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美国房产市场存在供应缺口，开发商为何不加速建新房？

发布时间：2019/07/23　文章来源：网络

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导读：据Redfin7月发布的数据，过年的一年间（2018 05—2019 05），利用Redfin网站搜索100万美元以上房源（所在城市圈之外的房源）的家庭，洛杉矶是他们的首选，其次是圣地亚哥，西雅图，三座城市都位

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据Redfin7月发布的数据，过年的一年间（2018.05—2019.05），利用Redfin网站搜索100万美元以上房源（所在城市圈之外的房源）的家庭，洛杉矶是他们的首选，其次是圣地亚哥，西雅图，三座城市都位于美国西海岸。

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这意味着在这些热门城市，人口流入量大，住房的需求在持续增加，但特别的是：需求不断增加，库存量却没有明显减少；成交量在下滑，房价却没有下降。

形成这种特别的现象，主要是因为市场在售房源的价位，与潜在购房者期待的价位有较大的错位。在售房源房价过高，而潜在购房者的需求更多是入门级的中低价位房产。

既然原有库存无法满足需求，开发合适价位的新房是满足供应的重要通道。然而在这些城市中，并未看到开发商如火如荼建新房的现象，为什么？

不是不想建房，而是成本太高不赚钱

2012-2019 年间，全美新增了 840 万套的住宅需求，但新建住宅仅有 680 万套，形成了 160 万的缺口。

2019 年到目前为止，独栋住宅的开工率一直不高。根据美国人口普查的数据，5月与4月相比下降了6.4％，同比2018年5月下降了12.5％。

影响新房开工的因素较多，但在上文提到的热门城市，土地开发成本过高是影响新房开发的主要因素之一。

同样来自 Redfin 的数据，在旧金山、洛杉矶、圣何塞和波士顿等城市，典型住宅房屋的价值中，土地价值占一半或以上。而在一些不够热门的城市，土地价值仅占房屋价值的 20%左右。

举个例子，在旧金山，房屋中位价超过$150 万，而土地的价值就超过$75万，占 50%以上；而在印第安纳波利斯中位价在$18.6 万，土地成本$3.5 万，仅占18%。很明显，在印第安纳波利斯建新房比旧金山容易得多，但当地房产市场却没有相应的需求。

在房价较高的沿海城市，土地成本的占比更高。比如，圣荷西的一块可建一栋独立屋的空地就需要 50 万美元，甚至更多。

除了土地的成本奇高之外，建筑材料和建筑劳动力的成本也都在上升，使得开发商的新建房产如果低于$100 万，就很难实现盈利。

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土地成本占比最低的 5 个城市圈

即便开发商降低利润，让房价更接近成本，房价依然超出预算。即使过去一年房贷利率下降了近一个百分点，但大部分潜在购房者还是无法负担。

除了土地成本，新房项目申请难度加大

麻省理工的城市经济学家Albert Saiz博士曾在一篇论文中指出：在不同的城市开发新房项目，由于政府监管的严格程度不同，获得许可的时长会有三倍的差距。

在热门城市，除了监管严格之外，可使用的土地面积更是越来越少，申请越来越难，这都让这些城市的新房开工难度加大。

根据Albert Saiz博士的统计，上图这些城市中，土地成本占房屋价值的中值是 41%。中间这条灰色的线，就是土地成本占比和开发难度的中值。前文中我们提到的那些城市，几乎都集中在图的左上角，距离灰色线最远的地方，意味着这些城市有非常高的土地成本，和极高的开发难度。

从土地成本和申请难度的角度，也可以印证了为什么建筑开发商在这些热门的城市只能供应高端物业，而并不是首次购房者期待的低价位房屋，因为除高端物业之外，建造任何东西都无利可图。

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Albert Saiz博士还针对上述现象，向政府提出了解决方案：

取消限制。诸如节开发数量、停车场的要求和对住宅高度和密度的限制等。如果在价格昂贵的地方开发密度较高的房产，就会降低单位面积的土地成本，从而降低房价。

缩短开发申请的周期。将开发商申请一个开发项目的周期缩短到几个月，现今几年的周期太长。

政府投入资金开发低价房产。

解决方案虽好，但在短时间内不可能有政策上的翻转。这就意味着，热门城市的新房开发，尤其是中低价位的新房开发难度很大，缺乏足够的房产供应，尤其缺乏可负担的低价房产供应，在一定时间内还要存在。

目前，在这些热门城市，公寓楼和独栋出租房的入住率都非常高，租金正在加速上涨。

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发布时间：2019/07/23

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