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加州房市专家：未来两年小幅增长

发布时间：2018/11/29　文章来源：网络

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导读：2008年经济危机已经过去十年，而经济周期10年至12年一个轮回。目前的市场经济是否已经达到巅峰之后要开始走下坡路了？

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2008年经济危机已经过去十年，而经济周期10年至12年一个轮回。目前的市场经济是否已经达到巅峰之后要开始走下坡路了？17日 RE/MAX Advanced Realty执行长Calvin Gong在华人营建公会讲座上，向民众分析2019年至2020年房地产趋势，他认为未来两年经济放缓，房市平稳小幅增长。

Gong表示，数据表明今年大洛杉矶地区平均房价增长7%，预计明年增长4.4%，2020年增长3.7%，由此看来房市增长速度减缓。他从事房地产经纪多年，许多海外投资客经常问他，投资房买在哪里比较好？他表示，投资房产要看回报率，而加州租金和房贷价值不成比例，导致许多房子价格高昂，租金收益非常低的情况。

以亚凯迪亚120万至150万的房子为例，根据他多年的市场经验判断，这类房子月租大约在3000至4000元。但如果每月房贷7500元，再加上地税等额外费用，每月固定开销可达1万元，3000、4000元的租金完全承担不了开销。他认为，加建ADU就是个非常好的迷你型投资，保证正向现金流。

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Gong表示，买一栋低价位、符合加建ADU标准的独立屋，实际加建ADU费用，每平方呎只需130元至150元。可是创造的价值远远大于营建价值，建好出租就能保证稳定的现金流，达到收入财产（income property）的效果。相比传统的翻转房产（(flip property），他更看好加建ADU创造的收益率。

另外全美银行贷款专员Robert Nembhard也在讲座现场分析贷款和未来利率的影响。Nembhard表示，预计未来几年房市增长放缓，但是华人喜欢用现金买房，如果他们能将透过贷款的方式，将钱套出来创造更大的价值，也能一定程度上抵御经济下滑。

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譬如2011年经济危机时，科罗纳地区（Corona）的房价减半，而圣盖博谷华人区的房价几乎能保持不变，因为华人屋主的财产都是收入财产，才能扛住经济危机带来的影响。Nembhard提到，全美银行为加建ADU贷款也有一些方案提供房屋净值贷款（home equity line of credit）、个人贷款（personal loans）、以及重新贷款（refinance）帮助客人投资。另外他也提到河滨县、圣伯纳汀诺县有很多低价位的房子值得考虑，透过加建ADU创造收益。

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发布时间：2018/11/29

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