看一座好城市——尔湾，是如何诞生的！
发布时间：2018/07/06 文章来源：网络
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导读：
美国买房
美国老牌科技杂志《连线》曾经发布过一篇文章，从太空回看地球上规划得最具匠心的十座城市。
它们中，有呈九角星对称的意大利 Palmanova，有正方形完美对角线切分的阿根廷 La Plata，还有九宫格的美国康涅狄格州纽黑文。
这三座城市相隔如此遥远，但建立之初的野心又是如此一致：一座广场、一条街道、一栋建筑、一片草坪，所有看似天然的存在都经过城市设计师的精明计算，城市因此呈现出独特的格局。
在欧美语境里，人们把这种从建设初期开始，就按照完整城市规划方案来建设的城市叫做 Planned City，与之相对的则是那些在自然发展后形成扩张，继而再介入规划的城市。
如果你对 Planned City 这种说法感到陌生，但它的实质你一定有所耳闻——雄安新区，它的设立完全建立在成果可量化的、经验科学性的规划基础上，以使土地使用效率达到最大化、实现区域发展的目标和战略功能。
Planned City 近几年在中国越来越受到各地政府的重视，最重要的原因是这种规划带来了可验证的成果。但这种模式，有一座美国城市在1960年已经开始运用；而且，这座城市的规划并不是来自自上而下的政府管理，而是来自一家民营企业。
这座城市位于加州南部。距离旧金山 600 多公里，人口不到旧金山的四分之一；整个城市的失业率为 2.1%，是全美平均水平的一半；这里起先是一片农田，但如今大企业入驻，居民平均家庭年收入中位数为 9.4 万美元，比全美平均水平高出整整 60%。多年来，它是美国最宜居城市榜单上的常客，犯罪率常年为美国 10 万以上人口类别中最低的城市。
它就是尔湾（Irvine）。
把尔湾的卫星图和本文开头的三座城市比，你会发现它的城市形态并不呈现任何几何意义上的优雅。不过，谁规定好的城市规划就必须拥有几何平面上的美感？
美国买房
事实上，即便不是城市设计的专业人士，你也能从尔湾的卫星图中发掘它为人称道的前瞻性。
绿色开放空间有机地分布在城市的各个角落
中央湖泊为人们提供亲近水资源的机会
多条宽阔的东北向主干道贯通城市，保证城市交通通达
城市由几十个社区组成，社区内部建筑风格相似，形成外观协调的邻里
而一手将尔湾塑造为今天这个模样的企业，叫做尔湾公司（Irvine Company）。
詹姆斯·尔湾二世建立的Irvine Company 最初是一家牧场和农场运营公司。今天，它是美国最大的区域性私营地产开发公司之一，物业遍布美国东、西海岸，握有的物业面积相当于五个纽约曼哈顿。公司现任掌事人Donald Bren坐拥152亿美元，是美国最富有的地产开发商，身家超过川普。
当年买地的时候，平均每英亩0.25美元；如今尔湾住宅面积每平方英尺中位价格是483美元，如果换算成英亩，每英亩住宅用地价值超过2000万美元。即便从100多年的时间遥望回去，8000万倍的土地增值也是不可想象的。
很多人将 Irvine Company 的商业成功追溯到几位创始人在19世纪买下的9.3万英亩（约 3.8 万公顷）的原始土地。这的确没错，但真正让这片土地发挥出价值的关键点在1959年。
1959年，大名鼎鼎的加州大学决定建立新分校，加州多座城市都竞争希望成为分校的所在地。跟你想的一样，尔湾成为了最终的赢家。它脱颖而出的原因也是相当得简单粗暴：尔湾公司承诺以 1 美元的价格把 1000 英亩土地（相当于 400 多公顷）出让给加州大学，从而击败众多竞争对手。
拿下加州分校对于尔湾的意义有多大呢？我们不需要分析别的，只需要看看尔湾的历年人口数据就知道了：
如果把尔湾这座城市比作一家创业公司，那么尔湾的第一波“种子用户”就是1960年加州分校成立后带来的。从此以后，尔湾的人口开始进入高速增长期，一发不可收拾。
