当我买下我在华盛顿特区的12个单元的公寓大楼时,我被它的规模和复杂性所征服,当然,几年前,我在德州翻修了大约30套房子,分析了大约100套公寓交易,所以我并不是一个完全的新手,但在合同中拥有这样一座大楼是完全不同的事情。有趣的是,在做尽职调查三周后,我的大楼舒适程度不仅提高了,而且开始希望大楼能更大一些,当我查看我的尽职调查清单时,我意识到一个拥有12个单元的公寓工作量相当于一栋建筑的两倍。这里有5个理由,说明在投资公寓楼时,规模越大越好。
1、拥有更好的购买体验
在我的12套公寓中,我面对的是一位情绪激动的卖家,她自己管理着这栋楼,并保留着完全不完整的记录,她聘请了一位住宅房地产经纪人,她完全被一栋商业地产大楼的销售流程搞得不知所措,结果,整个过程充满压力,交易几乎失败,花了4个月时间才完成。这与购买一栋包含44个单元的大楼的经历形成了对比,建筑越大,每个人就越专业,商业地产经纪人会引导每个人完成整个过程。该物业由专业物业管理公司管理,该公司制作的财务报告是现成的、广泛的、详细的,卖家往往不会那么情绪化,实际上会做出与你相关的商业决定。
2、规模经济
建筑越大,单元成本越低,例如,我的12个单元的物业管理费是8%,而44个单元的物业管理费可能是5%。其他费用,如垃圾或保险占收入的比例随着建筑面积的增大而下降,换句话说,建筑越大,你的花费就越低。
3、更少的交易成本
说到费用,对于我的小公寓,我的交易成本是购买价的8.5%,这是因为很多交易成本几乎都是固定成本,例如,根据购买价格,贷款文档准备成本通常是相同的(或仅略有不同)。你的估价至少要2500美元,即使是小房子,但如果是大得多的房子,估价只会稍微高一点,你的SEC律师为一栋50万美元的大楼或200万美元的大楼准备法律文件时,通常会收取同样的费用。对于一个更大的建筑(比如200万美元左右),估计交易成本为4.5%,这就像在黑色星期五购物一样,你花的越多,省的越多。
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4、更好融资
一方面,100万美元以下的贷款更难获得,利率更高,而且几乎总是需要个人担保,另一方面,200万美元以上的贷款更容易获得,利率更低,而且对于稳定的资产通常没有追索权,这意味着你不需要亲自担保,仅此就足以激励我去追求更大的交易。
5、获得更多利润
最后,建筑越大,挣得越多,我想要每月1000美元的现金流还是10000美元的现金流?如果我做更大的交易,我就不能更快地实现我的财务目标吗?如果我的目标是达到100件(或其他什么),那么做一到两件更大的交易不是比10件更小的交易更好吗?答案当然是“是的。”但是,你首先需要克服一个巨大的挑战,克服你最大的障碍,那就是你自己。
我必须更加努力才能做成更大的生意吗?是的,我可能得努力工作更长时间,直到我得到那笔更大的生意,但我可以告诉你,如果你追求10个较小的交易,你会付出十倍的努力。我必须不断克服的另一个障碍是我自己的思想,当然,我现在对12个单元和24个单元的想法很满意,但是75单位呢?我不断努力扩大自己的舒适区,通过分析和观察更大的交易,想象自己完成了这样一笔交易。
然后就是钱的问题,或者缺钱,对于更大的交易,你需要更多的钱,可能比你自己的钱还多。答案当然是从私人那里筹集资金,我已经在大公司和我自己的博客上写了很多关于这个问题的文章,一旦你用一点点知识和信心武装自己,就没有理由说每个人都不能筹到钱去做更大的交易。
就投资公寓楼而言,房子越大越好,让这一点深入你的思想,然后转变你的购买和持有投资策略,跳过单户出租和复式公寓,想象一个更大的建筑,想好了那就去做吧。你如何看待房子“越大越好”这一观点的?你在这方面有哪些成功和困难?你可以跟我一起讨论。
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