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我今年55岁，说实话，当我看到这些数据说20多岁的年轻人为什么他们需要尽早投资时，我有点泄气。这种观念很强大，别误会我的意思，那些投资数额适中并允许其增长10年或20年的人，打败了那些投资很多但后来投资时间较短的人。但是对于我们这些没有从起跑线上开始奔跑的人来说，这可能是令人沮丧的。

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1、有时投资会遇到挫折，但这没关系

事实上，我从小就没有接受过投资教育，这是一个糟糕的开始，既不是来自我的父母，也不是来自我的学校，即使是一个强调金融的MBA也没能解决这个问题。所以当我33岁赚了几百万美元时，我就承担起了投资者的角色，正如我经常说的，投资是当你的本金基本上是安全的，你有机会获得回报的时候才可以进行的事业。所以，我不属于投资者，我是个投机者，投机是当你的本金根本不安全，而你有机会获得回报的时候。所以，我几乎把钱都花光了，但是我还有机会重新开始，如果你33岁时已经是百万富翁，但到了43岁就把一切都搞砸了，那你就什么都没得到，除了重新开始的机会。我学到了很多经验，事实上，这对我现在的投资策略有很大的帮助，我感激每一节课。

2、现在重新开始或第一次开始投资还不晚

事实是，我的房地产投资生涯起步较晚，所以，一想到可能发生的事情就会令人沮丧。昨天我在准备果酱的时候看到了一个YouTube广告，这是一个关于建立退休生活的烦人广告，嗯，这听起来很烦人，直到我真正注意到他们在说什么。他们提到，十分之三的人没有为退休做储蓄，这意味着每天有3000名65岁的人没有储蓄资金。我碰巧知道，在每天都年满65岁的1万人中，有6000人的退休储蓄不足1万美元。在广告中引起我注意的是这张关于沃伦·巴菲特的图表，这个图表很好解释了这一问题。

这里的关键点是，如果你已经50多岁了，或者40多岁了，或者是任何年龄，你还有希望进行投资的，但是你必须非常有策略的进行。

3、年长投资者面临的困境

每个理财规划师都知道，时间越短，承担的风险越小，但是低风险几乎总是导致低回报，而且由于你的短期视野，你应该争取高回报来弥补损失的年份。问题是，一般来说，低风险导致低回报，而高风险不会导致高回报，高风险会带来高潜在回报，当然还有很高的潜在损失。

这是一个真正的难题，大多数投资者认为他们错过了机会，认为那太迟了，从某种意义上来说，他们是对的，因为他们错过了很多构建投资组合的好年头，但如果他们认为没有希望，那他们就错了。还是有希望的，但就像我说的，你必须非常有策略的进行，你将不得不进行一项投资，以保护你免受下跌的风险，并给你带来非常健康的增长和回报。

4、沃伦·巴菲特会怎么做

巴菲特谈到了安全边际投资，这是一个缓冲器，在经济下滑或意外事件发生时会保护你，这种事情经常发生。如果我们想要获得像巴菲特那样的结果，我们需要拿出一个像巴菲特那样的策略。巴菲特也在寻找价值被低估的公司，这是一个类似的想法，以适中的价格收购一家优秀的公司，为巴菲特打开了通往伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)过去50年令人难以置信的增长和盈利能力的大门。

巴菲特还通过收购夫妻店和家族企业获得了巨额利润，在巴菲特的领导下，一家珠宝店、一家当地的家具店，以及许多其他妈妈和流行音乐拥有的公司蓬勃发展。

巴菲特在优秀的骑手身上押注，并让他们挑选和训练马匹，从而发了大财。他对自己的管理团队很有信心，但他们不常听到他的消息，巴菲特非常信任收购了美国广播公司的Capital Cities团队，以至于他仅通过15分钟的电话会议就决定在那里进行大规模投资，没有必要进行尽职调查或审查任何记录或财务报表。

巴菲特也在寻找不依赖科技的抗衰退资产。由于没有参与上世纪90年代末的科技股上涨，巴菲特受到了广泛的批评，甚至到了冷嘲热讽的地步。你们40多岁的人记得很清楚，它在21世纪初破灭的科技泡沫中结束。巴菲特说:“从总体上说，我知道箭牌口香糖10年后的经济状况，互联网不会改变人们嚼口香糖的方式。”