拿下加州大学分校以后，Irvine Company在 1960 年聘请美国知名建筑师和城市规划师William Pereira为包括该分校在内的尔湾地区设计总体规划。
William Pereira 在为尔湾进行总体规划时最耐人寻味的一点，是将 11% 的土地规划为公园和开放空间用途。不要小看这一点，正是这一点塑造了尔湾延续至今的怡人、宜居的城市特点——即便是拥有 3.4 平方公里中央公园的纽约，其所有公园与开放空间的总和也只占到城市总面积的 2.1%。
不仅如此，设计师对于土地功能进行了细致的设计，希冀创建一个经济发展与生活质量相平衡的社区，而做到这一点的方法就是在城市中创建多个住宅集中区、多个商业区、多个办公区，来分流和平衡不同空间的使用需求，使每个社区都能够焕发活力。
摆在今天，这就是城市副中心、多个城市综合体的概念——但要知道，尔湾在 50 多年前就已经在用这种思路进行城市规划了。
从1864年到今天，尔湾公司一直把Land，Legacy，Life作为宗旨，150年多来坚守以生活Life为核心的承诺从未改变。这也许是尔湾公司、尔湾城市成功最重要的原因。
这种城市构建思路给这座城市带来了怎样的结果呢？
“尔湾的犯罪率极其之低。这里还有充足的娱乐设施，比如多条自行车道、50 米宽的游泳池、照明很棒的足球场地、滑板公园。你可以安心地把你的孩子送到公立学校，并且确保他们在那里可以收到良好、安全的教育，和在私立学校没有什么不同。”
“仔细研究和规划优化着城市的每个方面，造福市民。加州大学尔湾分校专门有个研究机构，致力于研究和改善这里的交通流量。”
“住宅区和商业区分离，这意味着街道对孩子们来说更加安全，因为购物者不会经常通过我们居住的社区，交通量远远降低。”
以上这些是尔湾居民对这座城市的评价。
概括起来说，Planned City 的本质就在于，通过在城市建立之初对功能进行分区，来尽可能使每一寸土地的利用效率实现最大化，而不是在城市自然野蛮生长后才去人为介入。
尔湾的规划按地形分为四个部分：海岸区、谷地区、山区和人造区。四者的规划和建设并非同时进行，而是按照次序先后，保证了规划的灵活性——一旦方案需要修改，也不至于所有场地全部推翻、全盘重来。不同区域受制于自然特性有其规划上的特点，在用地功能上又相互补充，从而平衡使用需求。
今天，尔湾已经聚集了为数众多的科技与半导体行业大公司，包括暴雪娱乐，西部数据、三星电子（IT 和影印部）、明基集团和东芝集团在内的几十家公司在这座人口不到 30 万的城市设立了区域总部。
在基础设施方面，John Wayne 机场提供每天到达美国中西部各主要城市的直达班次，火车系统则在尔湾和其他加州城市间建立便利的联系。整个城市拥有大大小小 46 个购物中心，平均每 5600 个人就拥有一座购物中心。由于拥有优质的中学、高等教育和医疗资源，尔湾近年来也成为诸多亚裔中产阶级人口的导入城市，亚裔人口如今占到尔湾总人口的 38%。
早年的科学规划长远地造福着这座城市。它对土地的功能划分和在开放空间方面设定的理念，确保了城市可以持续地以平衡健康的方式进行改造和开发，新地产开发项目也将在此基础上有序进行。
也正因如此，尔湾成为各大城市榜单上最被向往的对象。
2008 年，CNNMoney 评选尔湾为美国最宜居城市第四名；
2011 年，BusinessWeek 称其为美国第五佳城市；
2014 年，Irvine 被 24/7 Wall Street 评为美国运营最好的城市；
2017 年，niche.com 称其为美国最佳城市第十名，远高于大多数中国人所熟知的任何一座美国城市。
美国买房
一座好城市——尔湾 Irvine，就是这么诞生的。
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美国老牌科技杂志《连线》曾经发布过一篇文章，从太空回看地球上规划得最具匠心的十座城市。
