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租户筛选有四大支柱，包括：

1. 信用评分
2. 租户收入
3. 租赁历史
4. 犯罪背景

这四项都很重要，但信用评分和收入是最主要的标准，这两个是最容易发现和验证的，它们也是最客观而非主观的因素。

1、制定负担得起的房租

房东必须明白的一件事是，要成为一个成功的房东，你必须提供负担得起的住房，如果你的租客付不起房租，你就负担不起。如果你的租金是每月3000美元，那么你的租客每月需要带回家1万美元，这就是经济适用房对我的意义，也是它对你们的意义。我从潜在的租客那里听到了很多故事，他们是很棒的房客，以前的房东不希望他们离开，但是他们总是迟交房租，我总是告诉我的租客，根据规定，如果他们不付租金，就不可能成为优秀的租客，每一次都必须按时、足额支付房租。对一个租客来说，拖欠两个月的房租并不算多，第一天，他们欠了房租，如果第二天他们还没有付款，那么他们就晚了一个月。在那之后的30天里，他们已经落后了两个月，而这仅仅是一个租赁周期的30天，所以它加起来很快，你要确保按时足额的得到工资。

2、如何根据收入进行租户筛选

当我筛选租户的收入时，我寻找的至少是租金总收入的3.5倍，我的租赁房产大部分是三间卧室，平均租金约为1025美元，联邦政府建议一个家庭的房租支出不超过总收入的30%，这相当于要有每年4.1万美元的家庭收入，3.5倍的租金接近43000美元。我知道美国2014年的家庭收入中位数是53043美元，也就是说，收入超过53,043美元的家庭与收入低于53,043美元的家庭一样多。如果你不知道什么是平均数，你就不知道什么是低于平均数，你需要知道的这个数字，你需要知道租户的信用评分和最低收入。

3、你为什么要把收入标准定得这么高

我不能歧视一些家庭，所以我不能说一个有四个孩子的上班族和一个没有银行存款的非工作配偶，必须要比一个没有孩子的单身人士挣得多，并且在银行有5000美元的存款。这毫无道理，但事实就是如此，我可以用银行里的钱，但不能用嘴来吃饭，联邦贫困率的定义将家庭地位考虑在内，但房东不能，每个人都知道养活六个人比养活一个人要困难。我不能因为你有孩子就收取更高的租金，我也不能对没有孩子的租户采取不同的标准，将收入门槛定得过高(中位数为53K美元)，可能会将一个家庭排除在外，把门槛降低到只有租金的2.5倍，就能吸引那些买不起公寓的人。

4、低收入租房者计算着生活

这是低收入租房者的典型情况，他们通常有不可靠的汽车，如果汽车抛锚了，就会产生汽车修理费，他们没有应急资金。下面是一个很好的文字问题，所有高中(及以下)的孩子应该会计算：如果房租是1000美元，汽车修理费是400美元，那么在你付了修理费之后，你还需要(按时)付给房东多少钱？我知道这个问题看起来很简单，但是对于一个低收入的租客来说，它是非常复杂的。假设你在第一个月要交1000美元的房租，而你的车也在差不多同一时间出了问题，我用复杂的数学公式算出你要交600美元的房租，还可能是1000美元，但并不总是这样，租客计算的方式有点不同。

正确答案是0美元，如果你幸运的话，它可能是150美元，或者200美元，但它永远不会是600美元，如果没有别的事发生，你将在下一个发薪日得到剩下的租金，他们决不会想到在修车之前先交房租，他们需要开车去上班赚钱来付房租，所以费用总是排在第一位，下个月的房租如何支付现在也不是问题。低收入租房者计算出，如果你不打算全额支付房租，那为什么还要支付，有一些总比没有好，如果你只打算付出一些，为什么要延长呢？如果这种情况发生在你身上，那是你自己的错，而不是租户的错。

你把他们负担不起的公寓借给了你的房客，这与银行向无力偿还抵押贷款的房主提供抵押贷款没有什么不同。所以，再一次说明，确保你的租户至少有3—5倍的租金收入，我的大多数租客都是10倍以上的租金收入，所以他们可以按时支付房租，也可以不按时支付汽车费用，我还有一些租户的收入几乎是房租的20倍。

5、为租金上涨做准备

另一个确保租户有足够的钱支付租金的原因是租金的上涨，如果你的房客几乎付不起你现在的租金，你将来怎么从他们那里得到更多的租金呢？如果他们是通过政府援助，也许提高租金是一个选择，但只有在政府实体批准你更高的租金时才能实施。所以，当你需要钱的时候，确保房客的工资里有足够的钱。税收、保险、公共设施和维护费用都会增加，所以你需要保持投资回报率和现金流的稳定，并在需要的时候增加租金和费用。当涉及到收入时，你可以创建各种复杂的公式来查看收入与贷款支付，并进行各种复杂的分析。你可以考虑汽车付款、信用卡账单、子女抚养费等，但我更喜欢只看总收入，我不看未偿债务，我没有时间进行冗长的分析，我只是把门槛提高了一点，知道他们应该有足够的钱付房租。

6、不要费心把抚养孩子算作收入

所以，当我收到申请时，我首先会看他们的信用评分，因为这很简单，然后再看收入，我不计算子女抚养费，因为我不知道支付子女抚养费的人的背景，毕竟，他们就像一个共同签名者，他们实际上支付了一部分租金。如果他们以抚养孩子的形式支付租金，我需要知道他们的信用评分、收入、工作稳定性等情况，我没有时间去了解，他们通常不会提供这些信息，所以跳过它吧。

7、我如何看待租户职业

我一般不喜欢个体经营者，除非是可靠的生意，我想要一个可以在纸上验证的生意，而不是一些人做汽车的工作。如果你是一名咨询师或专业人士，你将拥有客户的银行存款和支票，您将有一个商业支票账户，上面有一个税号和存款，我可以进行核实。你会有纳税申报单，你将有一个可靠的信用评分，你可能更多的存款。记住，租户的收入会告诉你租户支付租金的能力，租户的信用评分会告诉你支付租金的意愿，你需要知道这两个方面。

8、总结

我在前一篇文章中讨论了如何使用信用评分来筛选租房者，在以后的另一篇文章中，我将讨论另外两个支柱，犯罪背景和租赁历史。你对租金的收入水平有什么要求？你有没有想过，当一个租客付不起房租的时候，可能是你自己的错？你是否将2008年的金融危机归咎于贪婪的银行问题？你是否认为自己实际上也在做同样的事情？一定要在评论区留下你的答案。

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