从世纪之交开始，我已经投资房地产19年了(我仍然喜欢这么说)。但直到最近十年，我才知道如何让真正的财富增值的秘诀(主要是从我50岁开始的)，我可以自信地说，如果我们运用巴菲特的原则，我们可以在适度风险的情况下产生巨大的回报，我把我的未来押在这上面，到目前为止，它运行得很好。

5、作为年长的投资者制定战略

我将按照上面巴菲特的策略把它分成几个部分，为了简单起见，如果这仍然是可能的，我将参考其他帖子和文档内容，如果你想更深入地研究，可以看看我提出的策略。

（1）策略一：投资商业地产

《福布斯》全球400强富豪大多投资商业地产是有原因的。事实上，原因有很多，其中包括以中等的、可预见的风险获得高额回报，以及由他们在华盛顿的朋友们设计的惊人税收优惠。你可以看看这个图表：

这实际上是相当惊人的，它应该得到你的注意，然而，乍一看，这有点难以理解。目标是在y轴上尽可能高(高回报)，在x轴上尽可能左移(低风险)，在这方面，商业地产显然压倒了其他所有资产类别。在核心商业地产中，像自储、移动房产社区和多户住宅这样的资产闪闪发光，如果单独绘制的话，甚至会更高，也许会更靠左。

夏普比率(Sharpe ratio)进一步证实了这一点，夏普比率衡量的是经风险调整后的投资回报。当然，我们的目标是每单元风险获得最高的回报，看看这张显示各类资产夏普比率的图表：

商业多户房产夏普比率比道琼斯指数(Dow Jones index)高出4.6倍，比私人股本高出1.3倍，比同期其它三种商业资产类别的平均水平高出近1.4倍。（注：图中未分析自储和预制房屋(移动房产社区)）。我确信，它们的夏普比率会更高，在我即将出版的新书《自我存储》(self-storage)中，我有一些数据可以支持这一点。

第一个结论：你可以从商业地产开始入手，如果你是新手，请在大口袋网站上联系我，如果你想知道更多的话。www.meifang8.com

（2）策略二：投资抗衰退资产

经济衰退即将来临，我是怎么知道的？因为它总是在路上。我最近读了霍华德•马克斯的《把握市场周期》(Mastering the Market Cycle)一书，他指出，只要有人投资，就总会有周期，恐惧和贪婪驱使着每个人的行为。在我写这篇文章的时候，我们正处于美国历史上最长的经济扩张时期。

经济衰退即将来临。抗衰退资产是在经济景气时表现良好的资产，在经济不景气时也有内置的缓冲机制，移动房产社区就是一个很好的例子，这是人们需要住的地方，如果他们被赶出家园、甚至公寓，移动房产社区以其低地段租金和相对宽敞的住宿，为许多人提供最后的选择。如果他们付不起房租(全国平均280美元)，他们的下一步可能是住在桥下，这也是我们的布兰登·特纳喜欢投资移动房产社区的原因之一。用大口袋播客嘉宾罗伯特•赫尔姆斯(Robert Helms)的话来说:“生活在你想要住的地方，投资在有意义的地方。”你可以观看或收听《大口袋播客》第337的内容——与罗素•格雷和罗伯特•赫尔姆斯一起，通过海外开发和有机遇地区进行下一阶段的财富积累。

1万名美国人每天都在迎来65岁生日，每10个人中就有6个人的退休金低于1万美元，所以经济适用房危机是真实存在的。移动房产社区是我所知道的唯一一种资产类别，它的供给在减少，而需求在增加。看看在经济大衰退期间，移动房产社区(制造业住房)的业绩下滑图表：

其实没有下沉，关于这一点我还有很多要说的，但为了节省空间，我还是继续。但如果你想获得我的32页电子书的移动房产社区投资建议，可以通过我的大口袋网站个人资料联系我。

