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Presidio Heights 的房产是旧金山最昂贵的房产之一。

住在这里的一对富有的旧金山夫妇收到了房东支付的475,000 美元的和解金，搬离了他们租住了30年的豪华公寓，这笔钱创下了旧金山有史以来的最高买断记录，反映了公寓的较高价值。

 这表明一些房东愿意向房客支付一笔费用，让他们放弃在这个租金控制严格、市场租金飞涨的城市里的长期住房。

房客是一对60多岁的夫妇，他们已经在这里住了三十年，夫妇俩还有几个处于青春期的孩子，他们每月支付12,500美元租下了这套拥有七间卧室八间浴室的公寓。这套公寓由两个单元组成，占据了一座百年老建筑的大部分顶楼，这是一座拥有 17 个单元的历史悠久的角落楼群建筑，在这里，你可以看到湾区、金门大桥以及附近的普雷西迪奥公园的广阔壮丽的景色。

根据Compass地产公司的数据，PresidioHeights是该市最昂贵的社区，每平方英尺 1,600 美元，7 月份房屋销售中位数为 675 万美元。

01近50万美元和解金的

背后故事

这笔交易的幕后推手是 72 岁的律师StevenA MacDonald。他说，接受这笔交易的家人只是住在145 号劳雷尔街的他的10 位客户之一。

MacDonald还代表自3月份就搬出来的另外9个公寓的"相当富有"的房客起诉业主房方弗里德曼地产公司（Friedman Properties），因为租户无法承受Presidio Heights大楼装修过程中不断发出的噪音和灰尘。

2016 年的照片展示了这座优雅的砖砌建筑，拱形白色窗户高耸于附近的独户住宅之上。

然而，今天，它看起来像就像一副骨架：砖被脚手架取代，窗户被木板封起来，梯子穿过每一层，建筑外面被塑料包裹，人行道立着橙色建筑提醒标志，还有青绿色移动厕所。

经过四年多的大楼改建，所有租户都非常愤怒，在今年五月份聘用了MacDonald为他们的代理律师，并称这是“以建设为由进行驱逐”，因为他们不能再享受在这个地方的安静生活了。MacDonald把这称为他的职业生涯案例，因为有九个家庭选择起诉而不是协商买断，这表明当租户真正想要留下来时，以现金换钥匙交易的局限性。

租户团体表示，如果没有租金控制，穷人和工人阶级居民将被赶出旧金山，因为他们无法承担市场价格下高昂的房屋租金。

MacDonald认为，合理的和解金额约为 2500 万美元。对Presidio Heights业主 来说，错误的驱逐会产生大笔资金：市场利率与其客户支付的平均租金差异为每月 5,000 美元，或者说每年 60,000 美元。如果假设租户计划在那里再住十年，则损失为 600,000 美元。该市的租金条例授予租户在被错误驱逐的情况下获得三倍的赔偿，使每位客户的赔偿总额达到 180 万美元，外加律师费。

“所以，保守地说，我认为这些案例中的每一个租户都会获得 200 万美元范围内的赔偿，” MacDonald说。“此外，我还可以要求对 [任何] 可证明恶意的惩罚性赔偿的索赔。所以我们可以说赔偿金额应在 2500 万美元左右。”

由于租金管制，这里的房租大约是市值的一半。根据公开记录，房东MartyFriedman同意和解“严重干扰租户安静使用和享受房屋”的指控，但之前他否认了这一指控。租户还获得了三个月的免费租金，并同意在 6 月 30 日之前搬出。

旧金山公寓协会处理政府事务的Charley Goss说，业主承认租金控制是该市市场经济的一部分。该协会大约有4，500名业主组成。Goss说，在某些情况下，较富有的房客会坚持租住一套受租金控制的公寓。这座城市面临住房短缺和负担能力危机，而我们还要向一直租住在受租金管控公寓的有钱人支付近50万美元，这表明我们当地的租金控制政策严重扭曲了市场。

Marty Friedman的代理律师DavidWasserman则表示：说他的委托人想驱赶房客是不准确的说法。这栋大楼需要升级改造，是原本在大流行之前就计划好的，房东不想推迟动工，是这些房客提出来要他们搬家可以，但是需要向他们支付搬迁费。

Wasserman说，旧金山和加利福尼亚真正的问题是建造房屋的成本过高，"越来越多的人成为了租赁团队中的一员，我们也将不断面临这些租赁挑战，除非我们能解决这一问题。

02案例二

租户代理律师Jacqueline Ravenscroft，在筛选潜在客户电子邮件时，发现了此案例：两个孩子的单身父亲被房东要求在两周内搬家，赔偿金是5,000 美元，以便国际开发商可以尽快开始动工建设。

