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美国房产买在谁名下才能收益最大化？

发布时间：2023/12/08　文章来源：

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导读：买房必然要涉及产权问题，那么赴美购房应该买在谁的名下，才能更好实现投资目的呢？一般来说，应该从是否有利于资产保护，是否能够有效减税

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买房必然要涉及产权问题，那么赴美购房应该买在谁的名下，才能更好实现投资目的呢？一般来说，应该从是否有利于资产保护，是否能够有效减税，是否有利于房产传承这三方面进行考虑。按照美国房产常见的四种持有形式，分别进行分析：

个人
买在个人名下，则所有权就是个人的。如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受了伤诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。
买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。
当你把所有权传承给子女时，会涉及遗产税。绿卡和公民遗产税免税额为500万美元左右，外国人则为6万美元。
买在个人名下，则收益权归你自己。如果房屋出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入为负，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果将房产出售，则增值部分需要交纳资本增值税。
联名
基本上和个人一样，联名有两种形式，一种是Joint tenancy，另外一种是Tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而Tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy in common。
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公司
买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。
公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房产买在你自己的公司名下，那么房产的任何事情还是由你来处理和控制。
由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房产的净租金收益，房产的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。公司名下房产的传承比较简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。
信托
信托有很多种，家庭信托是一种常用的形式。信托主要有三个重要部分组成：一是trustee，就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。
买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它名下的资产会得到很好的保护。
信托的管理控制人是trustee，可以是个人，也可以是公司。信托的整个运作和分配是由trustee来控制的，所以只要更换trustee就可以达到传承的目的。
当然，每个投资者的情况各不相同，需求也各不相同，关键要找到最适合自己的方式。不仅是房产署名问题，投资海外房产伴随着复杂的交易流程、严格的法律法规、繁琐的税务体系以及高深的金融规则，建议广大投资人士，选择可信赖的专业机构，给予专业意见和协助，更好把控风险，实现收益最大化！

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