它们中，有呈九角星对称的意大利 Palmanova，有正方形完美对角线切分的阿根廷 La Plata，还有九宫格的美国康涅狄格州纽黑文。
这三座城市相隔如此遥远，但建立之初的野心又是如此一致：一座广场、一条街道、一栋建筑、一片草坪，所有看似天然的存在都经过城市设计师的精明计算，城市因此呈现出独特的格局。
在欧美语境里，人们把这种从建设初期开始，就按照完整城市规划方案来建设的城市叫做 Planned City，与之相对的则是那些在自然发展后形成扩张，继而再介入规划的城市。
如果你对 Planned City 这种说法感到陌生，但它的实质你一定有所耳闻——雄安新区，它的设立完全建立在成果可量化的、经验科学性的规划基础上，以使土地使用效率达到最大化、实现区域发展的目标和战略功能。
Planned City 近几年在中国越来越受到各地政府的重视，最重要的原因是这种规划带来了可验证的成果。但这种模式，有一座美国城市在1960年已经开始运用；而且，这座城市的规划并不是来自自上而下的政府管理，而是来自一家民营企业。
这座城市位于加州南部。距离旧金山 600 多公里，人口不到旧金山的四分之一；整个城市的失业率为 2.1%，是全美平均水平的一半；这里起先是一片农田，但如今大企业入驻，居民平均家庭年收入中位数为 9.4 万美元，比全美平均水平高出整整 60%。多年来，它是美国最宜居城市榜单上的常客，犯罪率常年为美国 10 万以上人口类别中最低的城市。
它就是尔湾（Irvine）。
把尔湾的卫星图和本文开头的三座城市比，你会发现它的城市形态并不呈现任何几何意义上的优雅。不过，谁规定好的城市规划就必须拥有几何平面上的美感？
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事实上，即便不是城市设计的专业人士，你也能从尔湾的卫星图中发掘它为人称道的前瞻性。
绿色开放空间有机地分布在城市的各个角落
中央湖泊为人们提供亲近水资源的机会
多条宽阔的东北向主干道贯通城市，保证城市交通通达
城市由几十个社区组成，社区内部建筑风格相似，形成外观协调的邻里
而一手将尔湾塑造为今天这个模样的企业，叫做尔湾公司（Irvine Company）。
詹姆斯·尔湾二世建立的Irvine Company 最初是一家牧场和农场运营公司。今天，它是美国最大的区域性私营地产开发公司之一，物业遍布美国东、西海岸，握有的物业面积相当于五个纽约曼哈顿。公司现任掌事人Donald Bren坐拥152亿美元，是美国最富有的地产开发商，身家超过川普。
当年买地的时候，平均每英亩0.25美元；如今尔湾住宅面积每平方英尺中位价格是483美元，如果换算成英亩，每英亩住宅用地价值超过2000万美元。即便从100多年的时间遥望回去，8000万倍的土地增值也是不可想象的。
很多人将 Irvine Company 的商业成功追溯到几位创始人在19世纪买下的9.3万英亩（约 3.8 万公顷）的原始土地。这的确没错，但真正让这片土地发挥出价值的关键点在1959年。
1959年，大名鼎鼎的加州大学决定建立新分校，加州多座城市都竞争希望成为分校的所在地。跟你想的一样，尔湾成为了最终的赢家。它脱颖而出的原因也是相当得简单粗暴：尔湾公司承诺以 1 美元的价格把 1000 英亩土地（相当于 400 多公顷）出让给加州大学，从而击败众多竞争对手。
拿下加州分校对于尔湾的意义有多大呢？我们不需要分析别的，只需要看看尔湾的历年人口数据就知道了：
如果把尔湾这座城市比作一家创业公司，那么尔湾的第一波“种子用户”就是1960年加州分校成立后带来的。从此以后，尔湾的人口开始进入高速增长期，一发不可收拾。
拿下加州大学分校以后，Irvine Company在 1960 年聘请美国知名建筑师和城市规划师William Pereira为包括该分校在内的尔湾地区设计总体规划。
