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干货 | 详细解读：2018年《美国房产国际买家报告》

发布时间：2019/08/29　文章来源：网络

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导读：2018年《美国房产国际买家报告》

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美国房产

外国买家在美国购房交易额

过去的一年期间，美国房屋的国际销售总额达到了1,210亿美元，同比过去12个月下降了21％。而外国买家的成交额占了美国总体成交额的8%，较去年的10%有所下降。

中国、加拿大、印度、墨西哥和英国五个国家占外国买家购买金额的近一半 (49％)。中国买家势头不减，虽然美元出境困难重重，中国买家依然是第一大群体。中国连续第六年超过所有其他国家的购买量。

去年，外国人整体在美购房下降21%，从1530亿美元下降到1210亿美元。中国买家只下降4%，从317亿美元，下降到304亿美元。来自加拿大的买家排名第二，购买了估值约105亿美元的房产，比2017年的调查参考期显着下降了45％；紧接着是英国（73亿美元）、印度（72亿美元）和墨西哥（42亿美元）。

外国买家在美国购房成交数

近一年时间以来，外国买家购买的房产数量略有下降，从去年的28.4万套下降至26.7万套。

在美国的购房数量方面，中国买家再次成为购买总数最多的群体，一共购买了40,400套房产，这个数字和去年（40572套）基本持平，可见外汇政策对于中国用户的购房热情并没有太大影响。加拿大紧随其后（27,400套），其次是墨西哥（20,200套），印度（13,100套）和英国（9,000个）。

外国买家在美国购房的单价

外国买家在美国购买房产的平均价为45.4万美元，远超美国平均水平。而他们在美国购买房产的中位价为29.2万美元，同样远超美国平均水平。

而中国买家在美国购买房产的平均价和中位价分别为75.3万。

通房产比例大大增加，导致中国人在美购房的平均金额大幅下降。中国人购房从2016年的93.6万美元均价，下降到75.3万美元，与其他国家形成鲜明对比。

外国买家主要来自哪个国家和地区？

亚太地区 (32%) 和拉丁美洲地区 (20%)依旧占据着半壁江山。接下来依次是欧洲 (15%)、北美 (10%) 和非洲 (2%)。

从国家来源来看，中国以15%的份额连续第三年排名第一，美国的邻居加拿大 (10%) 和墨西哥 (8%) 的比例同样也很大。值得一提的是，从2007年开始，中国买家占所有外国买家的比例不断攀升，曾从9%一路上升到16%。直到2015年8月后，中国外汇监管机构出台了一系列外汇管制政策，这个比例开始有所下降，可见外汇管制对中国买家在海外购房的确产生了抑制的作用。

美国房产

外国买家都去美国哪里买房了？

度假胜地佛罗里达州连续第10年成为最热门区域。该调查再次显示，外国购买活动主要位于三个州：佛罗里达州 (19％)、加利福尼亚州 (14％) 和得克萨斯州 (9％)仍然是外国买家购买的三大目的地。除此之外，外国人还喜欢在亚利桑那州和纽约州购置房产（均为5％）。
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阳光明媚的佛罗里达是拉丁地区买家的最爱，这里离他们很近，文化气候方面都很相似。另外，加拿大和英国的买家也喜欢来这个地区购置度假房避寒；科技行业发达的加州是印度买家的最爱；文化和生活更接近本国的得州是墨西哥买家的首选。

那么，中国买家呢？超过38%的中国买家选择了加州。华人移民加州的历史由来已久，如今更是成为赴加州移民潮中的“主力军”。据美国人口调查局数据显示，中国已经取代墨西哥成为往加州输送移民最多的国家。

外国买家的购房支付方式是？

外国买家比本土买家更喜欢使用现金来购置房产，这也使得他们在购买房产中显得更有竞争力。所有外国买家的交易中，有超过47％的比例为全现金购买；而在所有房屋销售中，这一比例为21％。

