Sorry

一条反向收益率曲线已成为即将到来的经济衰退的一种模因，尽管大多数人不知道这意味着什么。8月收益率曲线反转，短期债券收益率超过长期债券收益率，与正常情况相反。几个月来，这两个利率一直非常接近，或者可以用“持平”来形容。从今天开始，1 - 10y(一年期到10年期)债券的利差为- 0.05%。

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

1、什么是反向收益率曲线

那么，收益率曲线反转意味着什么？为什么会发生这种情况？我会让大口袋网站的专业人士斯科特来解释。他说:“随着投资者对经济越来越谨慎，他们开始把资金从其他投资转向长期债券，以获得更长期的安全感。他们不想把钱投入房地产或股票市场，因为他们担心价值的走向，相比之下，政府债券似乎是安全的，而且有固定回报的承诺。因此，在这样的经济时期，债券需求的增加会降低长期债券的收益率，与此同时，对长期安全的渴望促使投资者将资金撤出短期债券，因此，对短期债券的滞后需求增加了它们的回报。当短期债券收益率上升、长期债券收益率下降时，曲线会变平。”

在我写这篇文章的时候，2y-10y的利差是略微正的(0.06%)，但在8月时曾短暂下降为负，在过去9次经济衰退中，每一次衰退之前都会出现2y-10y的反转，尽管这种反转会持续34个月之久。在2007-2008年的大衰退中，收益率曲线在触底前22个月反转。当然，虽然1Y-10Y是倒置的，但2Y-10Y只是简单地倒转了一下而已。许多经济学家并不认为平坦的收益率曲线非常令人担忧，也不认为它一定会带来厄运。但哈里•杜鲁门(Harry Truman)曾打趣道:“给我一个大胆的经济学家，我所有的经济学家都先说一方面，然后又说另一方面。”所以，我的预测会更大胆一些。

2、经济状况

最近的反向收益率曲线只是美国经济在未来12到24个月内走向衰退的众多迹象之一。首先，一句老话说得好，天下没有不散的筵席。我们目前正处于美国历史上最漫长的扩张时期，截至9月份，美国经济已经连续增长了123个月(除去一些糟糕的季度)。之前的最高记录是1991年3月至2001年3月间的120个月，只有3个点持续了100个月以上，5个点持续了5年以上。正如赫伯特·斯坦因(Herbert Stein)所言:“如果一件事不能永远持续下去，它就会停止。”此外，关于美国经济，还有其他一些令人担忧的迹象：

• 道琼斯指数和纳斯达克指数自6月以来都基本持平。
• 几十年来，家庭收入中位数一直持平，尽管如此，必须注意到人均收入已经上升。
• 到目前为止，2019年的汽车销量比前一年下降了2.4%。
• 经合组织的消费者信心指数从2018年3月的100.91下降到今年8月的100.08。任何低于100的东西都被认为是悲观的前景，上一次跌破100是在2008年金融危机之前。
• 密歇根大学的消费者信心指数也从今年5月的100下降到9月份的93.2。

话虽如此，许多地区仍然存在住房短缺的问题，根据全国房地产经纪人协会的数据显示，2018年8月至2019年8月期间，房价上涨了4.7%，同期总销售额增长了2.6%，物价上涨的速度在下降，然而，库存正在增加。不幸的是，另一组数据应该会让人怀疑，这种价格和销售的上升趋势能否持续下去，这些统计数字说明了我国实际上在各个层次上所处的严重债务状况。

• 2019年，美国国债达到创纪录的22万亿美元。
• 国家赤字在2019年达到了创纪录的1.1万亿美元。
• 州政府还有1.2万亿美元的债务，许多城市也背负着债务。
• 抵押贷款债务在2019年达到9.4万亿美元的创纪录水平，超过了2008年第三季度9.3万亿美元的历史高点。
• 消费者债务在2019年达到了创纪录的4万亿美元。
• 2019年，信用卡债务达到了创纪录的8700亿美元。
• 2019年，学生贷款债务达到了1.5万亿美元的创纪录水平。
• 美国储蓄率从2015年的6%下降到2018年的3%左右。

这并不能解释许多美国人所持有的高额医疗债务。有债务可能是一件坏事，但这么多债务，尤其是这么多消费债务，就是一场等待发生的灾难。作为一个国家，这堆积如山的债务还没有导致拖欠债务的浪潮，关键词是“还没有”。即使如此，情况还是与止赎率的提高有关，而汽车收回和学生贷款违约的情况却有所增加。

• 2019年，破产数量略有上升。
• 创纪录的700万美国人拖欠至少三个月的汽车贷款。
• 创纪录的1664亿美元的助学贷款已经过期三个多月了。(这相当于所有学生贷款债务的11.4%。)
• www.meifang8.com
  数据很难找到，但在全国范围内，驱逐事件似乎在增加。
• 相反，从2019年第二季度到2018年，止赎申请减少了18%。

这幅图看起来不错的主要原因是，美国的失业率仍然很高，为3.7%。劳动参与率仍处于历史较低水平，但是，当失业率开始上升时，即使上升的幅度相对较小，也有可能导致我们这个国家积累起来的巨额债务的大量拖欠，事情很容易就会像滚雪球一样发展成经济衰退。

3、我的结论

我的结论是，在相当近的将来，我们的经济极有可能走向衰退，我怀疑它会在2019年底之前，但如果它不是在2020年开始，我会感到惊讶。也就是说，预测经济衰退是一项极其困难的任务，许多经济学家通过成功预测过去两次经济衰退中的七次，把赌注押在了农场上(我的意思是说，他们什么都不做)。