William Pereira 在为尔湾进行总体规划时最耐人寻味的一点，是将 11% 的土地规划为公园和开放空间用途。不要小看这一点，正是这一点塑造了尔湾延续至今的怡人、宜居的城市特点——即便是拥有 3.4 平方公里中央公园的纽约，其所有公园与开放空间的总和也只占到城市总面积的 2.1%。
不仅如此，设计师对于土地功能进行了细致的设计，希冀创建一个经济发展与生活质量相平衡的社区，而做到这一点的方法就是在城市中创建多个住宅集中区、多个商业区、多个办公区，来分流和平衡不同空间的使用需求，使每个社区都能够焕发活力。
摆在今天，这就是城市副中心、多个城市综合体的概念——但要知道，尔湾在 50 多年前就已经在用这种思路进行城市规划了。
从1864年到今天，尔湾公司一直把Land，Legacy，Life作为宗旨，150年多来坚守以生活Life为核心的承诺从未改变。这也许是尔湾公司、尔湾城市成功最重要的原因。
这种城市构建思路给这座城市带来了怎样的结果呢？
“尔湾的犯罪率极其之低。这里还有充足的娱乐设施，比如多条自行车道、50 米宽的游泳池、照明很棒的足球场地、滑板公园。你可以安心地把你的孩子送到公立学校，并且确保他们在那里可以收到良好、安全的教育，和在私立学校没有什么不同。”
“仔细研究和规划优化着城市的每个方面，造福市民。加州大学尔湾分校专门有个研究机构，致力于研究和改善这里的交通流量。”
“住宅区和商业区分离，这意味着街道对孩子们来说更加安全，因为购物者不会经常通过我们居住的社区，交通量远远降低。”
以上这些是尔湾居民对这座城市的评价。
概括起来说，Planned City 的本质就在于，通过在城市建立之初对功能进行分区，来尽可能使每一寸土地的利用效率实现最大化，而不是在城市自然野蛮生长后才去人为介入。
尔湾的规划按地形分为四个部分：海岸区、谷地区、山区和人造区。四者的规划和建设并非同时进行，而是按照次序先后，保证了规划的灵活性——一旦方案需要修改，也不至于所有场地全部推翻、全盘重来。不同区域受制于自然特性有其规划上的特点，在用地功能上又相互补充，从而平衡使用需求。
今天，尔湾已经聚集了为数众多的科技与半导体行业大公司，包括暴雪娱乐，西部数据、三星电子（IT 和影印部）、明基集团和东芝集团在内的几十家公司在这座人口不到 30 万的城市设立了区域总部。
在基础设施方面，John Wayne 机场提供每天到达美国中西部各主要城市的直达班次，火车系统则在尔湾和其他加州城市间建立便利的联系。整个城市拥有大大小小 46 个购物中心，平均每 5600 个人就拥有一座购物中心。由于拥有优质的中学、高等教育和医疗资源，尔湾近年来也成为诸多亚裔中产阶级人口的导入城市，亚裔人口如今占到尔湾总人口的 38%。
早年的科学规划长远地造福着这座城市。它对土地的功能划分和在开放空间方面设定的理念，确保了城市可以持续地以平衡健康的方式进行改造和开发，新地产开发项目也将在此基础上有序进行。
也正因如此，尔湾成为各大城市榜单上最被向往的对象。
2008 年，CNNMoney 评选尔湾为美国最宜居城市第四名；
2011 年，BusinessWeek 称其为美国第五佳城市；
2014 年，Irvine 被 24/7 Wall Street 评为美国运营最好的城市；
2017 年，niche.com 称其为美国最佳城市第十名，远高于大多数中国人所熟知的任何一座美国城市。
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一座好城市——尔湾 Irvine，就是这么诞生的。
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发布时间：2018/07/06
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