Ravenscroft说这位父亲完全有可能得到比这多10 倍甚至更多的钱。旧金山租户的权利是全美最强大的，任何房东都很难在没有正当理由的情况下驱逐他们。

即使最糟糕的情况——房东搬进来自己居住，这也不可能，因为业主是一家企业。这个三口之家可以获得大约 25,000 美元。如果父亲或孩子有残疾，他们可以获得 40,000 美元。“这根本没有商量的余地——因为这是法律规定的，他们完全可以拿到这笔钱，” Ravenscroft说。

大多数收到驱逐警告的人往往会想，“好吧，这很糟糕”，并认为他们无能为力，只能任人宰割。

但随着房地产价格的飙升和保护租户的法律政策，这里的租户拥有罕见的议价能力，可以留在原地——或者选择收到搬迁赔偿再离开。

03旧金山的租户保护政策

2020年，旧金山租金委员会收到了300多份租户买断申请。MacDonald说，平均买断和解金为5万美元，鉴于市场租金和租户居住年限的差异，买断和解金额正在逐步增高。

旧金山拥有全美最强大的租户保护政策，这保障了租户在市场价格上涨时可以继续租住在原来的公寓。加州最近又采取了租金控制和其他租户保护手段，其实，早在1979年，旧金山就批准了租金管控条例，作为缓解城市住房危机的一种方式。

不过，当时业主们就想到了买断对策，租金管制政策限制业主们将租金提高到超出租金委员会设定的上限。今年设定的上限标准是0.7%。

这意味着房东每年只能提高一定数额的房屋租金，目前的涨幅基本控制在1%以下。房东不能以不正当理由驱逐房客，例如，不支付租金之类。业主如果想要搬回自己的房子居住，必须向租户支付搬迁费。每个公寓租户可以得到搬迁费的最高金额为22，000美元，对于有未成年子女或60岁及以上的老年人的家庭，可额外获得5，000美元。

如果业主和房客协商达成一致，租户自愿搬迁离开，这种情况下，业主无需支付租户搬迁费用。

巨额买断通常会发生在长期租房者身上，因为他们居住在市场价值较低的高档公寓中。

旧金山30 年租约价格基本上都是现在市场价格的一半。

旧金山的房东希望驱逐租户以提高租金，他们向那些想要自愿离开的租户支付更多的金钱。

对于愿意搬出的租房者来说，这可能是个好消息，因为至少自 2015 年以来，该市就开始向租户利益倾斜，当时该市要求适当披露“现金换钥匙”协议。房东必须告知租户他们的权利并公开所有协议，这些业主群体当时还试图上诉推翻这些法律条款，但没能成功。

一位房东代理律师曾抱怨说：“就权利、错方的责任和法律费用预算而言，这些政策本身就极度失衡。” “我们本就可以使用这些内在的激励措施，让租户抓住机会，实现自己的愿望。”

由于大流行而颁布的临时暂缓驱逐令，使房东现在的处境更糟。“如果租户对你和其他租户的健康和安全构成威胁，房东们仍然可以上法庭驱逐租户——比如他们的公寓里有一个冰毒实验室，或者他们拿着刀跑来跑去威胁邻居，”Ravenscroft 说。但除此之外，只要租户支付了四分之一的租金，驱逐行动至少会被阻止到 9 月底。

所有的这些举措，为 5 月份签署的475,000 美元租赁买断金铺平了道路，这比官方之前的记录高出 150,000 美元。

04和解金的历史由来

租户买断最初随着 1990 年代互联网热潮而受到关注。Ragi Dindial 是一位低调的律师，当他的艺术家朋友在时尚的 MissionDistrict 收到驱逐通知时，他声称自己发明了买断的想法。即使是属于错误的驱逐案件，最后他们也胜诉了并获得了 30 万美元的意外赔偿，但被驱逐的租户也经历了多年的焦虑，然后不情愿地将这笔金额的40%付给了他们的律师。

“因此，我们提供了一种新模式：在您提起诉讼并尝试采用反驱逐方式之前，请与我们先谈谈，对我们态度好一点，把我们当正常人看” Dindial说。“我的解决方案是想让双方都满意。”

在他的第一个案例中，他提出用 15,000 美元买断，并很快被贴上“敲诈勒索者”的标签。租赁双方都不喜欢他。“房东代理律师不信任我，他们不知道我是谁，以为我在捣什么鬼，租户代理律师也讨厌我，因为他们说我出卖了租户的权利——我并没有为维护他们继续租住在这里的权利而战。”

