加州新提案：商业区建住房，独立屋区盖多户宅
发布时间：2021/06/05 文章来源：网络
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导读：美联社近日的报导说，加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。图为2020年11月5日，一名戴着
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美联社近日的报导说，加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。图为2020年11月5日，一名戴着口罩的妇女在洛杉矶市中心潘兴广场遛狗。(ROBYN BECK/AFP via Getty Images)
很多人都喜欢加州独立屋社区的悠闲居住环境，不像东岸很多大城市高楼林立。但最近州议会中一些房产开发相关的新法如果通过，加州的城市面貌将大大改变。
加州立法者正寻求将废弃的零售商场以及购物中心变成新住房，以缓解加州的可负担住房危机，以及游民危机。
商业区开发住宅的两法案
美联社近日的报导说，加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。SB6是由州参议员安娜·卡瓦列罗 (Anna Caballero)、苏珊·艾格曼（Susan Talamantes Eggman）、苏珊·卢比奥（Susan Rubio）在去年12月共同发起。州参议院以32:2批准了SB6，现已送交州众议院审议。
SB6声称将“为地方政府提供最大的灵活性”。但一些地方官员则认为，该法案将缩限地方政府拒绝此类项目的权力。
另外，也是在去年12月，一条由州参议员安托尼·波坦蒂诺（Anthony Portantino）提出的法案SB15，建议资助地方政府重新划区的费用，以便开发商能在商业区兴建经济适用房。5月20日，该提案在州参议院进行了二次修正。
美国规划协会加州分会政策和立法副总裁菲利普斯（Eric Phillips）表示，如果相关立法通过，加州将成为全美首个允许在商业区建造多户住宅的州。
这两条新法案都想绕过各地区的住商分区法。现行分区法让开发商难以重划商业地产，包括对空置商场/大型零售店的重新分区。然而，一旦新法通过，大量复式或小型公寓楼将在商业区涌现；新法也同时意味着城市和县的住房控制权将被大幅削弱。
根据加州住房和社区发展部的估计，加州住房严重短缺，每年需要建造约18万套住房才能满足预期需求。在新冠病毒（COVID-19）疫情前，加州的游民人数超过了16.1万人。
支持者表示，疫情以及经济封闭政策使得多达210万的加州人面临被驱逐，这凸显了加州的可负担住房危机。但批评者认为，这些变化不仅会终结独立屋分区，实际上也将全面解禁新区重划。
而Housing California 等经济适用房和无家可归者倡导组织表示，他们的战略比本届州议会提出的法案更激进，将致力在几乎没有工会的内陆帝国等地消除住房建设的障碍。
为何想重划商业区？
新冠病毒疫情爆发之后，加州采取了严格的居家防疫及经济关闭政策，导致百业凋零。而疫情也让人们越来越多地使用网上购物，这就加速了大型连锁店的关店步伐。
据美联社报导，2019年，在收购西尔斯和凯马特之后，Transformco 在全国关闭了96家门店，其中29家位于加州。疫情以来，潘尼百货（J.C. Penney）、Neiman Marcus 和 J. Crew等主要零售商都申请了破产保护。投资公司瑞银（UBS）的一项分析显示，到2025年，在线购物将增长到所有零售额的 25%。该分析预测，全美将有多达10万家商店可能会关闭。
实际上，地方政府已经开始了尝试。在蒙特雷半岛附近的萨利纳斯市，仅有约15万人口，但市官员已将一家关闭的Kmart重划（可建住宅）。
在旧金山，开发商最近宣布，计划在近年来失去了许多零售租户的大型商场Stonestown Mall周边的停车场上建造近3,000套住宅。
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多户住宅提案卷土重来
实际上，建造更多经济适用房和削弱地方政府对住商分区控制的想法从2018年就被提出，此后两年又反复提出，建议允许在全州范围内的独立屋社区建设三联体和四联体住房，并鼓励在交通枢纽和就业中心附近建公寓。不过，这些法案均告失败。
但是，类似法案在2021年又卷土重来，总地来说，相关法案可分为三大类：
1、改变分区以允许建造更密集的可负担住房；
2、豁免执行加州严格的环境审查程序，以允许新房建设及更密集住房的开发；
3、发行债券建可负担住房。
由来自圣地亚哥的州参议员托尼·阿特金斯（Toni Atkins）提出的SB9，允许房主在不举行听证会或未获当地政府批准的情况下在独立屋住宅地块上建造复式住宅或拆分该地块；但经济适用房和出租物业不适用该法案。
各地市政当局已经在为这场竞争做准备。例如，橙县的海豹滩市宣布反对SB9，该市社区发展总监Les Johnson在3月8日提交给海豹滩市议会的一份报告中写道，倘若允许这种情况发生，将导致住房开发密度和强度远远超出纽约市独立屋住宅区目前的情况。这种作法可能会对现有社区生活质量产生不利影响，包括紧急服务、公共基础设施、公用事业和学校的需求都将大增。
沙加缅度市议会在1月份批准了一项计划草案，允许在任何住宅区建造多户住宅，一位反对在其5,000平方英尺的房屋附近建造复式住宅的房主告诉NPR，她希望社区能保持较低的开发密度和强度。
繁华商区重划盖房 住宅区扩大容积率
另一项由思科特·维纳（Scott Wiener）撰写的新法案SB10，将允许城市对交通枢纽和就业中心区进行重新划区，允许每个地块最多建10个单位住房。
