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如果你曾渴望从“奥马哈先知”(Oracle of Omaha)那里得到房地产投资建议，那么这篇文章正适合你，在他最新的致股东信中，沃伦·巴菲特分享了他的两项房地产投资的细节和经验教训。

一、沃伦·巴菲特的两项房产投资

1、房地产投资1 ：农田

1986年，巴菲特从FDIC手中购买了400英亩内布拉斯加州的农田，而当时的贷款余额只是这处房产先前贷款余额的一小部分，投资成果是在28年后，这个农场的收益增长了两倍，其价值是巴菲特投资的5倍，若将持有期内的现金流增长平滑化，这将相当于估计15%的非杠杆回报率。

2、房地产投资2 ：零售建筑

讨论的第二笔房地产投资是巴菲特与传奇的纽约房地产投资者拉里•西尔弗斯坦和弗雷德•罗斯共同购买的纽约零售地产。该合伙企业于1993年从清盘信托公司(Resolution Trust Corporation)手中收购了这处房产，清盘信托公司是为了清算银行持有的房地产和因储蓄和贷款危机而产生的不良贷款而创建的。在RTC的监管下，零售大楼陷入困境，因为最大租户的租金大大低于市场水平，这是对收入的暂时限制。投资成果是，年分配额现已超过合伙企业初始股权投资的35%，该物业进行了两次再融资，使合伙企业能够获得总计超过其初始投资150%的特殊分配额。

二、以下是股东信中关于这些投资的一些引述，以及我自己的看法。

1、“你不需要成为专家才能获得令人满意的投资回报”

我猜沃伦对经营农场或大型零售地产知之甚少，举个例子，他从没见过纽约的零售投资，28年来他去过两次农场，不过，巴菲特肯定有足够的悟性认识到投资机会，并与专业的运营商合作执行扭亏为盈的战略。作为一名房地产投资者，如果你想获得更高的回报，你必须愿意投资本土市场以外的市场，并信任你的团队，不要让距离决定你的收购目标。www.meifang8.com

2、“关注你正在考虑的资产未来生产率，如果你转而关注一项预期购买的未来价格变化，那你就是在投机。”

这对房地产投资者来说是个很好的提醒，只关注现金流，忘记剩余销售价格预测。当你的投资期限较短时，这是很难做到的，但如果你能够持有一处房产较长时间，就不要担心退出上限预测(假定的销售价格)，当你急于赢得一笔交易时，试图通过调整后端上限利率来提高出价，实在是太诱人了(只要问问那些购买了低于4%上限利率的加州豪宅的投资者就知道了)。相反，在分析一笔有前景的交易时，要把重点放在可控的方面，该物业稳定的现金流。那些在拥有农场或公寓时可以安静地坐上几十年的人，当他们看到一连串的股票报价和随之而来的评论员传递的隐含信息“不要只是坐在那里，做点什么”时，往往会变得疯狂。

房地产的非流动性通常被认为是负面的，然而，这种流动性不足保护投资者不受自身和情绪的影响，如果美国全国广播公司财经频道(CNBC)告诉你，由于闪电崩盘，你的租赁资产价值今天暴跌了30%，即使你想恐慌性抛售，你也不可能。如果你不过度杠杆化，投资房地产比波动的股票更容易坚持(买入并持有)，后者的账面损失和实际损失一样让人痛苦。

3、“未来几十年，农场和纽约房地产的收入可能都会增加，虽然收益不会太大，但这两笔投资对我的一生以及我的子孙后代来说，都将是可靠而令人满意的投资。”

我不知道你是怎么想的，但这听起来很不错，我投资房地产正是出于这个原因，我相信这是为我的家庭建立被动收入遗产的最好机会。这听起来可能有点吓人，但在巴菲特看来，你不需要获得巨大的收益，甚至不需要惊人的交易，由于房地产具有慷慨的税收优惠(折旧、1031兑换等)、租金上涨和强制债务削减(通过摊销)，即使是很小的投资组合也能为你的退休和继承人提供充足的收入。

三、从沃伦的房地产投资中学到的另外两个教训如下。

1、银行和贷款服务机构不喜欢在他们的账簿上看到房地产是有原因的，他们是糟糕的投资者。

他们不仅愿意以跳楼价出售资产负债表上的资产，而且银行的资产管理人员在房产处于他们控制之下时，在减少收益方面通常做得很好。通常这些经理/服务人员错过了使现金流最大化的简单机会，因为他们正在处理大量的房产，只是为了减少损失，这使得一个积极的、专业的房地产投资者可以很容易地改善运营，他们可以购买银行拥有的房产(REO)，为资本和租户的改善注入一点股本，并显著提高入住率，从而提高房产价值。

2、当你购买那些提供正常10%非杠杆回报率的房产时，你很难受到伤害。

这意味着农场和零售建筑在购买时都表现不佳，但在典型的操作环境下，这两种资产都能提供10%的收益率。关注巴菲特喜欢称之为“正常化收益”的东西，能让房地产投资者认识到买入的机会，在购买房地产时，当前的上限通常是头条新闻，然而，大多数人被当前(或最近的过去)的情况所蒙蔽，并高估了情况保持不变的可能性。虽然在房价大幅下跌后买房总是很困难，但如果你能看到一条稳定入住率/收益的清晰道路，那开始投资吧，重大的房地产低迷并非每年都会发生。

我确信，在这两个案例研究中，我还忽略了另外10个教训，但这就是巴菲特的天才之处，他的建议看似轻松直白，但其教诲却意味深长。你可能不会有同样的感觉，但当我读到沃伦关于房地产投资的一些想法时，我很激动，作为一名专业的房地产投资者，我常常觉得自己被骗了，世界上最伟大的投资头脑花了一辈子的时间，在股市上分享他宝贵的智慧，而房地产世界却被唐纳德•特朗普和他碰巧在卖的东西困住了，至少我们和巴菲特教授待了一天

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