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关于房产投资，我们可以从巴菲特身上学到什么？

发布时间：2019/02/16　文章来源：网络

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导读：世界上最昂贵但又最令人向往的午餐，大概非巴菲特午餐会莫属了。这个和股神一起吃牛排的机会，曾被拍卖出345万美元的天价，尽管如此，仍吸引投资大佬们趋之若鹜。

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世界上最昂贵但又最令人向往的午餐，大概非巴菲特午餐会莫属了。这个和股神一起吃牛排的机会，曾被拍卖出345万美元的天价，尽管如此，仍吸引投资大佬们趋之若鹜。

的确，巴菲特的赚钱之道，在美国乃至全世界都很受用，一直被人们研究效仿。早在2011年时，巴菲特不足1分钟就可以赚到1个美国人1个月的平均收入。其吸金能力绝对值得人们膜拜。

接下来，就让我们来看看，关于房产投资，我们可以从巴菲特身上学到什么。

巴菲特的个人房产
巴菲特1958年所购的自住房

与巴菲特富可敌国的名声不太相称的是，他一直住在1958年买的老房子里面，这一住就是将近60年。没有围墙，没有铁门，也没有大院子，灰色的小楼，离路边也就三五米远，与周边邻居的一些别墅比，显不出任何豪华，相反，让人感觉还有些寒酸。

房子位于奥马哈市中心，一套五居室房屋，带一个地下室，面积3800平方英尺（大约380平方米）。这套房子在整个社区并不算显眼，因为很多人想成为巴菲特的邻居，这栋房子的对面房屋标价已达到215万美元。这套房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。而目前的估值是70万美元，在他手里近60年，升值了大约23倍。

若按美国近60年的通胀指数折算，这套住房目前相当于250万美元。巴菲特这套房子升值略高于美国通胀率。如果扣除巴菲特这些年来缴纳水电燃气费用、修理费用、装修费用等，这套自住房维持了长期价值，跑赢了美国通胀。除了自住房，巴菲特在加州拉古纳海滩还有一套用于度假的别墅，不过这套房正在挂牌出售。

巴菲特在加州北部的度假房

该房产由巴菲特和家人自住多年，现挂牌价为1100万美元。要知道，这套别墅是巴菲特于1971年以15万美元买下的。如果最终的成交价与挂牌价相差不大，那么该房产的回报率是相当惊人的。以挂牌价计算，这套房子价格46年翻了73倍！

1971年，拉古纳海滩还没被大规模开发。但很快，该地区的房价便开始起飞。不过，洛杉矶时报报道称，巴菲特说他当年买下这房子只是因为太太喜欢它，没想过其投资潜力。

资料显示，该别墅建于1936年，建筑面积3588平方英尺（333平方米），有6个卧室7个浴室。巴菲特说，尽管购房的价格不高，但这些年来他花了不少钱来改造这座房子。

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巴菲特节俭是出了名的，这座别墅的装潢再次证明了这一点。室内没有任何一件可凸显亿万富豪身份的奢华家具或电器。厨房橱柜台面的材料仅为白色层压板。

巴菲特说，自从第一任妻子苏珊（Susan）在2004年去世后，他很少再来这里住，所以打算卖掉它。多年来，这处加州房产主要用于家庭度假，巴菲特和家人常在夏季和圣诞节来这里。

巴菲特说：他至今记得在这座房子的主卧里撰写伯克希尔·哈撒韦公司年度报告，以及和亲友一起前往附近的迪士尼乐园玩耍的情景。

室外有多个露台，均可看海。巴菲特说，随着家庭成员越来越多，他还曾买下与这处别墅相邻的一座房子，以招待更多来访宾客。为了走动方便，他让人建了一座楼梯作为两座房子的桥梁。不过，他在2005年卖掉了那座相邻的客屋。

巴菲特的农业土地投资

根据巴菲特本人的回忆，美国中西部从1973年到1981年有过一轮巨大的农业用地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控，同时大量农村的中小银行对农场主发放贷款过度。这一轮农业用地上涨最后到达了泡沫高度，然后崩溃。当时农场土地价格平均下跌50%。由于土地价格的崩溃，导致了大批中小银行破产倒闭。农场土地价格崩溃后，巴菲特于1986年介入，抄底买入400英亩土地，买入价格是28万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具，长大了一直梦想当农民。于是，巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。

巴菲特的这个农场一直持有到现在，他测算的过去30年，由于低点买入，加上每年的农作物收租金，合计的年化收益率是10%。

这个收益率应该是超过了同期的美股标普指数和债券指数。当然巴菲特最为强调的是，他买入这个农场的价格是经过50%下跌后的价格，价值继续下行的风险非常有限。目前这个农场还是由巴菲特的大儿子在经营。

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巴菲特的商业地产投资

巴菲特在他的访谈中提到过，他唯一一次直接的商业地产投资是在纽约。

当时是1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。同时有很多总部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。在这个情况下，美国政府成立了一个收集破产银行坏资产的公司RTC，然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在看到这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产，然后确定了一个条件：必须是纽约大学附近的房子。

巴菲特的逻辑是纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。

这一笔投资的收益是巨大的。投资当年的现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%！现在纽约大学附近是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。二十多年以后，巴菲特仍然持有这一笔商业地产。

巴菲特的房产投资心得

尽管巴老爷子是基于美国的市场经济规律和数据形成的投资偏好和心得，不一定放之四海皆准，但他对投资房地产有几点心得，还是非常值得我们借鉴的。

第一：房产投资，永远持有
巴菲特非常反对买房只图短期升值的投机心理。房产投资，不要只图短期楼价涨幅回报率，那不是投资，是投机！巴菲特在房地产上的三次投资，每一次都是在楼市看跌后买入，而且每一次他都是“永远持有”，没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人，但是这个操作风格值得关注。

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第二：买地段
上面讲了巴菲特在纽约做的商业地产投资，一个重要的逻辑是：纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。所以投资购房，肯定要选择升值空间大的地段，具体要看周边配套是否成熟，人流量是否相对集中。

第三：买趋势
巴菲特说：“我房产投资不多，但早年的两次买入，一个是位于内布拉斯加州的农场，直到今天，那里的玉米还一直在生长；另一处，纽约大学还在，学生们还需要租住那里的公寓。无论再过多少年，这两处物业的价值趋势，都不会改变。但不一样的是，地皮和物业会越来越值钱，保值增值一点问题都没有。”

所以认清发展趋势，抓住周期的规律，确实可以保证投资对象的长期价值。

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发布时间：2019/02/16

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