但是房东们接受了这个想法，因为买断提供了两件非常有价值的东西：租户确定要搬离，他们将永远放弃起诉的权利。

今天，买断通常被视为双赢。“它们很棒，因为租户可以获得财富，”Sheppard-Uziel律师事务所的调解员Robert Sheppard 说。但他承认，租房活动家经常蔑视这个概念，因为每笔交易都会根据市场价值重新调整租金并破坏租金控制。

“一位与我关系密切的律师说，'他们不是买断，而是全部售出，但这是把优先选择权放在了租户面前。因为大多数租户想要现金。”

至于租户们的律师，他们通常会得到约三分之一的买断金额。

J Scott Weaver 是一位长期的租户权利活动家，他讨厌买断。Weaver说，即使是双赢，市场的上也会失去“一个更实惠的公寓”。许多人会觉得后悔，即使他们收到了 100,000 美元。“因为如果你的房租每月要多涨 2,000 美元，那么四年后，这笔钱就花完了，然后就是不断亏损。”

05买断背后是不断增长的住房需求

以及飙升的房价

2019 年，有人以 325,000 美元的买断交易放弃了一套一居室公寓——这一数额比美国房价中位数还高，尽管这些钱还不够买一套科技中心地段房屋的首付款，根据房地产平台 Zillow 的数据，那里“典型住宅”的售价翻了一番，比起过去 10 年来，到 2021 年 6 月，一套公寓价格已达到近 150 万美元。

旧金山的房屋租赁价格在流感大流行期间有所下降，但仍是全美最高的。根据租赁平台Zumper的数据，一居室的平均租金是2750美元。根据Redfin的数据，一套房子的销售中间价是150万美元。 

五位数和六位数的租户买断现象大多是纽约和硅谷及其周边的科技中心所独有的——自由的大城市，大约三分之二的居民是租房者，房价飞涨，法律限制加息。租金可以追溯到几十年前。

在旧金山附近，由于房价飙升的速度太快，支付低于市场租金的人数急剧增加，反应出相对于科技工作岗位的激增，住房严重短缺。从 2011 年到 2015 年，湾区每创造 8 个就业机会就需要增加一个住房单元。

业主通常会通过赔偿赶走一个受租金控制的租户，然后，再招来另一个类似租户，因为再次对外租赁的价格是完全按照市场价格来定的。获利后，他们越来越有动力利用蓬勃发展的市场不断采用同样的操作手段：根据 Zillow 的数据，截至上个月，旧金山大都市的租金比大流行开始时低了 7.2%，但是根据房地产公司Compass的数据，房价中位数却上涨了 15 万美元，比过去一年房价高9%。

你可能觉得租户买断是一种怪诞的现象。但皮尤研究中心 2017 年的一项研究发现，43% 的美国家庭是租房者，这是半个世纪以来的最高数字，是 1965 年的两倍。随着租房者越来越多，他们获得了政治影响力。

2019 年的一项研究发现，在过去两年中，加利福尼亚州和俄勒冈州颁布了全州范围的租金控制政策，如果全美提出的所有租户保护政策都获得通过，“将会稳定 1270 万租户家庭”。

随着租金管制的扩大，洛杉矶的律师Sasha Struthers预测，租户买断将成为自然的副产品。

“我只关心买断，”她说。“如果你控制租金，不想多花钱，跟房东对峙，也就只能这样了。但是，至少租户们有一个可以谈判的途径，因为这确实是房东唯一的解决方案。他们陷入困境，被逼至此，唯一的出路就是在这个问题上砸钱。”

06写在最后

与世界租户收购之都纽约市相比，旧金山创纪录的 475,000 美元和解金额微不足道。

曼哈顿著名的租户代理律师David Rozenholc说：“我已经 25 年没有代理过费用如此高的案例了。” Rozenholc 回忆说，他最知名的客户是一位 73 岁的独居者，他拒绝离开上西区的“一间带小厨房的酒店单间公寓”，当时“公寓之王”William Zeckendorf 试图建造一座35层的大楼。

Rozenholc 获得了 1,700万美元的一次性买断以及一份轻松的终生交易，让该男子每月支付 1 美元购买了一套 2,200 平方英尺的可俯瞰中央公园的公寓。

在纽约，说买断是洪水猛兽一点也不为过，在那里租房者经常被赶出来，为价值数十亿美元的摩天大楼让路。没有比这更好的地方来理解房东们试图让租户在白纸黑字上签字的策略。Rozenholc 在 1980 年代初期了解到这一点，当时，唐纳德·J·特朗普 (Donald J Trump) 试图将无家可归的人安置在中央公园南 100 号的空置公寓中，以恐吓那些不愿离开的人。

然而，特朗普输掉了诉讼，以 1.05 亿美元起诉对方，最后也输了，租户最终还是留了下来。

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