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海外房产5年激增24倍！中国富豪们投资海外房产金额暴涨

房产一直是资产配置中的刚性需求，从个人投资者到大型企业，都或多或少在房产领域有一定的投资。

一个北京或上海的普通阿姨，可能就同时手握3套房产，每年靠租金收入完全满足生活需要。

在国人的意识里，房产是一个稳赚不赔的投资模式。实际上也确实如此。和虚无的股票、证券、期货相比，房产实实在在存在的。

但海外房产怎么就成了投资领域的刚性需求？

近两年，对于国内投资者而言，可以说是一场“灾难”，2015年以后新一轮房价上涨，在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止；18年股市再次迎来一轮“崩盘”；中美贸易战让国内经济下行压力不断增大........

放眼国内，理想的投资方式已经凤毛麟角。

但是，想去海外市场的国内的投资者，会发现海外市场更加复杂，资产种类庞杂，加上语言障碍，缺乏专业知识和专业人士指导，极易落入陷阱。

相比股票、期货、国际汇率等投资形式，海外置业“玩法”相对要简单许多，而且海外房产拥有一些“独有特点”，让它相比国内房产投资更有优势。

 海外房产有哪些“独有特点”？

 房屋产权方面 

中国房子的产权一般为50年、70年，而购买海外房产，大多数都是独立永久产权。

 首付方面 

中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

 贷款方面 

国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。（海外人士可以同时贷款多套房产，详情咨询文章末尾微信客服）

 法律保障方面 

在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师，没有第三方介入。而在海外，购买房产则需要有房产执照的经纪全程介入，及第三方产权公司的保障，保护买家的权利，规避掉了很多风险。

 租金回报方面 

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。 

 得房率 

国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，还配带电冰箱微波炉洗碗机等家电，所以房屋交付即可马上达到出租标准。

 海外房产在哪些方面满足了投资者需求？

整体上，除了自住的基础需求，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

数据来源：胡润《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》

据统计，在选择海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。

这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要作用是分不开的。

具体来说，配置海外置业的作用体现在：

 分散单一货币的风险 

股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。

完成“分散风险”第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

 加杠杆，以租养贷 

大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。

“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益，而且是实现后面很多功能的前提。

上图为贷款利率变化前后房价和每月还款金额对比。随着疫情的逐步缓解，加上美国历史上创纪录的低利率抵押贷款，催生了近期房屋销售猛增。
据NAR数据显示，2010年6月，美国房屋月度销售量是50多年来最大的销售量的月增幅。这是自1968年以来销售量增长最快的一个月。抵押贷款，催生了近期房屋销售猛增。今年6月美国房屋月度销售量环比上涨了20.7%。这是50多年来最大的销售量的月增幅。这是自1968年以来销售量增长最快的一个月。6月至今，每个月房屋成交量都在上涨。

 以房生房 

巴菲特曾说过：“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”。

投资海外房产同样可以滚雪球。在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。

【美国人口迁徙图】大家都从纽约、芝加哥、洛杉矶等生活压力大的城市逃离…去往环境气候更好，生活成本更低的南方城市，如奥兰多、坦帕等

 以房养老 

以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。
而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。

 候鸟式养老自住 

随着全球化进程步履的加快，人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

以前常有北方人冬季去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。

 

国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更能适合对养老条件有追求的退休老人。

 以房养学 

留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

比如家长在学校所在城市购买房产，其中一间留给孩子用，将其它房间出租。

利用房屋租金去偿还部分贷款，剩余的作为孩子生活费的一部分。

等孩子学成回国的时候把房子卖出，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

 资产传承 

对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。海外房产一般都具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。

而且不少欧美国家，都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。

比如法国就有这样的免税继承政策：父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。此外，一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。

