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美国房地产行业正迎来春天

发布时间：2015/02/02　文章来源：美房吧

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导读：美国经济近几年呈现复苏态势，出现众多利好，其中有不少因素来自中国。着名房地产专家成薇指出，“美国的房地产行业正在迎来春天”。

　　美国经济近几年呈现复苏态势，出现众多利好，其中有不少因素来自中国。着名房地产专家成薇指出，“美国的房地产行业正在迎来春天”。这位毕业于美国加州州立大学，已有逾15年美国房地产行业经验的资深房地产专家分析预测了2015年美国房地产行业的发展趋势。

　　成薇认为，从宏观方面来看，美国经济强劲复苏无疑让人们看到了美国地产行业的未来。1月22日，美国经济分析局就美国2014年三季度经济增长数字做了发布，美国2014年三季度经济增长5.0%，大大好于预期。美国劳工部不久前发布的数据显示，美国2014年新增就业人数比1999年以来每一年的新增就业人数都多。失业率已下降至5.6%，为6年半最低值。IMF（国际货币基金组织）对美国2015年的经济发展也做了预测，表示2015年美国经济增长有望达到3.1%，高于两年前的2.2%，也高于IMF预测的其他发达经济体2015年增长率仅2.3%的平均值。成薇认为：“这些都是好兆头，经济增长会促进人们的投资欲望，尤其是对房地产的投资。”

　　戚薇指出，美国对中国签证政策的进一步开放，对美国房地产行业的发展是一个大的利好因素。中国每年都有大量的学生赴美留学，并且日益呈现低龄化趋势。2013—2014学年中国赴美留学生人数超过27万，这些学生大部分家庭较为富裕，父母在孩子留学伊始就谋划购买一套当地的房子，这在很大程度上支持了美国当地房地产的发展。次贷危机期间，美国全国房地产崩盘，而洛杉矶就由于华人数量众多受到的影响不大。成薇说：“如今，中国赴美签证时间大幅度延长将更大程度上的促进美国房地产向好的方向发展。”

　　此外，在中国，很多富人将投资目光转向了没有限购政策的美国。据胡润研究院2014年的调查显示，64%的中国富人（财富不少于160万美元）有投资移民倾向。而近来随着以英国、澳大利亚为代表的多个国家地区收紧移民及签证政策，在相当程度上限制了中国富人们的海外投资渠道。成薇认为，在这种情况下，对中国人来说，商务签证和旅游签证由1年延长至10年，留学签证有效期由1年延长至5年的美国成为了中国富人们最好的选择。事实上中国2014年赴美旅客人数为210万人，花费150亿美元；到2018年，中国赴美游客可望突破400万；中国投资移民带来美国的投资接近50亿美元，中国人在美国房地产置业投资超过100亿美元。

　　“2014年的调查显示在最受青睐的移民国家排行榜中，美国得票率依旧高居首位。随着移民的增多，将会有越来越多的人投资美国房地产，可以预见，2015年，美国房地产行业将迎来一个大发展。”成薇乐观地预测。

　　我们为什么要进行海外配置？海外市场我又不熟悉，海外市场能挣钱吗？就是能挣钱，挣得多吗？要是人民币继续升值呢？这些几乎是我们在面对高净值客户时从不会躲过去的几个问题。所以，一如既往，让我们从头说起。

　　先别说挣钱的事儿了，这事儿让我们放在后面说，我们先说说对于风险的规避。从全世界范围来看，世界高净值人群拥有54万亿元美元的财富总量，这其中的24%投向了海外资产。中国目前的情况是，中国高净值人群的财富总量是4.4万亿美元，但是其中只有5%的财富投向了海外。如果我们相信钱的本性都是一样的，都是在追求风险调整后的最大收益，那么我们相信中国的私人财富在海外资产的配置比例总有一天要走到20%多的水平上来。从中国目前的配置比例来看，中国有钱人在海外配置上刚刚起步，其空间巨大，只是早晚问题。那么世界有钱人为什么要进行广泛的海外配置，其中最重要的理论原因是分散风险，追求收益还在其次。从理论上讲，在资产类型的相关性很小的情况下，通过分散投资能够在同等收益的情况下降低风险，也可以说是获得更高的风险调整后的收益。那么理论和实际的差别是什么，“实际”是个案的呈现，而“理论”是当个案积累到一定多的情况下显示出的普遍情况。所以，我们不能说在个案情况下，海外配置就能提高风险调整后的收益。但是我们说，如果我们把财富管理看成是一个长期持续的投资过程的话，我们要相信理论所体现出的普遍性。在中国目前的经济情况所呈现出的系统性风险之下，中国的有钱人要想守住财富的话，就需要考虑合理的海外配置，通过减少和国内资产的相关性，来获得更为稳健的投资收益，这也许是未来十年或者几十年财富管理致胜的关键。

