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美国豪宅销量同比骤降28%，为10年来最大降幅

发布时间：2022/09/27　文章来源：

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导读：旧金山湾区东湾一处学区房，因售前装修错过了今年初卖房的黄金时间，5月份挂牌上市后很快经历了美联储的两次加息。这所要价395万美元的豪宅

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旧金山湾区东湾一处学区房，因售前装修错过了今年初卖房的黄金时间，5月份挂牌上市后很快经历了美联储的两次加息。这所要价395万美元的豪宅上市4个多月，价格降到349万美元，至今未能售出。

据“豪宅全球网”（Mansion Global）报导，房主2014年购买这栋房屋仅花了167万美元，若以349万美元售出，售价上涨了一倍多。

6至8月豪宅销量骤降
按线上房地产经纪公司Redfin的定义，高端住宅定义为市场价值估值位于前5%的房屋。该公司一份报告显示，6月至8月底，美国的豪宅销售比去年同期骤降28.1%。这是Redfin自2012年记录开始以来的最大降幅。

即使在2020年大流行开始时，降幅也只有23.2%。同期，非豪宅销售量降幅为19.5%。因此，有些媒体甚至以自由落体来形容这种销售量的下降幅度。

Redfin数据显示，加州高端住宅销量降幅最大的城市为奥克兰，同比降幅达64%。另外两个大城市圣荷西、圣地亚哥豪宅销售量下降55%，洛杉矶下降44.3%。而佛州迈阿密豪宅销售量下降55.5%，纽约为11.8%。

多轮轰炸式利率增长
自今年3月份至今，美联储已连续5次上调利率，30年抵押贷款利率已从年初的约3.22%上涨到9月下旬的约6.35%左右。

200万美元高端住宅以Bankrate网站的计算方法，首付100万美元，即使以6.0%适中的利率计算，每月还款额约7,378美元；按年初大约3%的利率计算，月付为5,599美元，每月多付1,779美元。

虽然高端住宅买家更倾向于现金购买，但多数买家可能将抵押贷款作为一种投资策略，仍会采取抵押贷款买房的方式。
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更高的利率意味着更贵的账单，符合购买资格的买家数量更少。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）评论说：“当不确定的时代迫使人们重新审视他们的财务状况时，奢侈品往往是最先被削减的东西。”因此，豪宅销量必然减少。

与全美其它地产市场相比，加州的几个都市区，如奥克兰、圣荷西和圣地亚哥还有一个与众不同的特点，即每当豪宅需求减少时，这几个都市区房价降幅往往高于全美其它城市；尤其是奥克兰，每次地产市场下跌时，总是“一马当先”。

不过，尽管销量下跌，与去年同期相比，豪宅价格仍处于增长区段，只是比去年同期增幅温和很多。截至8月底的前三个月，豪宅销售价中位数同比增长10.5%，而去年同期增长了27.8%。

目前，豪宅市场总体供应短缺的状况正在缓解，全美豪宅上市数量同比增长1.2%。加州沿海城市上市数量同比虽下降，但较今年初仍有增长。

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，房地产行业对美联储利率政策变化最敏感，受到的影响也最直接。他说，过去一年平均每月的抵押贷款还款额增长了28%，这会在房地产经济中引起反响。他预计，随着需求降温和房屋供应量的改善，房产价格升值的步伐将继续放缓。

洛豪宅市场面临额外压力
与全美其它城市不同的是，以豪宅数量多著称的洛杉矶，豪宅市场交易正面临新的压力。

11月份，洛杉矶选民将投票决定是否征收豪宅销售税。6月中旬，洛市议会全票通过一项提案，将500万～1,000万美元的豪宅和商业物业的转让税率由目前的0.45%提高到4%，税率几乎提高了10倍；而对售价高于1,000万美元的豪宅将征收5.5%的税。

征收的税款将用于帮助解决游民的住房问题。尽管加税引起了众多人士的反对，但外界分析，洛杉矶的豪宅交易或难以躲过这一轮加税。

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