 税务规划 

海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS。

另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。

 海外置业发展阶段 

其实，海外置业发展到以“资产配置”为主要目的今天，也经历了多次重大转变，总结海外房产变迁的四个阶段，在不同时间阶段的背后，其主力购买群体和购买目的均有不同。

 第一阶段 

时间阶段：2000年至2008年

购房群体：留学生、移民群体

购房目的：刚需自住

海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模，这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。

2000年以后，中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格，留学生在毕业后多数选择留在当地工作和移民安家，满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。

 第二阶段 

 第一阶段 

时间阶段：2008年至2011年

购房群体：高净值人群

购房目的：享受型消费

海外留学生受2008年全球次贷危机的影响，更倾向于回国发展，购房主力军切换为高净值人群。同时，购房的目的也发生了转变。

这段时间，海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“享受型”资产，以城堡、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。

 第三阶段  

时间阶段：2011年至2017年

购房群体：炒房群体、移民群体

购房目的：炒楼花、移民刚需

2011年左右，中国房地产市场开始逐渐收紧，这收窄了投资者在中国房产市场的投资管道，国内投资者以往的投资操作“失效”，不再是“国内任性投资也能遍地开花”。

于是，炒房客将目光瞄向海外房地产市场。炒楼花风靡一时，投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付，并在交房前转手卖给他人，赚取中间价差。

其中以中国大妈们为代表的炒房群体，尽管她们不擅长英语，但丝毫不影响她们横行于国外街道，“霸占”国际房产市场中的一席之地。

与此同时，受欧洲“黄金签证”等移民政策的影响，移民群体购房需求也大幅增长。

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 第四阶段  

时间阶段：2017年至2019年

购房群体：新中产及以上阶层

购房目的：全球资产配置、税务规划

2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。

如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”，其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。

同样一套房子，本地人需要100万，而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。

与此同时，“新中产阶层”不断壮大。

以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场，投资心态日趋成熟，更加追求资产的稳定性，投资目的转变为资产配置、税务规划等，通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。

海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。

伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。

海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求，所以成为刚需。

【3】

海外房产应抛弃中式思维 牢记现金流为王

许多海外华人表示看不懂国内房地产市场，天价豪宅社区竟建在廉价房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产思维。

海外市场不适合中国式炒家

海外房产需要认清的个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。

中国人依靠收回成本要近30年，年收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金现金流回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有利润空间可言（法拍屋等不良资产模式除外）。

策略的选择决定

是自住，还是投资，这是海外买房从一开始就必须明确的问题。

在中国，房产的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业人把房产作为长期工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金。以为目的的物业，人们优先考虑的是提高租售比，而出价则是根据租金来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%要求，人能承受的房价是20万美元。

如人在买房时掺杂个人喜好，则往往很难实现化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

美国一些“二线城市”是可以兼顾达到居住环境好和高租售比的，如拥有全球最大迪士尼的奥兰多，拥有全美排名第一沙滩的坦帕。（这两个城市不到30美金可以买到位置不错的学区房，且租金净回报率可以达到5%~7%）

 

类别左右

房地产分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域的人较少。

商业地产包括购物、办公楼，一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，差别不大。除去贷款费用未计算增值的约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给者贷款。

现金流为王而非升值为王

房产有两类，一是现金，二是保值升值。

中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，的货币泛滥使物业升值成为中国人的主流创富模式。房价上的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金是衡量物业的价值准绳，这在海外地产上尤为突出。国外好的房产机会，通常都是“以房养房”，扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金，而贷款部分的权益能够带来的可明显跑赢银行按揭利息，最终令人的本金提升。因此，在海外市场上，房产价值和紧密相关，是否房产通过分析现金来决定，而不考虑难以掌握的升值。

充分利用时间杠杆

海外与中国房地产租赁市场的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有程度的升值，但得益于97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。

一般来说，房屋的与价格并没有的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取或卖给其他者。而独立屋业主可选择将房屋卖给者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高的市场有时能升值套现。

物业管理和持有成本影响

持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，人在决定下手前，要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。

