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当家里有人去世时，亲属往往会继承房产以及附带的房贷。这种情况可能会让人感到困惑甚至压力重重，会冒出许多问题：

房贷还需要继续还吗？如果房子“负资产”（贷款金额超过房屋价值）怎么办？如果没有遗嘱又该如何处理？我们来聊聊继承一套带有房贷的房子会面临什么情况，你有哪些选择（比如买下、出售或出租），以及像反向房贷（reverse mortgage）这种特殊情况会如何影响你的决定。

继承带房贷的房子应该怎么做？

当你继承了一套带房贷的房子时，你可以选择卖掉房子、自己承担贷款，或者租出去。这些选择都有不同的经济考量。在做决定之前，先认真查看房贷合同的细节。了解房贷的剩余额度、每月还款金额、利率类型（固定还是浮动）等信息，有助于你权衡和决定。

第一步：寻求律师帮助

第一步就是找一位擅长老人法或遗产规划的律师特别重要，尤其是当涉及多个继承人、跨地区房产或较大金额遗产时。律师能帮你理清下一步的流程，包括继承带房贷的房产需要遵守的法律进程和文档提交要求。

第二步：继续还房贷

虽然借款人已经去世，但房贷仍需要按时偿还。在遗产分配过程中，如果房贷拖欠，你可能面临罚款，甚至因拖延过久而被银行收回房产。因此，先弄清贷款服务方是谁、账单的收取方式（邮件还是电子邮件）、支付方式（手动支付还是自动扣款）。如果需要更改支付安排，现在就是调整的好时机。

第三步：入住并接管房贷

你可以选择长期住进这套房子，同时将贷款过户到自己名下，继续每月偿还房贷。如果你选择接管贷款并将房产过户到自己名下，贷款方通常会愿意与你合作。根据1982年的Garn-St. Germain存款机构法案，继承人可以在遗产处理过程中获得较大的协商权。

第四步：买下其他继承人的份额

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如果房产是由多个继承人共同继承的，而你想自己入住，就需要买下其他继承人手中的份额。这被称为“遗产买断”，通常需要对房产进行估价，并就买断价格达成一致。为了支付其他继承人，你可能需要申请一笔贷款，市面上也有专门针对这种情况的“遗产贷款”产品。

第五步：卖掉房子

继承人可以共同决定卖掉这套房子，用房产出售的收益来还清房贷。如果出售后还有剩余资金，可以按照遗嘱或相关法律分配给继承人。在卖房时，记得了解可能涉及的税务问题，比如资本利得税。这种税是针对出售收益高于房产原始购买价格部分征收的。不过，继承的房产通常会以当前市场价值作为起点，因此很多情况下可以免于缴纳资本利得税。

第六步：了解遗产税

联邦遗产税通常由遗产资产支付，而不是由继承人支付。但在2024年，只有遗产价值超过1360万美元时才会征税，涉及的人数相对较少。此外，有些州还会征收遗产税或继承税，因此咨询律师了解当地税务政策也是必要的。

承带反向房贷（reverse mortgage）的房子

如果房子涉及反向房贷，处理方式会有所不同：偿还余额：若能一次性还清贷款余额，房子就归你所有。refinance：将反向房贷转为普通贷款，同时还清现有余额。出售房子：以房屋评估价值的95%价格出售，清偿贷款。交出产权：通过“以产权抵债”的方式，把房子归还贷款方，避免欠款。需要注意的是，反向房贷通常有6个月的偿债宽限期，继承人若能积极偿还，最长可延长到1年。如果超期未还，贷款方可能会启动法拍进程。

继承带“负资产”的房子

如果房屋的市值低于剩余贷款余额（即“负资产”），这可能会影响你的决定。你可以考虑请求贷款方进行“短售”或“以产权抵债”。如果贷款是“无追索权贷款”，即借款人只需承担房屋价值以内的债务，那幺贷款方可能别无选择，只能接受法拍。

没有遗嘱时谁继承房贷？

如果借款人去世时没有遗嘱（“无遗嘱死亡”），处理带房贷的房产会更加复杂且耗时。建议在这种情况下尽快咨询律师。此外，提早制定遗嘱或遗产规划文档，可以有效避免这种问题。

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