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上周，我谈到了用硬通货为你的第一次投资房产提供资金的诸多好处，虽然有很多人是“知情者”，完全了解硬通货贷款，但仍有太多的人持相反的观点。让我来告诉你为什么这是错误的。

1、收集的问题

你们很多人都知道，我有一个房子转手的生意，我95%的时间都花在这上面，但我也有一个关于房子转手的博客来帮助新投资者。对于每一个订阅我博客的新用户，我都会在他们订阅几周后给他们发一封类似这样的邮件，“你还对炒房感兴趣吗？”在他们说“是”、“不是”或告诉我他们的情况之后，我通常会给他们回邮件问这个问题：“是什么阻碍了你的起步？”这就是为什么理解硬通货如此重要的原因。以下是过去两天回复我的邮件中的一些答案(顺便说一下，这些答案没有经过编辑)：

• “是的，我是麦克，只是现在没有多余的现金和信用卡”
• “金钱是良师益友和商业伙伴。”
• “真不敢相信没有钱你也能做到。”
• “时间和金钱。”
• “我很感兴趣，但目前我没有足够的现金来做这件事。”
• “缺乏资金或不知道从哪里获得资金。”

这些答案中一个共同的元素是什么？你猜对了，就是钱，这几乎是每个新投资者最大的绊脚石，那么，你如何得到钱呢？你如何得到它与以下这些数字有很大关系。

2、70%规则

现在你可能已经知道70%法则了，在这方面我们已经讨论过很多次了，这是投资的基本规则，因为这很重要，我们再来回顾一下细节。

（1）70%规则的基础

例如，你和你的经纪人确定某房子的ARV是20万美元，在这个领域有很多竞争对手，你对这个数字感到满意，为了达到70%规则，你要做以下事情：

• 把这20万美元乘以70%也就是14万美元，ARV是200000美元，70%规则是200,000美元 x 0.70 = 140,000美元。
• 为了获得你应该为房子支付的最高金额，你需要从那14万美元中扣除装修费用，在这种情况下，假设你的修复费用是4万美元，从14万美元中减去4万美元，维修费用是40000美元，70%规则是140000美元，最大允许出价(MAO)是10万美元。

在这个例子中，你的出价低于10万美元，如果你需要更多的回旋余地，你很可能会讨价还价，当你所有的成本都如预期的那样时，毫无疑问，你会在这次投资中获得不错的利润。

（2）70%规则使用硬通货贷款进行利润细分

通常，当我们应用70%规则时，它是这样分解的：

• 20%是ARV的预期利润 
• 10%是你预测的ARV的软成本。

这是你在使用私人资金或其他融资来源进行投资时，观察一处房产使用的快速数学方法，然而，你必须知道你的费用，以确定如何适用于你情况的10% 。假设你使用的是硬通货贷款，你要为你的硬通货贷款支付12-15%和3点或更多的利息，如果是这样的话，那么您预计的软成本将高于10%，这意味着你预计20%的ARV利润将会下降，它可能更像是15%的利润甚至更少，如果是这样的话，你可能不会在你的第一次投资中就完全成功，但是你会赚到钱和可观的利润，即使它是史诗级的失败案例。这个较低的利润水平对你来说可能是合适的，或者你可能需要以较低的价格购买，关键是要知道你的价格将是你所能预测的最好的价格。

3、详细了解相关数字

在我们上面的例子中，你正在处理一笔20万美元的ARV交易，使用硬通货贷款和70%规则，你可能赚25- 35000美元，而不是40000美元。你想通过出售房屋获得2.5万美元的利润吗？我当然会，假设房子再过三个月就不卖了，而你赚了15- 17000美元，你还会做这笔交易吗？关键是，如果没有硬通货贷款，你永远不可能获得1.5万美元的利润。你现在可以利用这一点，让私人投资者得到更优惠的条款，然后在第二笔交易上赚更多的钱。这里的想法是，当你进行交易时，真正了解这些数字，并理解它们如何影响70%规则。如果你使用硬通货贷款，你需要知道这些数字，如果你有能力用更少的钱买房子，甚至比MAO还少，尽你最大的努力把它弄得尽可能低，以增加你的利润，与此同时，你也不想因为太过低调而失去这笔交易，所以也要记住这一点。

4、硬通货贷款是可行的

我总是听到人们说：“哦，我永远不会支付硬通货利率，这太疯狂了，太荒谬了。”如果硬通货贷款能帮你赚钱，那也没什么错，也许没有私人资金或银行贷款那么多，但你会赚钱的。对于那些不愿意行动的人，你可以问他们：“上个月你做了多少笔交易？”如果他们回答：“现在还没有赚钱。”然后你就有答案了，行动总比不行动好，使用硬通货贷款可以让你采取行动。别担心唐纳德·特朗普，你会在第一次交易后赚到几百万，关键是你需要开始行动，而硬通货贷款可以让你做到这一点。你可以设定你的利润预期稍微低一点，只要确保你使用这里的公式来保护你的不利条件就可以了。如果你已经做到了这一步，请在下面留言，我很想知道你对硬通货贷款和第一次投资的想法。

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