　　然后再说收益。客户在海外投资上所呈现出来的顾虑之一是：中国国内好挣钱、挣钱快，海外太难挣钱了。真的是这样吗？让我们先回溯历史。从美国的数据来看，美国房地产市场在过去10年涨幅130%，年化收益率8.6%;美国股票市场在过去10年涨幅近70%，年化收益率5.6%。对美国来说，过去的10年的收益率是在经历了2008年一次严重的金融危机的收益率。如果我们把时间拉得更长一些，我们看到美国房地产自1977年至今增长了超过20倍，股票市场增长了近20倍。是的，海外市场一样可以很挣钱。然后，让我们再看看未来。中国经济增速已然见顶，即使它仍然能保持7%左右的高速增长，但这仍然是从高位上的下降趋势；而美国经济在2009年见底之后已经离开谷底回升到2%左右的增长率，这个增长率虽然不高，但这却是从低位上的强势回升。做投资的关键是对未来发展趋势的方向做出正确判断。是的，我们认为，从普遍意义上来看，在未来几年里，海外市场的投资收益率将高于中国市场的投资收益率。

　　然后我们再看看汇率问题。但凡跨境投资，必谈人民币的升值问题。从2005年开始，中国解除固定汇率之后，人民币已经单边升值40%左右，如果回头去看2000年前后的黑市汇率，人民币实际升值幅度接近翻倍。人民币会不会继续升值？如果我们看到中国人揣着人民币在全世界各个国际大都市消费的时候都高呼“这世界真的很便宜”的时候，我们就知道人民币的购买能力已然非常强势，而看看中国过去数年所发行的巨量货币和经济增长趋势的时候，我们似乎更应该担心人民币的贬值风险。我们很难判断短期人民币汇率的方向，但放在10年的时间界限中，这几乎是一个不需要回答的问题。

　　在海外资产配置中，我们真正需要担心的是对海外金融市场的无知。成熟国家的金融市场发展历经百年，金融产品的品种细化且繁多，对这些金融产品的解读、分析和遴选，从而形成适合客户风险收益特征的组合是对财富管理的巨大考验。我们总是可以从最简单的、流动性最好的公募基金开始，在海外配置的渐行渐近中，逐步丰富海外投资的品种、扩大海外投资的范围。这些并不是后话，如果我们看到在过去一年里中国人在美国购买房地产的金额达到82亿美元，占外国客户购买美国房屋销售总额的12%，仅次于加拿大成为美国房屋的第二大买家的时候，请先别笑那些人是人傻钱多（就像当年，那些砸在从不盈利、只记人头的互联网的钱真心那么傻吗？），也许以较为简单的海外房地产投资为先，海外资产配置的大幕在中国正在徐徐拉开。后知后觉一些当然无妨，但是，第一，投资需要独立思考；第二，投资的成功往往就是在知行合一的执行力上的先行一步。

　　最后，我们想说，海外配置是财富管理中不可缺少的一个组成部分，虽然在中国过去十多年里，这是一个在中国私人财富市场中几乎常年缺席的关键词，但是它还是不动声色的来了，只是它坐在后排，众人仍在台前狂欢。最后的最后，谨祝中国的私人财富，戒骄戒躁、放眼世界，攻守兼备之余，也能成就美好而长久的财富人生。

发布时间：2015/02/02

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