以美国为例，一笔房产交易，买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金，加上各种针对打击炒卖的税费，持有物业1年以下出售，要交纳40%的联邦和州税，超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上，在的限制条件下，个人和夫妻自住物业出售分别在25万和50万美元以下，则可免收所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者，则所有需额外征3.8%的税。

此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月达房价的1%才能实现满意的现金流，而者一般要求的年在9-11%的区间。且外国公民在美国房地产时，可能需缴纳某些美国税项,如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。如事先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。

 不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。

另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。

地域差异巨大，不可一概而论

海外市场选择众多，地域环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

同时，人还应关注政府的倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、，人就应该到哪里。

【4】

2020年，放眼全球,哪些国家的房产正在成为投资“新宠呢”?

疫情总会过去，有价值的城市始终能绽放它的光芒

美国地产经纪人协会(NAR｜National Association of Realtors)发布的最新报告称，国人连续5年成为美国房地产市场最大的海外买家群体。佛罗里达州是美国少数几个最受国际房地产投资者青睐的地方。

1佛州经济多样化，就业稳定

全美40%运往拉丁及南美州的货物由这里出口。而泛中国区已成为其最大的非拉丁贸易伙伴。除此以外，航天工业、农业、建筑业、服务、医疗、大学研究业也让这个州的经济变得多元。经济单一的地区往往抗风险能力较低，佛州多元的经济则为这里的房地产提供了一定保障。
佛州作为全美最低税的州之一，更是吸引了众多买家前往购房。根据收入、资产，以及其他州内或本地的税收情况，税务基金研究机构将佛罗里达归为最低税州之一，最突出的是该州没有个人所得税，大部分房屋地产税仅为1%。
 

2佛罗里达得天独厚的区域优势 

佛罗里达是美国大陆本土最南边的一个州，有数不胜数的海边度假美景，以阳光、沙滩、高尔夫球、水上活动等著名，因此也得名为阳光之州。迈阿密是该州著名的国际化大都市，当然其在全球名气最大的则是迪斯尼乐园(Disney)。佛罗里达不仅是旅游、度假的好去处，更因为其温暖舒适的气候和便利的生活、优质的医疗条件而成为北美地区的退休、养老圣地。加拿大人尤其钟爱在此置业。

 

3投资回报率 

佛罗里达中部拥有稳健的租赁市场，是佛州租赁回报最好的市场。佛罗里达中部的魅力及租赁市场的有利形势使这里成为二手房买家和买转租投资者所青睐的市场。房产投资作为一种中长期的资产管理，‘位置’是购房的决定性因素，而‘买卖时间’选择则是关系到投资回报率的另一关键点。
 

4旅游市场催生强大的租赁需求

 佛罗里达州拥有很多旅游热点，如迪斯尼世界乐园、环球影城、乐高乐园和海洋世界等。佛罗里达州过去五年来，每年都接待了1亿多的游客，成为世界上最佳旅游目的地，旅游业每年为佛州经济带来几百亿美元的收入。随着美国经济的恢复，佛罗里达的旅游业增速会更快，对出租房的需求也将随之提高。海外投资人在美国买房的热情持续高涨，尤其这几年购买佛州房产呈上升趋势。

5佛州经济多样化，就业稳定

 对比奥兰多与海南房产，奥兰多迪斯尼湖景房约合人民币1.37万/平，海南亚龙湾却高达4.8万/平。可见，在海南买1套房屋的钱在奥兰多可轻松拥有3套同等面积的房产，两地房产所在地区的区域表现力，未来无论从自然及人文环境基础到投资回报率，奥兰多将表现出越来越多的投资优势。