报告显示，印度买家更喜欢通过抵押贷款 (78％) 为购房融资。中国买家一般比较保守，喜欢放更多首付款，但印度买家一般喜欢在极限内买，将首付款压至最低。另一方面，中国人总喜欢存够钱了再买合适的住房，但印度人喜欢先买便宜的，再转手卖掉换好房子。而加拿大买家也更喜欢通过全现金的形式 (78％) 购买房屋。

外国买家的购房目的

外国买家出于各种原因购买房产，最常见的目的是自住 (52%)。其中，印度买家最喜欢购买房产作为自住 (86％)，而加拿大买家最喜欢购买房产作为度假屋 (40％)。

有45%的中国买家购房是为了自住。27%的中国买家是纯投资，11%的买家是为了投资和度假使用。值得一提的是，7%的中国买家选择了“以房养学”的模式，是所有国家里比例最高的。

外国买家喜欢在什么区域买房？

一半 (50%) 外国买家都选择在近郊地区购置房产。和中国不同，郊区不代表就比市中心差。在美国，富裕阶层都喜欢居住在郊外，郊外的生活设施也非常便利，相距不远就有各自的商业中心和超级市场。开车到那里集中购物，甚至比城里都方便。

中国买家同样喜欢居住在近郊地区，53%的买家选择在这里购置房产。另外有35%的中国用户选择在市中心买房。加拿大和英国的买家是五个国家里最喜欢在度假区买房的，上面小乐提到过，这两个国家的买家经常会到佛罗里达度假避寒。

美国房产

外国买家喜欢买什么类型的住宅？

不出所料，独栋别墅（66%）依旧是最热门的住宅类型。特别是英国人，有超过87%的买家选择这种房型。其次是公寓 (14％)，然后是联排别墅 (13％)。另外，只有3％的外国买家会去购买住宅用地，用来建造房屋。

中国买家中，有69%的人选择独栋别墅。另外，17%的人选择公寓，10%的人选择联排别墅。纽约地区是中国买家购置公寓的热门区域。

外国买家眼中的美国房价

大部分的买家都认为美国目前房价比本国房价来的物美价廉。越来越多的加拿大人选择在美国购买房产，虽然价格不便宜，但和他们的本土市场相比更可负担得起。虽然美国大部分地区的房价在快速上涨，但加拿大许多城市相比仍是小巫见大巫，尤其是在温哥华和多伦多。另外，在中国的北上广深一线城市，房价也是一直居高不下。

外国买家购房遇到的问题

买家最头痛的问题是“无法找到一个合适的房子”，而且这个比例还在上升。目前美国房产市场上的待售房屋存量仅为4个月，远低于正常的6个月存量，呈现供不应求的局面，而外国买家还需要与美国本土买家竞争，因此，选择一个没有语言障碍，经验丰富，并且深谙外国买家需求的房产经纪人至关重要。

美国大约有46%的房产经纪人从业经验超过10年，但是1年以下经验的新经纪人比例则越来越高。如果经纪人从业时间太短，或者没有帮外国买家选房的经验，合适的房产便容易与外国买家擦身而过。

同时，还有13%的买家认为无法获得贷款也是一大问题。大多数美国人买房时都会选择贷款，只有35%选择现金支付。而外国买家现金支付的比例高达72%。很多外国买家并不是没有充足的资金，而是想将资本优势最大化，很多美国的房子也能实现以租养贷，不会损害每个月的现金流。但是由于没有美国的信用记录和收入来源证明，外国买家贷款会比美国人困难得多。

另外，资金转移周期较长也是外国买家在美国买房遇到的困难之一。2015年8月后，中国外汇监管机构出台了一系列外汇管制政策，的确对中国买家在海外购房的确产生了抑制的作用。不然的话，今年中国买家在美国买房的金额增长绝不会仅仅是16%。另外，外汇管制使在美国买房的资金准备时间变长，需要提前3-6个月就开始准备。

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