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美国楼市的房源库存增加，为何价格还是不降？

发布时间：2024/08/02　文章来源：

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导读：尽管美国房地产市场近期增加了不少房源，但房价仍然坚挺。根据美国人口普查局和全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，目前新房库存已达到自2

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尽管美国房地产市场近期增加了不少房源，但房价仍然坚挺。根据美国人口普查局和全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，目前新房库存已达到自2008年次贷危机以来的最高点，同时现房供应量也达到近四年的最高水平。

根据美国住房与城市发展部（HUD）的统计，新房和现房的供应量都在上升。6月份的库存量为4.7个月，创下2016年6月以来的新高。这意味着，以当前的销售速度，市场上所有待售房源需要4.7个月才能售出。然而，房价却没有随着供应的增加而下降。

供应增加但房价仍坚挺的原因

疫情期间，美国房地产市场的房屋供应量降至历史低点，仅能维持2个月的销售。如今，尽管房价和利率高企，供应量开始回升。HUD数据显示，新房供应量需要9.3个月才能售出，而现房供应量则为4.1个月。

这一变化主要体现在新房市场，而现房市场的供应量则变化不大。全美住宅建筑商协会（NAHB）数据显示，新房占总库存的30%，是历史份额的两倍。过去几年的抵押贷款利率剧烈波动导致了这一现象。根据房地美（Freddie Mac）的数据，2021年30年期固定利率抵押贷款的最低点为2.65%，而到2023年11月达到了7.76%的历史高点，目前的利率为6.78%。

长荣地产（Evergreen Properties）的副总经理陈宏明指出，高利率使得许多潜在买家因为需承担较高的月供而推迟购房决定。尽管新房市场的供应有所增加，但价格涨幅仍然有限。

房价与供应量的差异

根据NAR的数据，新房价格已横盘一年，而现房价格同比上涨了4.1%。在现房市场上，价格在10万到50万美元区间的房源最受欢迎，但供应量不足以满足需求。尽管低价房源的供应增加了19%，其供应量仍然仅为2.7个月；而100万美元以上的房源供应量增长仅为5%，但供应量达4.2个月。低价房屋的竞争依然激烈，这使得买家之间的竞争加剧，推动了房价的上涨。
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陈宏明表示，虽然市场上房源增加，但销售也在增加，平均房屋的市场停留时间减少了7%。这表明目前市场的供需关系仍偏向卖方。

下半年的市场趋势

尽管创纪录的高房价和购房利率使得美国新房和现房销售量未达预期，市场出现了一些变化。6月份新房销售下降了0.6%，现房销售则下降了5.4%，这是现房销售连续第四个月下滑。

NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示：“虽然库存增加，但销售量并未显著上升。我们可能正在从卖方市场转向平衡市场，甚至是买方市场。”

展望下半年，陈宏明认为，买家和卖家重新进入市场。如果美联储采取降息措施，将对市场产生积极影响。豪登预计，随着美联储可能降息，抵押贷款利率将进一步下降，这将支持销售并可能导致房价回软。

然而，房价是否会大幅下跌仍不确定。尽管利率下降可能改善购房负担能力，但房价仍保持在较高水平。新房供应量是否能维持目前的增速也是一个待解的问题。桑坦德资本市场公司（Santander Capital Markets）的首席美国经济学家斯坦利（Stephen Stanley）指出，虽然建筑商希望需求强劲，但房价上涨和抵押贷款利率反弹可能影响了买家的购买力，导致购房需求恶化。独栋住宅的新开工量已经连续四个月下降，这是自2018年以来最长的一次。

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