与此同时，在旅游业带动下，随着海外置业大潮的兴起，近两三年奥兰多房产市场异常火爆，相关数据显示，奥兰多房产市场连续5年大幅度上涨，预测未来与国内直航开通后还将有更大的上涨空间。而奥兰多迪斯尼乐园作为极为重要的旅游景点，周边酒店大约只有300家，巨大的酒店缺口使得围绕迪斯尼的区域几乎成为奥兰多房地产市场当之无愧的烫金地段，是近几年海外投资者的热抢地区。

购买奥兰多房产，海外买家不但可以贷款，首付仅30%起，而且租售比十分不错。
对于美国人来说，对比房价动则上百万美元的纽约和旧金山，奥兰多凭借宜人的环境和合理的房价，成为美国人度假养老的宜居置业之选。
对于国人来说，作为一个度假养老的选择，对比海南三亚动则上千万的别墅，购置一套奥兰多别墅，实在是更佳选择。
奥兰多生活成本价廉物美，在对比美国各州的税费系统中，佛罗里达州的个人所得税税率为零，生活成本更低，吸引着更多人到此置业生活养老度假！

▲2020美国各州个人所得税税率图表
奥兰多作为佛州最受欢迎的旅游城市之一，其房产市场曾在次贷危机中身先士卒，2011~2013年期间一度跌落了50%甚至以上。但其并未一蹶不振，一方面，旅游产业带来的大量客流量持续为当地经济注入能量，另一方面，就业市场持续扩张，尤其是不少科技产业的入驻为当地带来了大量的投资资源。


在福布斯最新发布的全美房产投资专家报告中公布了全美最值得进行房产投资十个城市，佛州就占了四个，其中，奥兰多以排名第三的成绩成为该州表现最亮眼的城市之一。
奥兰多拥有7.2%的三年人口增长和4.4%的年度就业增长，均创下了历史新高。

房价上涨了8.2%，租金收益高达8.8%，均领先全美整体水平。而房产均价却低于全美的房产均价的18%，对投资者来说，是真正的价值洼地。

热闹的主题乐园奥兰多和安逸的海边城市坦帕，你更喜欢哪里呢？

FLORIDA 佛罗里达



➤佛罗里达州是全美第三大人口聚集州
➤海滩众多，终年亚热带气候，被称为“阳光之州”
➤三面环海，拥有全美第二长海岸线
➤海滩多次入选“海滩博士”的美国最佳海滩评选，美国大陆排名第一
➤是名副其实的经济大州，经济规模全美第四

➤交通系统完善，有19个商用机场，15个深水港口，覆盖全州的高速公路和铁路。
➤美国税率最低的州之一，免征州个人所得税

 

ORLANDO 奥兰多 



➤全球最憧憬的度假、观光、出访目的地之一

➤拥有13个世界顶级主题公园及水上乐园
➤拥有世界上最大的迪士尼乐园（香港迪士尼的100倍大，上海迪士尼的26倍大）
➤拥有全球首个“哈利波特魔法世界”主题乐园
➤拥有全美最大的海洋世界
➤在建全美第二大医疗城
➤过去两年已经创造50000多个高新技术就业岗位

➤在2018/2019年夏天十大旅游目的地蝉联第一
➤FDI《未来美洲城市》报告中，以“人力资本与生活方式指数”分项排名中，排全美第一
➤“2019年全美最值得投资的城市”排名第一
➤2015~2019连续五年“城市就业增长排名”第一
➤ 2018年全美发展最快城市排名第二
➤从2015年到2019年连续被评为十佳未来城市之一
➤美国大城市中最具竞争力商业城市排名第二
➤美国最佳企业税收环境城市排名第四
➤美国第一个先进制造智能传感器研究中心
➤连续三年成为美国游客访问量最高的城市（2019年超过7500万游客）
TAMPA 坦帕


坦帕是佛州第二大城市，位临坦帕湾，外连墨西哥湾，产业多元，科技主导，拥有全美最美的沙滩—清水湾海滩,亚马逊物流分部、微软分部、美国医药巨头辉瑞的研发和制造总部等。www.meifang8.com