第二个结论：你可以投资于抗衰退资产，如移动房产社区。

（3）策略三：从夫妻经营房产那里进行收购

在商业地产中，你可以做很多正确的事情来赚钱，但如果你想大赚一笔，积累大量股权，并创造额外的安全边际，你应该考虑从零开始的开发或从父母那里收购资产。由于地面开发具有固有的风险和复杂性，我强烈倾向于收购夫妻经营拥有的抗衰退资产(如移动房产社区和自助存储设施)。

据估计，在美国的44000个移动房产社区中，超过39000个属于小型运营商，一般来说，这些是夫妻经营房产。美国有5.3万家自助仓储设施，其中约4万家为独立运营商所有，其中大多数是夫妻经营式的房产。

夫妻经营式自助存储运营商的12个共同特征：

• 如果你想建造它，他们就会被找到。这在业务的早期是有效的，一些运营商保持了这一传统。
• 没有网站(或者很差)。与第一个类似，多年来，该公司的主要特点是“得来速”(drive-by - marketing)营销，这对很多人来说仍然适用，但他们真的能实现收入最大化吗？他们通常不需要这么做。
• 没有展厅。辅助收入的机会并不是优先考虑的，租客可以在其他地方购买他们的箱子、胶带、剪刀和锁。
• 罕见的价格上涨。许多小的经营者与他们的租户变得友好，很少会提高租金，其结果可能是租金低于市场价格。
• 全面定价。一个精明的经营者可能会提高最后几个流行设施的价格，但对于一个小经营者来说，这往往是太麻烦了，因为他不得不使用白色涂改剂或在他的旧价格表上做记号。
• 租我们所有的东西。储存设备大多是金属片和铆钉，它们通常可以重新配置以满足当前的本地需求，如果10 x 10的需求很高，而10 x 20的是空的，可以添加墙壁和门来优化占用率和收入，大多数小运营商不会这么做。
• 低维护。一些70年代和80年代的设施看起来很过时，没有理由对它们进行良好的更新或维护，它们的收入反映了这一点。
• 安全系数低。自助仓储设施的头号犯罪活动是盗窃(很明显)，许多较小的经营者不愿麻烦地安装摄像头和门控围栏。
• 营销预算低。许多这样的经营者吹嘘他们的营销预算接近于零，除了那笔把他们的名字印在慈善抽奖宣传册上的捐款。他们的收入受到影响，但他们可能并不知道，也不在乎。
• 未开发的土地。许多运营商拥有未使用的土地或停车场，可以用来停放房车和其他车辆，这些土地可以通过一座漂亮的新温控建筑进行有利可图的扩张，你可以做这个有利可图的扩张。
• 害虫防治和水渗透。许多设施名声不好，1999年，我的古董家具上爬满了蟑螂，还有水渍。
• 辆租收入。租用卡车业务(例如U-Haul或Penske)通常可以成为辅助收入的一大来源，而无需投入多少资金或精力，除了对底线和资产价值的健康提升外，这也可以将入住率提高3%到5%，大多数小运营商都不会自找麻烦。

除非你有一个运行良好的机器和一个很好的战略，否则你不会批量获得这些交易，但如果你确实收购了这样的资产，你可能有机会获得非凡的回报，而且还有很大的安全边际。我公司和我们的合作伙伴投资的一个运营商每年向投资者返还大约65%的回报率(IRR)。他擅长从夫妻经营房产那里收购，升级运营，并向REITs销售。如果你想知道更多关于自我储存的投资，请在大口袋网站上联系我。

第三个结论：从夫妻经营的资产那里获得投资，进行升级，卖给房地产投资信托基金。

（4）策略四：选对运营商

我承诺过要简洁，看看我都做了些什么，对不起，我只想说，在我20年的投资生涯中，我认识到，找到优秀的运营商并与他们一起投资确实是有好处的。这种策略让投资者(包括我自己)，体验到许多被动投资者朋友们学到的东西。他们现在会问，为什么我要更努力地工作？要了解更多关于为什么我们加入沃伦·巴菲特的原因（这是一条伟大的经营者投资道路），你可以看我的前一篇关于被动投资成功的文章。

你40多岁了还在追赶潮流吗？或者你刚超过20岁，并试图在未来几十年里实现增长最大化？我认为这个策略将使你的风险最小化，使你的收益和增长最大化。我很想听听你的想法，你可以在下面发表评论。

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