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美国房价疯了，经济学常识被逆转，高利率也并未阻止其上扬的势头！

发布时间：2023/10/26　文章来源：

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导读：自今年年初以来，随着美联储不断加息，目前美国的30年期房屋贷款利率已经上涨到约7 63%，接近8%，创下了历史最高水平。按照经济学常识，房

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自今年年初以来，随着美联储不断加息，目前美国的30年期房屋贷款利率已经上涨到约7.63%，接近8%，创下了历史最高水平。

按照经济学常识，房贷利率和房价通常呈负相关关系，也就是说，当房贷利率上升时，购房成本增加，倾向于减少房屋购买需求，从而对房价产生抑制作用。然而，在实际情况中，美国的房价未降反增！
自疫情爆发以来，短短两年的时间，美国的房价迅速上涨，涨幅超过了40%。根据最新发布的凯斯－席勒房价指数（S&P/CS），截至2023年7月，美国的平均房价同比增长了1%。Zillow房屋价值指数（ Zillow Home Value Index）追踪的美国房价不仅开始再次攀升，而且达到了历史新高。
在美国房价反弹的同时，Zillow不断上调其房价预测。该公司最新的预测是，在2023年7月至2024年7月期间，美国房价将上涨6.5%。
Zillow房地产经济学家写道：“尽管抵押贷款利率仍然居高不下，但有限的待售库存继续推高房价。与2019年同月相比，7月份挂牌待售的房屋数量仅为一半以上，7月份新挂牌进入市场的房屋数量比疫情前的典型同期减少了29%。”
虽然Zillow的经济学家预计未来12个月全美房价平均将上涨6.5%，但他们的预测模型显示，未来12个月全美400个最大的房地产市场中，有120个市场的涨幅将达到7.0%或更高。在疫情前，美国的房地产市场一直保持稳定且上涨适中，宽松的货币政策和政府补贴带来了巨大的货币
供应，将资本推向房地产市场，但是，在2019年至2021年期间，美国的住房单元数量只增长了 1.7%, 造成严重的供需失衡，结果房价急剧上涨，达到峰值 19.3%。
2022 年，美联储开始撤回在疫情期间向经济注入的流动性。随着利率的上升，抵押贷款利率上升，而政府对居民的援助和补贴逐渐取消，这推高了购房成本，新房和现有房屋的销售均有所下降。
根据美国房地产经纪人协会（NAR）最新公布的数据，截至2023年9月，美国的房产成交量按年化计算为396万套，这已经是连续第四个月出现下跌的情况。
从2022年1月开始，美国房地产市场的“量价齐升”趋势已经结束，成交量按年化计算从曾经超过630万套的水平逐渐下降，降至今年9月跌破400万套，累计降幅接近40%。根据目前的市场速度，仅需3.3个月便可售出这些待售的房屋。通常情况下，保持4-5个月的销售供应量被认为是供需关系相对平衡的标志。低于这一数值表明市场趋向卖方市场，买家必须更关注卖家的决定。库存不足的情况极大程度地抵消了高利率对房价的不利影响。
我们从美国新房和二手房来看为什么市场上房子这么少？
美国的房地产市场典型特征之一是以存量房屋为主，约占全部房屋销售的80%左右，而新房销售仅占10-20%。这意味着在美国购房时，大多数情况下人们更有可能购买二手房，而不是新房。然而，当前的情况是，许多美国人不愿意出售他们的房产。原因很简单：在前几年购房时，房贷利率比现在低很多，通常是30年固定利率约为4%，15年固定利率约为3%左右。但如果他们要换房，现在的30年贷款利率接近8%，15年期的则接近7%，这意味着每月的房贷开支几乎翻倍，这对很多人来说难以承受。
因此，对于现有房产所有者来说，由于房贷利率上升，他们可能不愿意出售现有房产，选择改造或翻新以适应新的需求，这进一步减少了供应。
至于新房，库存情况不容乐观，造成新房供应不足的部分原因是由于建筑成本上升，材料成本、人工成本和监管要求的增加使开发商在建造新房时面临更高的成本，这可能减缓新房项目的推出速度，建筑行业面临人力短缺，这导致了施工项目的延迟。缺乏足够的工人和技术人员也可能会减缓新房建设的速度。
根据美国商务部的数据，今年8月，美国新开工的房屋数量相较上个月减少了11.3%。按年化计算，这一数字降至128.3万套，达到了自2020年6月以来的最低水平。
今年8月，股神特旗下的伯克希尔-哈撒韦公司，透露已购入了美国三家房地产公司的股票，总金额超过8亿美元。这一举动显示了巴菲特对房地产市场的兴趣和投资信心。这也可能反映了他们对房地产领域的看好以及对该市场的未来增长潜力的信心。www.meifang8.com

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