维纳的另一项法案SB478，专门针对根据地块大小限制住房建设的地方法令，将终结各市县人为设置房屋面积上限的做法，取而代之的是允许建筑面积至少是地块面积的1.5倍，这意味着允许建设多层公寓而不是单户住宅。
（本文部分内容和图片源自网络，由小编整理编发；如涉侵删或转载，请联系客服。）
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美联社近日的报导说，加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。图为2020年11月5日，一名戴着口罩的妇女在洛杉矶市中心潘兴广场遛狗。(ROBYN BECK/AFP via Getty Images)
很多人都喜欢加州独立屋社区的悠闲居住环境，不像东岸很多大城市高楼林立。但最近州议会中一些房产开发相关的新法如果通过，加州的城市面貌将大大改变。
加州立法者正寻求将废弃的零售商场以及购物中心变成新住房，以缓解加州的可负担住房危机，以及游民危机。
商业区开发住宅的两法案
美联社近日的报导说，加州参议院上周批准了SB6法案，将允许开发商在不重新划区的情况下在商业用地上开发住房。SB6是由州参议员安娜·卡瓦列罗 (Anna Caballero)、苏珊·艾格曼（Susan Talamantes Eggman）、苏珊·卢比奥（Susan Rubio）在去年12月共同发起。州参议院以32:2批准了SB6，现已送交州众议院审议。
SB6声称将“为地方政府提供最大的灵活性”。但一些地方官员则认为，该法案将缩限地方政府拒绝此类项目的权力。
另外，也是在去年12月，一条由州参议员安托尼·波坦蒂诺（Anthony Portantino）提出的法案SB15，建议资助地方政府重新划区的费用，以便开发商能在商业区兴建经济适用房。5月20日，该提案在州参议院进行了二次修正。
美国规划协会加州分会政策和立法副总裁菲利普斯（Eric Phillips）表示，如果相关立法通过，加州将成为全美首个允许在商业区建造多户住宅的州。
这两条新法案都想绕过各地区的住商分区法。现行分区法让开发商难以重划商业地产，包括对空置商场/大型零售店的重新分区。然而，一旦新法通过，大量复式或小型公寓楼将在商业区涌现；新法也同时意味着城市和县的住房控制权将被大幅削弱。
根据加州住房和社区发展部的估计，加州住房严重短缺，每年需要建造约18万套住房才能满足预期需求。在新冠病毒（COVID-19）疫情前，加州的游民人数超过了16.1万人。
支持者表示，疫情以及经济封闭政策使得多达210万的加州人面临被驱逐，这凸显了加州的可负担住房危机。但批评者认为，这些变化不仅会终结独立屋分区，实际上也将全面解禁新区重划。
而Housing California 等经济适用房和无家可归者倡导组织表示，他们的战略比本届州议会提出的法案更激进，将致力在几乎没有工会的内陆帝国等地消除住房建设的障碍。
为何想重划商业区？
新冠病毒疫情爆发之后，加州采取了严格的居家防疫及经济关闭政策，导致百业凋零。而疫情也让人们越来越多地使用网上购物，这就加速了大型连锁店的关店步伐。
据美联社报导，2019年，在收购西尔斯和凯马特之后，Transformco 在全国关闭了96家门店，其中29家位于加州。疫情以来，潘尼百货（J.C. Penney）、Neiman Marcus 和 J. Crew等主要零售商都申请了破产保护。投资公司瑞银（UBS）的一项分析显示，到2025年，在线购物将增长到所有零售额的 25%。该分析预测，全美将有多达10万家商店可能会关闭。
实际上，地方政府已经开始了尝试。在蒙特雷半岛附近的萨利纳斯市，仅有约15万人口，但市官员已将一家关闭的Kmart重划（可建住宅）。
在旧金山，开发商最近宣布，计划在近年来失去了许多零售租户的大型商场Stonestown Mall周边的停车场上建造近3,000套住宅。
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多户住宅提案卷土重来
实际上，建造更多经济适用房和削弱地方政府对住商分区控制的想法从2018年就被提出，此后两年又反复提出，建议允许在全州范围内的独立屋社区建设三联体和四联体住房，并鼓励在交通枢纽和就业中心附近建公寓。不过，这些法案均告失败。
但是，类似法案在2021年又卷土重来，总地来说，相关法案可分为三大类：
1、改变分区以允许建造更密集的可负担住房；
2、豁免执行加州严格的环境审查程序，以允许新房建设及更密集住房的开发；
3、发行债券建可负担住房。
由来自圣地亚哥的州参议员托尼·阿特金斯（Toni Atkins）提出的SB9，允许房主在不举行听证会或未获当地政府批准的情况下在独立屋住宅地块上建造复式住宅或拆分该地块；但经济适用房和出租物业不适用该法案。
各地市政当局已经在为这场竞争做准备。例如，橙县的海豹滩市宣布反对SB9，该市社区发展总监Les Johnson在3月8日提交给海豹滩市议会的一份报告中写道，倘若允许这种情况发生，将导致住房开发密度和强度远远超出纽约市独立屋住宅区目前的情况。这种作法可能会对现有社区生活质量产生不利影响，包括紧急服务、公共基础设施、公用事业和学校的需求都将大增。
沙加缅度市议会在1月份批准了一项计划草案，允许在任何住宅区建造多户住宅，一位反对在其5,000平方英尺的房屋附近建造复式住宅的房主告诉NPR，她希望社区能保持较低的开发密度和强度。
繁华商区重划盖房 住宅区扩大容积率
另一项由思科特·维纳（Scott Wiener）撰写的新法案SB10，将允许城市对交通枢纽和就业中心区进行重新划区，允许每个地块最多建10个单位住房。
维纳的另一项法案SB478，专门针对根据地块大小限制住房建设的地方法令，将终结各市县人为设置房屋面积上限的做法，取而代之的是允许建筑面积至少是地块面积的1.5倍，这意味着允许建设多层公寓而不是单户住宅。
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