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美房吧：中国人美国买房惊人真相

发布时间：2014/07/18　文章来源：美房吧

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导读：海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。中国人在美国买房的成交价中值为每套52 3万美元，而全美现房成交价中值为19 9万美元。

　　美国最新数据显示，中国人在截至3月的一年间，共计花费220亿美元在美国买房，环比增长72%,超过所有外国客户群体。

　　上述数据来自美国全国房地产经纪人协会8日发布的外国客户在美置业报告。报告显示，海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，而全美现房成交价中值为19.9万美元。尽管加拿大人在美国的购房套数超过中国人，但成交价中值仅为21万美元。

　　中国人去美国买房子这么火，真得可以大赚吗？或者真的可以投资移民吗？美国房子真的便宜吗？本文来带你一探究竟。

　　美国租金不如北京

　　和许多的人一样，在美国买房的吴荆也曾计划靠租金来养自己的房子。"反正是永久产权，到最后房子也是我的。"吴荆想。"迈阿密是度假胜地，我选择的又是酒店式公寓，平时不愁没客人住。自己去度假时居住也很舒适。"吴荆分析得头头是道。

　　"很多的人都觉得中国人有钱，随便卖套北上广的房子就能在美国买个HOUSE（独栋别墅），其实不是这样。"吴荆告诉《解放日报》记者，虽然很多中介广告上美国的HOUSE都很便宜，但在纽约、芝加哥这样的大城市，HOUSE还是相当贵的，再加上物业费，是一笔很大的开销。

　　"我毕竟不是在美国常住，也不是很清楚迈阿密的投资环境和文化范围，如果贸然买一个大HOUSE,以后出手会很难。但买酒店式公寓就不同，虽然房价比公寓贵了不少，但交给专业的酒店管理公司打理，比较省心。"

　　最终，吴荆花了23万美元买了套80平方米的房子。除去酒店管理费用和成本，她实际获得的收益占房租的45%左右。虽然在旺季，酒店每晚的住宿价格能达到200美元，入住率也能达到九成，但扣除物业费、管理费等各项费用后，平均每月的收益只有1200美元左右。"租金还没有我北京的房子贵。"吴荆说。

　　事实上，在美国炒房的成本很高。首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

　　某移民投资公司总经理总结认为："到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。

　　购房流程复杂繁琐

　　与国内的购房流程相比，美国的购房流程细致琐碎得多。"想在看房那十几天的行程内把买房的事定下来是完全不可能的，必须专门再去一趟。" 北京某律师事务所的一位律师殷国华说。

　　美中贸易发展协会美国总部负责房地产业务的副会长RobEmerick详细讲解了美国购房流程。

　　与中国不太一样，购房者想在美国买房，第一步必须找一个房屋经纪人，也就是房屋中介，因为在美国，即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国，房屋经纪人这个行业很遵守职业道德，一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。

　　在美国找到经纪人之后，购房者必须和经纪人签订购买代理合同，并和经纪人确认要购买什么样的房屋以及付款方式。由于一般中国人在美国没有绿卡，也就没有信用额度，是不可能贷款的，只能用现金支付，但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金，只要经纪人同意，就不会有什么问题。

　　随后，购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时，经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管，以表明购房者的诚意。如果买卖不成，一般情况下定金会全额退还，除非合同中另有规定。另外与中国不太一样的一点是，尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金，但是买方是不用掏这笔钱的，一般都是由卖方支付这笔佣金。

　　与经纪人进行完前期的工作后，经纪人一般会找出符合购房者要求的房子，并和购房者一起参观这些房子。由于美国没有期房出售的制度，买到的全是现房，所以购房者可以一边参观一边了解周边环境、社区等等情况。

　　看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看中心仪的房子后，购房者可与经纪人根据周边房子的价格确定一个合理的房屋价格，并开始审阅未签署的合同。

　　接下来重要的一步是购买保险。购房者可以自主选择保险公司和保险额度，最主要的保险有三种：房屋结构保险，这种保险主要针对将来房屋的结构性损伤投保，但是也可以对屋内的家具电器投保，保险有效期5~10年，300~3000美元；产权保险，这种保险主要是针对房屋产权可能出现的问题，一旦房屋产权出现问题，这种保险会赔付一切损失，300~700美元；homeowner'sinsurance,这是一种很复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟，把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤。

　　有统计称，交易时，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险（放心保）费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%.

