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留学生买房再出租如何报税？

发布时间：2018/08/30　文章来源：网络

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导读：

美国买房

今天小编为大家整理两个和出租房相关的两个常见税务问题。

Q1 留学生买房再出租如何报税

如果是持F/J/M/Q其中一种签证来美国的国际学生，如果来美国还未超过5年，可以申报1040NR的表格报税，在Schedule E里申报该项出租房产的收支情况。

如果来美国超过了5年，则需使用1040表格和Schedule E来申报该项出租房产的收支情况。

无论是使用1040NR表格还是1040表格，Schedule E的申报内容都是一样的。

在Schedule E中，可以填报租金收入，以及和出租该房产所产生的一切相关费用支出，包括房屋贷款的利息部分，地产税费，维修费，保险费，管理费，中介费等等。

同时，还可以就房屋的建筑实体的价值申报折旧费。收入抵扣各项费用之后的净利润，才是应税所得。另外，如果是来美还没超过5年的F/J/M/Q签证留学生，在使用1040NR报税时，可以享有中美税务优惠政策（tax treaty）。

其中，收入的前5000美元免税。

美国买房

Q2 出租房在报税的时候要选择折旧吗？

虽然税法上并未强制规定出租房产每年必须选择折旧，但实际上出租房产都会选择折旧。之所以这样解释的原因在于，税法规定，无论是否在每年申报所得税税单时选择扣减折旧费来抵消收入，在卖出这栋出租房产之时，都必须将累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费（recapture tax）。

也就是说，无论之前选择折旧与否（可以选择不折旧），在卖房计算收益时，累计折旧的等值金额都将会被加回，且被课税。因此，如果选择每年不报折旧，不但在出租过程中没有税务抵扣，而且在房产售出时仍需要为“累计折旧”这个字面上的金额交税，税率为25%（即，1250 property depreciation recapture tax）。

除上述明文规定以外，选择每年折旧的好处还在于，可以在当年抵扣收入，降低当年税费，有利于提升短期现金流。省下的税费虽然在将来卖出房产时需要变相交回，但是在当下可用作其他投资，进而创造更高的价值或取得投资回报。出租房产的折旧年限为27.5年。在计算折旧时，仅就房产的建筑物价值进行折旧，土地部分不可折旧。

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发布时间：2018/08/30

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