屋检测里关于地基的部分。

04 地基修缮的费用？地基的最大敌人就是水分了！有些百龄以上的老房子（1910，1920年左右的房子）地基经历了多年的水分积累，已经非常潮湿，房屋检察员可以徒手把泡水的地基中的水泥块给扯下来。

如果只是修理地基的裂痕，可能几千块钱就可以解决，但地基替换的费用就很高了，而且操作比较麻烦。小房子，简单的地基修缮可以花费3-4万美金，而对于山上的大房子，地基替换/修缮的费用可以高达20万美金！所以买老房子的同学一定要注意，不要因为对房屋地基检查的疏忽接到一个烫手山芋！

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