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美国楼市走势分析

发布时间：2014/10/20　文章来源：美房吧

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导读：美国经济正在从经济危机中复苏，失业率下降，总体就业人数开始增长，当前美国房产市场上出租式公寓交易量已恢复到金融危机以前的水平。

　　就业视角

　　众所周知，美国经济正在从经济危机中复苏，失业率下降，总体就业人数开始增长。我们预计，美国在两年后，能够达到充分就业状态。上一次达到充分就业的状态是2006年。

　　2010年，美国整体就业人数为1.3亿人，而今年已经达到了1.39亿，约增9000万人。在2008年和2010年金融危机期间损失的所有就业岗位已经全部恢复。

　　作为房地产投资者，我们不仅应该关注就业增长，还应该看一下就业的增长种类以及质量。

　　2013年，美国新增230万个就业岗位，其中有60%是技术性的工作岗位，40%是非技术性的。在技术性就业岗位增长中，有两个行业非常突出：

　　第一，商业服务行业。这个行业的就业增长对写字楼市场有非常大的影响，可以看到，写字楼相关收益都在增加。

　　第二，酒店和休闲娱乐行业。主要原因是因为年轻的人口越来越多地想住在城市中。

　　从所有物业类型的交易量图表看，出租式公寓交易量已恢复到金融危机以前的水平，写字楼市场的交易量还没有达到以前的水平，包括零售商业和工业物业都没有达到以前的水平。

　　出租式公寓市场分析

　　为什么出租式公寓的市场恢复得这么快？

　　从总成交量看，纽约和洛杉矶占据了前两位。在2013年，总共有2300亿的房地产成交。纽约和洛杉矶之所以增长这么快的原因，是因为外国资本大量的涌入。外国资本主要追求资金的安全性，但是随着房地产市场的复苏，我们预计其他更多的、小的房地产市场也会有越来越多的外国资本进入。

　　中国资本在美国地产市场预判

　　外国资本一直以来都在美国房地产市场扮演非常重要的角色。2012年，外国资本投入美国房地产281亿美元，2013年377亿美元，过去12个月的总共投资是462亿美元。

　　从历史数据来看，加拿大和欧洲一直以来占据着美国投资前两位，但随着亚洲资本尤其是中国资本的进入，预计在未来，亚洲尤其是中国，将取代欧洲或者加拿大，成为美国投资第一或者第二的角色。

　　结论有三：

　　第一，美国房地产市场主要受益于经济复苏；

　　第二，对住宅的需求，在城市核心将会非常强劲；

　　第三，外国资本，尤其是中国资本将会在美国房地产市场中扮演非常重要的角色。

发布时间：2014/10/20

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