撇开单纯投资转手的卖房不说,大部分的人应该都是要另购新房而决定卖房。在你真的进行卖房前,请先思考以下2点:
1、了解自己的卖房动机
想卖房的大多数人都会再另购新屋。此时会建议这类卖家,先把自己目前居住的社区与房产与想购买的社区及房产列出做比较,先做点房产资讯的搜集,也比较一下价格与优劣势,在衡量后说不定会发现不搬家反而比较好。
2、了解自己的卖房目标
是否希望赶快卖掉?还是不急的随缘卖?销售利润?是否已找到之后的住处等。有时在活耀的房产市场中,屋主很可能几周内就马上卖出房子,因此若计划同时卖屋并买屋,建议也要做好时间上的准备。
美国卖房的8大步骤:
第1步:决定是否聘用经纪人
卖家经纪人称为 Listing Agent,
买家经纪人称为 Buyer Agent / Selling Agent。
美国并没有没有法律规定房屋买卖一定要通过经纪人,但却有法律规定在房屋买卖中,卖主须依照法律进行某些步骤。在美买卖房屋的手续非常繁琐,如果你对美国房地手法规很熟悉,那或许可全部自己来,否则还是会建议透过专业经纪人处理会更加省事,经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节,维护卖家最大权益,也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。此外,专业的经纪人了解市场行情且讯息灵通,可建议最具竞争力的合理房价,并促进成交机会。
找地产经纪人的好处?
专业地产知识:能为买家协商最佳条件与价格,并确保买家利益。
专业分析评估:为卖家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等,订出最佳售价。
熟悉整个地产交易过程:房屋买卖是个严密复杂的过程,为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责,从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案,并与买家经纪人谈判,协助卖家各个步骤,可替卖家省却许多时间精力。
经纪人佣金?
在美国房地产买卖交易中,经纪人所赚的钱就是所谓的佣金 (Commission),基本上买家经纪人与卖家经纪人的佣金都是由卖家支付(仅很少数状况是买家付)。
当屋主要卖房时,卖家经纪人会将屋子放到市场上卖,并会于成交后收取一笔佣金(假设6%)。而这笔佣金中会有部分是要支付给买家经纪人的(例如有3%是要分给买家经纪人),因为是买家经纪人带潜在买家来看房子的。
买卖家的佣金拆帐比例以合约为准,不同公司可能收费会不同。不少卖家会想要省佣金而决定自己卖房,当然最大用点是可省下要付给卖家佣金,但建议买家经纪人的佣金还是不要省,不然应该不太会有买家经纪人会愿意带潜在买家来看你的房子喔。
第2步:订出精准售价
这一点是决定房屋脱手快或慢的关键,你不想卖太低,但订过高也很可能会导致房子防人问津,毕竟买家也会做比价。做好市场调查,评估房子所在地区的房产市场,了解所在社区内其他的房产交易情况,并识别房产的弱点与卖点,并订出一个合乎常理的售价。可参考该社区过去6个月的相似销售物件成交价去制定售价。通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段,也是能吸引最多买家来看房子并出价的时点,请把握。
一个了解当地市场的经纪人能进行调查并评估,协助并建议卖家一个具竞争力的房屋售价。此外,你也可请专业估价师进行订价。订价当然也是有策略!若想尽快售出,卖家经纪人可能会建议降低上市价格来快速吸引买家上门,从而减少房屋上市时间 (这过程中当然也牵涉到很多谈判技巧,有些房子最终的成交价甚至还比最初开价高出许多)。同样的,有些卖家经纪人也可能会为了拿到你这笔生意而先以高售价吸引你,最后又再降价,所以卖家自己也是要做好功课,才不会被经纪人牵着鼻子跑喔。
识别屋子的问题
除了地点地点地点,房子本身的状态也是影响售价的一大因素,无论是重新装潢或老旧不堪都会影响。若房子或结构有重大问题,屋主是有义务发现出来并诚实说出的,例如腐烂、白蚁、石棉、屋顶漏水、地下室淹水等会造成建筑损坏的问题。
每州都有规定屋主需诚实指出的问题范围各有所异,诚实为上策。虽然说在房子过户前都会先经过正式检查的过程,但如果最后在这部被买家发现重大问题而取消交易,着实也是浪费双方的时间与精力呀。
第3步:包装房子打造好卖相www.meifang8.com
除了专门 Flip 房子,这里当然不是要你花大钱去大整修,而是做好内外清洁,修整一下庭院、清洗一下地板、车库或粉刷一下墙面、把家具摆放恰当等等,总之就是让房子看起来干净明亮具吸引力,让买家觉得成交后就能直接入住好省力。只要包装做得好,也是可以有效提升售价喔!
把房子打扮得美美的,也能拍出具吸引力的广告照片,有利于房产上市时能第一眼就吸引潜在买家。
第4步:发布房源,正式上市
当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后,就可以将房屋具请情况输入到各大卖房网站,让其他经纪人与买家能浏览。研究显示高达90%的买家会在网路上搜寻房屋物件,所以房屋的广告照片很重要。
房屋开放参观 (Open House):经纪人通常会在周末开放一般大众进入屋内参观,吸引一些买家。屋前销售标志、宣传资料、社群媒体等各种行销广告方式都能使用。
第5步:与潜在卖家交涉议价
房子正式上市后,就会陆续收到买家的出价函,卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept)、再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话,即可签署合同,达成交易。
收到买家出价合同时,除了价格考量,同时也需审核其他条件,例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingencies) 等,仔细挑选买家最自己也才会有保障。
与潜在买家进行再协商 (Counteroffer) 时,卖家可以要求调整任何细节,如金额、附加条款等等。
第6步:签署合同并进行买卖过户手续
在协商交涉后,若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话,那就可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司 (Escrow),并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤,直至一切手续皆合法完成后,Escrow 才会将房子产权交给买家,并将钱款交给卖家。
买家需遵守双方协议的付款日期;卖方则须确保房屋完整性与交屋日期,并通过买家安排的房屋检查。
买家若签约后因故反悔或无法成交,订金有可能全部没收,除非购屋合同列有附带条件 (Contingency) 。
一般而言,贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起,至少需要30至45天。现金买家则较快,约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。
第7步:配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查
买家在这段期间会进行附加条款中的相关项目,如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行个步骤,并提供房屋周边环境报告 (Seller's Disclosure)、白蚁检查 (Termite Report) 等合约里要求的档案文件供买家审阅。买家在房屋检查后若发现问题,买卖家双方应共同讨论要如何处理(承担费用或适当降价等)。
产权过户调查 (Ownership Inspection)
在签署购房合同约两周后,美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。
房屋报告 (Seller's Disclosure)
加州规定卖家需提供关于房子的一些报告,如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社区法规(销售Condo才须提供)、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。
白蚁检查 (Termite Report)
加州房地产交易手续中,规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订的条款进行。
第8步:签署产权让渡书,完成过户手续并交屋
卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家,产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府 County 完成过户登记。完成过户手续后,卖家会从 Escrow 拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子,将钥匙交付给买家。
买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入 Escrow。在签字 Close Escrow 完成过户前,买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查 (Final Walkthrough),确认维修项目等皆如约完成。
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