克里斯托弗•诺兰(Christopher Nolan)在宣传自己的电影《星际穿越》时把这一点说得很好，他将物理学家预测结果的精确性与经济学的预测结果进行了比较。他说：“这不像物理学有真实的物质事物，它不能预测任何事情，他们总是错的。”见鬼，经济学家们仍在争论新政是否缓解或延长了大萧条。最后一个警告，每个市场都是局部的现象，衰退的影响会根据你所在的市场而有所不同。

考虑到这些因素，我仍然认为收益率曲线的反转、创纪录的经济扩张时间、美国人的巨额债务以及其他负面经济指标都表明，美国经济很有可能即将陷入衰退，我们将在2021年1月1日拭目以待。(我的意思是，如果经济衰退真的发生了，我会毕恭毕敬地幸灾乐祸，如果经济衰退没有发生，我也会试图掩盖这篇文章。)

4、房地产投资者该如何应对

首先，我建议你读读斯科特关于在衰退中投资的著作，提前做准备总是好的，在这方面斯科特先生和他们一样有所准备。除此之外，我将提出五项主要建议。

（1）不要做出激进的改变，也不要袖手旁观

我有个朋友在2008年股市崩盘后买了两套房子，但后来确信市场将进入衰退，所以，他想等到以后再卖，这是在2015年。虽然他得到了两个房产，但他错过了在房地产市场大牛市中进一步获利的机会，你根本不知道市场何时会转向。

通过正确的购买(至少25%或更多的股权)，你将使自己免受几乎所有的修正问题。即便是我们在2007年至2008年看到的那种严酷调整一样，也在几年后回到了崩盘前的水平。有一种方法叫做“平均成本法”，你每年花同样多的钱，即使价格上涨或下跌，这样，当价格过高时，你就会少买，当价格过低时，你就会多买。当然，这是一种过于简单的思考方式，它是为股票投资而创造的，对于房地产投资来说，就不那么适用了。你永远都不应该买不划算的东西，即使那意味着你什么都不买，但是这个概念仍然是有用的。

再说一次，你没有水晶球，不要因为你相信经济衰退即将来临就停止或彻底改变现状。另一方面，如果你不打算长期持有你的租金，现在开始出售它们不是一个坏时机。

（2）持有更多的现金

财富是在经济衰退时创造的，以沃伦•巴菲特(Warren Buffett)为例，他在经济衰退期间和衰退结束后都实现了众所周知的最大收益。是的，在经济衰退期间，财富显然也会损失，但由于资产被廉价出售，它们也可以被低价收购。如果你在经济衰退期间有现金，你会有很多机会。我还记得，2012年，我曾带着一些怀旧情绪，做过12到15个REOs的房地产之旅，那时的价格简直无法与现在的价格相比，虽然下一次衰退可能不会对楼市造成如此严重的冲击，但仍有许多机会。

我想补充一点，除了持有更多现金外，还应寻求私人贷款机构和信贷额度。我们在2012年前后买了很多房产，因为在银行不放贷的时候，我们可以向私人贷款机构寻求资金。

另一个持有现金的主要原因是，没有足够的现金会让自己陷入麻烦。经济衰退打击了房价，但也打击了租金，增加了拖欠率，当人们失去工作时，他们通常会停止支付租金。或者，当经济衰退开始的时候，你可能会被一幢你正在转手的房子套牢。不管怎样，流动性的资金缺乏总是让人们在经济衰退中陷入困境。作为房地产投资者，很难持有现金，特别是如果你在刚刚起步的情况下。但在我们可能面临经济衰退的时候，这是一个需要特别强调的问题，这样既可以增加你们的安全感，又可以利用潜在的机会。

（3）远离D房产

一般来说，我赞成除了专家之外的所有人都避开那些真正困难的领域，当衰退似乎近在眼前时，这一建议会变得更加有力，这是因为D房产的居民通常是最先停止支付租金的，这会让你陷入现金危机，这是每个房地产投资者都害怕的情况。

（4）购买标准要更加严格

我总是建议BRRRR的投资者争取25%的折扣，70%规则更进一步，要求30%的折扣。不管怎样，我都会把需要打折的地方填满，你绝对不应该停止购买房产，但你应该把自己的标准定得更严格一些，以便在市场不好的时候更好地保护自己。此外，我要强调，应优先作出适当的努力，这种情况应该一直存在，但是你要继续努力，加倍努力。你真的不想遭受双重打击，包括市场崩溃和一大笔你没有预料到的房屋修复费用。

（5）对发展要更加谨慎

最后，如果你打算进入开发领域，你要非常谨慎。如果有机会，我将会对一次性开发比细分或大型商业项目更感兴趣，我还想对这个项目进行压力测试，以确保即使市场受到冲击，它也能正常工作。

我有个朋友在2008年金融危机来袭时，因为两个未完成的小区开发项目而被抓，他这两个房产都失去了。这在当时并不罕见，例如，价值10亿美元的TOUSA Inc.房屋建筑商在2008年1月申请破产保护，如果你拥有一个长期的、资本密集型的项目要进入不确定的未来，现在就应该非常谨慎地对待。

5、结论

一场可能迫在眉睫的经济衰退不会从根本上改变你的生活，许多人可能会想象大萧条带来的破坏再次发生，尽管这是有可能的，但它更有可能类似于1992年或2001年那种痛苦的衰退，只是程度轻得多。如果你相应地调整策略，设法持有更多现金，并谨慎行事，你应该不会有问题，希望我能在2021年初的某个时候删掉这篇文章。你认为美国的经济前景如何？跟我们分享你的预测吧。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询