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买房先自住卖房享低税

发布时间：2019/12/20　文章来源：网络

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导读：美国房产出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains

出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec. 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains）免税额的计算是有大差别。若先出租再自住，会影响未来售屋时可享的资本利得免税额，但若先自住再出租，对屋主出售房屋时较有利。

2008年起，售屋之前的五年里若有出租时段，免税额须按出租几个月递减，但若先自住再出租，便不用减低免税额。

举例来说，先出租后自住：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出。2014-2016年间出租，2017-2018年为自住。售屋的资本利得是60万-30万=30万元，五年之间仅有两年为自住使用，免税额为30万元x2/5=12万元，需缴交的资本利得为为18万元。

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先自住后出租：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出，售屋的资本利得为60万-30万=30万元。2014-2016年间自住，2017-2018年为出租。根据Sec. 121条款，当主要住宅变成出租物业时，纳税人不需计算做为自住之后的出租时时段，因此，上述五年在计算免税额时皆属免税资格使用，此时的免税额（单身）是25万元，需交税的资本利得为30万-25万=5万元。

如何证明房屋是您的主要自住房？

鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多，国税局对主要居所的要求非常严格。以2003年Guinan v. U.S., 2003-1 USTC 50475联邦法院对国税局121条款做出裁决为例，James & Jean Guinan夫妇出售他们在威斯康星州一栋房子，他们符合了五年里有两年自住的时间上的要求，他们也符合了一些作为主要居所的测试，例如在威州有汽车注册，并有银行账户，但法庭注意到这对夫妇在威州并未办理选民登记，和当地没什么联系，工作也不在当地，且他们从未申报过威州税表。

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法庭最后裁定，由于没有足够的证据来证明该栋房子是其主要居所，因此，出售威州这栋房子须缴纳全部资本利得税。

文章来源：纽约地产达人www.meifang8.com

发布时间：2019/12/20

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