　　想用美国房地产市场洗钱，其实很难

　　美国法律对洗钱防范严厉，在美国买房洗钱有可能，但操作困难。

　　美国有严苛的反洗钱法。银行存取现金凡是金额一次超过一万是必须要报备FBI反洗钱调查组的。即便变通的"每天存取九千，连存数个月"这种擦边球也不行，这种大额度的现金转移，如果不能说清来源用途，被查到了一定会以洗钱罪名法办。前"台湾总统"陈水扁儿子陈致中就曾因洗钱罪，在纽约购买的豪华公寓被美国政府拍卖。

　　买房换绿卡梦想很遥远

　　吸引购房团成员的不仅仅是房屋，还有隐伏于房子之后的对于美国绿卡（永久居留权）的追求。美国像是一种魔咒，吸引着每一个购房团成员。美国绿卡不仅是一种身份，还有实际上的实惠：有了绿卡之后，可以随时进出美国任何一州；可在美国任何地点工作、居住和拥有属于自己的事业；子女可就读美国各大专院校，可付与美国居民相同的学费，节省庞大的教育费用支出，且子女在就学期间可合法工作等诸多便利。

　　一位美国房地产投资商在接受《环球时报》记者采访时就介绍说，理论上，有50万美元就可以通过投资购买美国房，并可以去申请EB-5投资移民绿卡，但最终还要落实到美国移民局等有关部门是否批准。

　　事实上，对于想在美国购置房产的中国公民来说，拥有50万美元以上的合法收入是买房与投资移民一起办理的前提。然而，虽然有实力掏出50万美元的人不在少数，但中国公民到美国投资买房绝不是"不差钱"一句话就能搞定的，他们还必须面对美国移民法和国土安全法的相关规定。已有移民律师呼吁，买房是商业行为，移民办理由美国政府管理，美国有完善的法律制度，不要轻信"购房办绿卡"之说。

　　美国房屋持有成本很高

　　纽约房地产经纪人吴世英说，美国的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好学区的房子房地产税和物业费都很高。

　　位于曼哈顿的一套200万美元的公寓，每月的物业费加房地产税大约2500美元（约合1.5万元人民币）至3000美元（约合1.8万元人民币）之间，一套60万美元的小公寓每月在1000美元（约合6094元人民币）至2000美元（约合1.2万元人民币）之间。新泽西、长岛等地一个200平方米左右带小院的独立住宅房地产税每月1000美元左右。

　　而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

　　全美华裔经纪人联合会会长、南加州房地产经纪人熊宝宝说，衡量房地产价值要从两个方面综合考量：其一是出租价格减去持有成本（房地产税、物业费、维修费、空置率等等）除以买价，每年在加州能获利5%左右就很不错了，在得克萨斯等州利润可能会高一些；其二是房屋增值潜力。

　　人民币兑美元的限制

　　如果几个买主同时看中了一个房子，卖主通常会选择有良好信用记录、有现金一次付清或者由可靠的美国银行提供贷款的买主。人民币换美元通常会受到数额的限制，而美国的大多数银行不愿意为外国买家提供房贷，即便有少数银行愿意为中国买家提供房贷服务，通常要求首付额度高于普通美国人。

　　不在美国工作的外国人很多时候只能全款买房

　　美国纽约的华人地产中介魏曦介绍，在美国绝大部分州，对于在美国长期工作居住的外国公民来说，买房子的程序和本国人无异，只需要提供两年以上的工资单，证明有能力偿还贷款（月供必须在月收入28%以内），就可以向银行贷款买房。

　　而对于不在美国工作的外国人来说，除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款，否则只能用全款买房。

　　来自NAR的数据表明，将近70%的中国买房者都是现金付款。

发布时间：2014/07/18

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