Sorry

我一直在试图找一家当地银行合作，将我持有的一些短期债务租赁的房产再融资成低利率/长期贷款（同时提取一些现金），但是，事实证明，这对我来说很困难，因为我使用各种形式的免费或廉价债务（主要是信用卡促销优惠和heloc）来为我的再抵押贷款提供资金，用于租赁——这会提高我的负债率和信用利用率，并降低我的信用评分。        

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以下是我发给一位银行代表的一封相当沮丧的soapbox电子邮件的节选，他质疑我的个人债务是否也包括商业债务，因为这与我的dtir和信用评分有关。在这封邮件中，我试图指出，银行对fico信用卡的这种固定做法是疯狂的，当它阻止他们看到任何其他东西时……因为我的房客靠政府援助（第8节）他的信用评分竟然比我高。真是太可笑了！

你好，

在回答你关于我个人信用卡上可能的商业债务的问题时，我个人名字和信用卡上的大部分债务实际上是我个人担保的商业债务，或者是我使用个人卡临时支付商业费用的许多情况之一。

现在，虽然我完全明白银行和承销商主要关心的是信用评分、部门收入比和信贷利用率…我主要关心现金流！在我的世界里，现金流是王道，解决了所有的问题，所以我利用房地产投资策略，利用好债务来获得现金流产生的资产，为自己买单，从而为我带来自由资产。

例如，我刚买了一套复式公寓，花了2400美元买了我的个人Lowe's卡，在6个月的零利率促销活动中购买了两个单元的电器，所以6个月的零利率将由部分租户租金（400美元/月，6个月，每单元仅200美元）偿还。

我对地板、暖通空调、地基等也做同样的事情……利用6个月、12个月甚至18个月的零利率促销活动的免费资金，然后让我的房客每月的租金在任何利息到达之前付清账单。这真是太神奇了……这让我可以随时将手头的现金用作首付，无论何时出现另一个购买机会，并在每次购买后迅速重建现金储备，以便为下一次购买做好准备！

但我再次完全理解，对银行和承销商来说，这看起来像是过度负债，但请仔细考虑……

（1）我的房子被重新装修成喜欢的样子，因此费用是可预测的，并在剩余使用寿命的许多年内分摊。

（2）我买对了，所以他们的价值远远超过我所投入的，我可以出售，如果需要或兑现再融资，仍然有股权存在。

（3）我为物业管理（自费）、空置、维修保养和资本支出保留现金储备，因此费用在发生时由租户租金支付。

（4）我做了很好的租户筛选来保护我的资产，我的很多租户都是“第8节”，所以政府保证的收入是代表那些可能永远不会离开我的美好的新房子的租户及时支付的，他们基本上是免费的。

（5）我的租金从每单位900美元/月到将近1500美元/月不等（即使是第8部分），所以我有足够的现金来支付费用和维护房产。www.meifang8.com

（6）我受保险保护，保险费也由我的租户/政府支付，就像所有其他房产费用一样。

（7）租户（特别是第8条）把我的房产当黄金一样对待，因为我有很高的标准，执行我的租约，每季度检查一次……为什么会有人把他们梦想中的免费房子搞得一团糟，在一个好的地方，装修质量和设施都超过了平均水平！所以我不存在虐待我的房产、拖欠租金或驱逐的问题，因为我知道我在做什么，而且做得很好。

（8）在支付所有费用、偿还所有债务、每月保留准备金之后，我还有正现金流要存进口袋……一旦我收回现金，现金流就会成为我的自由资产，并以现在的无限回报率继续流动！

所以说真的，我个人信用卡上有6000美元有什么关系，当它是12个月的零利息，从来没有逾期支付（在我有信用卡的28年里没有逾期付款、留置权或对我/我的信用报告的判断），并且在超过12个月的时间里，支付被政府担保的租金收入500美元/月，每月产生数百美元财产的正现金流为我每个月支付这笔债务，准备金和所有其他费用。

现在我从经验中知道，98%的银行和他们的承销商都失去了这种观念（所以请宽容和原谅他们的反应），但我最终会发现，那些银行和贷款机构在2%以内，可以清楚地看到我按时支付账单，有足够的现金流来偿还我的债务，这些都是使我无法偿还的债务。

很快，我会找到一家银行，他们会查看我的现金流、房产投资组合、业务、就业、专业知识以及短期和长期历史，以确定我显然是一个好的投资对象，他们会给我提供足够大的信贷额度，我可以在他们到来时（包括在拍卖会上）购买好的房地产交易，然后他们会在每次收购后通过再融资进入长期/低息债务来清除我的债务，这样我就可以一遍又一遍地重复这个动作——在这个过程中让每个人都赚钱。

但是，如果尽管有这些事实，我目前的债务是我们目前无法克服的障碍，我会考虑改变我的策略6个月左右，以清理债务，让我的信用评分提高100分，然后再试一次。

但很有趣，我最近批准了一个新的第8部分承租人，我的一个出租人的信用评分远高于800，年收入低于20000美元；但是我和我妻子（来自多个来源）的年总收入超过35倍，加上拥有价值数百万美元的商业和房地产资产，还有近百万美元的股权，但不能找一家银行跟我合作，因为我用信用卡来杠杆化自由债务，以获得额外的现金流产生资产，而这种使用导致我的信用评分低于我的政府援助租户的100分！

可笑……但今年夏天，我要带我的家人去夏威夷旅游，旅游费用几乎全部是用信用卡积分支付的。

好吧…如果有什么事，告诉我你能做什么。如果我现在不能和你和银行合作，我会在今年或明年晚些时候持有更少的自由债务和更高的信用评分时再试一次。

P.S.I.最近遇到了另一位房地产投资者，他说他因为这个原因放弃了银行，现在他用10到20年期的票据为自己的所有房产提供资金，这些票据的利率与受过房地产教育的个人的自定退休账户中的利率相似。我已经有一些短期的私人贷款机构，所以我相信我能找到一些愿意长期贷款的机构。

谢谢

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