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美国房贷利率走高,5招降低成本!
发布时间:2022/11/25 文章来源:
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导读:房贷利率走高、房价未见下跌,此时买房绝非好时机,但基于种种原因非买不可的人,还是可想方设法降低成本。​目前,30年期固定房贷款利率在
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房贷利率走高、房价未见下跌,此时买房绝非好时机,但基于种种原因非买不可的人,还是可想方设法降低成本。


目前,30年期固定房贷款利率在7%以上徘徊,较一年前足足高出4个百分点,房贷数据公司Black Knight称,一般买家的购买力因而削弱14%,再加上待售屋存量偏低,导致有能力或有兴趣买房的人减少,但房价未受影响,仍处高档。此时除非迫不得已,否则人们不会买房搬家。

话虽如此,人们为了新工作、离婚、家庭成员增加等因素必须搬家,有些人则寻觅多时后不想放弃,仍有人买房,房地产市场销售放缓,但不会停止。时机不佳之下还是非买房不可,可采取以下因应之道:

1、等待日后重新贷款
房贷业者区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说,利率上涨幅度和速度超出预期,但预计最多两年,利率可望显著下降。等待日后重新贷款的缺点是,目前需承受较高利率,而且要承担利率或许不下降、或降幅不如预期;再加上届时重新贷款成本可能很高,通常,结案成本约是贷款本金的2%到5%,万一失业或房屋贬值恐负担不起。


2、借浮动利率房贷
利率走高之际,更多人在标准30年固定利率房贷之外另作选择;根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association),浮动利率房贷(adjustable rate mortgage,ARM)目前约占房贷申请的12%,远大于一年前的3%。


根据房地美(Freddie Mac),11月初当周30年期固定房贷平均利率7.08%,5年期国债指数混合浮动利率房贷(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一个百分点,达6.06%,同是30年期贷款,ARM在固定期限(通常5、7或10年)采固定利率,之后依当时行情重设房贷利率。假如五到七年后要再搬家,ARM可提高购买力。科恩说明,在ARM贷款前五或七年采固定利率,但因为银行只须担保较短期限,所以利率较低、每月还款金额也较低。缺点是,借款人须承担利率不降反升的风险;约定的固定利率期满后,可能每一年或半年重设利率。
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3、贷款初始多付款
借款人在贷款之初加码付款可降低房贷利率、进而降低还款额,这是永久或暂时降低贷款利率的好方法。基本上,永久性买断(permanent buydown)将改变贷款期内的利率,临时买断(temporary buydown)则在特定期间采较低利率。通过临时买断,借款人通常第一年的贷款利率可降低2%、第二年降低1%,第三年起利率恢复到原来水准,届时,多数人预期利率走低,可望重新贷款。科恩说,贷款第一年利率由7%降至5%很可观。缺点是要提前付更多钱,假如不打算在买来的房子住太久,不值得这么做。


4、要求卖方让步
在某些房地产市场,买家竞争已不像过去那样激烈,买方可要求卖方提供信用或让步(credit or concession),这么一来,为买方分担房贷成本。俄勒冈州房贷业者资深房贷专家凯利(Trudy Kelly)说,如今卖家比过去更愿意协商。9月房贷利率约5.75%时,凯利与一位打算买59万美元房屋的买家合作,那位买主要求卖方提供1万5000美元让步,而不是砍低房价1万5000美元或2万美元;凯利说,如果买家砍价以57万5000美元买下房子,每月可省78美元,借由请求卖方让步、将利率降低一个百分点,买方每月还款额减少340美元。问题是,许多地区至今仍是卖方市场,买方很难要求卖方让步分担房贷成本。


5、以现金买房
如果有足够现金,目前正是买房好时机。不仅可避免高额房贷利率,还可借由谈判争取到好价格。但根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近一份报告,过去一年,全美97%购屋者须贷款融资。就算无法捧着现金买房,也可提高头期款、进而压低贷款金额,有助于降低每月还款额度;这么做还可增加房屋净值。假如目前有房子,可善用售屋所得现金、甚至利用房屋净值借款增加头期款。缺点是,把现金拿去买房便不得不放弃其他投资。根据全国房地产经纪人协会,首次购屋者一般头期款为6%、再次购屋者头期款更达17%,很少人以百分之百现金买房。



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