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在我继续寻找一笔规模更大的公寓楼交易之际，我正在咨询贷款机构和经纪商，以便更好地了解它们的承销要求，这是至关重要的，如果我想成功地完成交易，我必须这么做。在这篇文章中，我将与你分享最常见的承销要求和条款，你可以期待从一个商业贷款人那里贷款，以及如何满足他们的贷款要求，即使你不符合一些贷款的条件。

想象一下这样一个场景，你发现了一笔不错的交易，并把它签了下来，或许你从投资者那里筹集了一些资金，你做了尽职调查，仍然对这笔交易感到满意。现在，开始走贷款流程，你的贷款人要求你提供个人财务报表，但却告诉你没有足够的资产和流动资金来获得融资，突然你就意识到你有麻烦了。虽然你为自己多年积累的储蓄感到自豪，但你也知道，你的资产净值与贷款额不匹配，而且你肯定没有相当于9个月的流动资金储备。

事先询问贷款人的贷款要求是很重要的事情，过去几周，当我与每一位贷款经纪人/贷款人面谈时，我向他们提供了多种方案，并询问他们批准贷款可能需要的条件以及贷款条款，包括稳定资产的条款是怎样的？如果我不满足呢？过渡贷款是什么样的？当然，答案会有所不同，这取决于具体情况、交易规模以及与你交谈的银行，你不会得到任何保证，但你会看到模式的出现，你或许可以得到融资，以下是一些经验法则，以供你参考。

1、债务偿还能力比率

这是你的还本付息与净营业收入的比率，对于一项稳定的资产来说，贷款将寻求至少1.25的比率，对于风险较大的项目，这个比率可能更高。有关债务覆盖率的更多信息，请阅读《债务服务覆盖率(DSC)——它是什么，为什么它对你很重要》这篇文章。

2、贷款价值

这是贷款余额与资产价值的比率。对于良好地区的稳定资产，银行将提供高达80%的贷款，我在我的预测中使用了75%，如果房产不稳定的话，这个数值甚至更低。

3、资产净值

贷款人寻找的是与贷款金额相等的发起人的净资产，如果你的个人净资产不符合这些要求，你要与愿意和你一起合作的人合作，你可以在交易中给那个合伙人一些额外的股份，或者在交易结束时付给他一笔费用。

4、流动性

贷款人希望看到相当于6至9个月偿还债务的流动性，他们通常不要求你把这个放在一个单独的账户里，他们只是想看看发起人的个人财务报表上的流动性水平，如果你有一个合伙人和你一起签署票据，那么银行也会考虑这个人的债务流动性。

5、个人担保

银行喜欢个人担保，需要个人担保的贷款也被称为“追索权”，这意味着，如果你违约，银行可能会追讨你的个人资产。一般来说，你要避免个人担保，不仅是对你自己，对参与交易的任何投资者也是如此。你的投资者通常是有限合伙人，拥有有限的决策权力，他们与你一起投资，承担的责任并不比你少。对于100万美元以下的贷款，银行通常会要求个人担保，有趣的是，贷款额越高，你就越有可能获得无追索权贷款(这是尽快扩大规模的另一个原因)，你可以协商个人担保(以及票据的其他条款)。例如，您可能会“榨干”担保，这意味着担保的金额会逐年减少。

过渡贷款通常需要个人担保，但一旦资产稳定下来，过渡贷款就会消失。对我这个房产投资者来说，我最关心的是追索权、净资产和流动性要求，因为我的个人财务报表可能不支持我目前正在寻找的那种资产(300万至500万美元)，这意味着我也得找个人来弥补这个“缺点”。你可以记住以下要点：

• 合作伙伴——你不需要把自己限制在个人财务报表上，如果你在这方面很“弱”，就找个合作伙伴，找到一个能补充你的净值和流动性要求的投资者。
• 尽快做大——我不想亲自担保一堆建筑，我需要尽可能的限制个人责任，协商贷款文件，同时，争取更大的资产，以便获得无追索权贷款。
• 尽早与你的贷款方沟通——要早于你签订合同之前，以便你更好地了解他们的承销要求，这可以让你提前做好准备，这样你就可以完成交易。

就像商业中的大多数事情一样，一切都与人际关系有关，现在就和你的贷款人建立关系，这样当你真正需要他们的时候，他们会帮助你。你从你的贷款人那里听到了什么？请在下方留言，让我们一起讨论吧。

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