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房价上涨,房地产泡沫?
发布时间:2021/09/29 文章来源:网络
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导读:新冠疫情期间,美国房价迅速上涨,速度甚至比2007年金融危机和随后的经济衰退之前的水平还要快。是否存在另一个危险的房地产泡沫正在形成的
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新冠疫情期间,美国房价迅速上涨,速度甚至比2007年金融危机和随后的经济衰退之前的水平还要快。是否存在另一个危险的房地产泡沫正在形成的风险?这是一个复杂的问题,答案有很多组成部分。纽约联邦储备银行9月8日发文,通过地理上的细分,更详细地了解了最近的房价上涨,并与2007年之前的泡沫进行了比较。

大流行期间房价急剧上涨

2020年3月,美国经济因疫情而关闭。然而,到了夏季,尽管失业率高企,房价却开始大幅上涨。这与21世纪初有何相似之处?如果房地产市场的表现与之前的繁荣时期一模一样,我们会感到担忧。从时间序列上来讲,我们还没有达到那一步:目前为止,我们已经经历了大约一年的两位数价格增长,相比之下,2003年到2005年全国平均复合年增长率为逾14%。

房价上涨的空间格局

区域层面的趋势如何?事实证明,这一次,这种繁荣正在大都市地区内外的不同地方发生。对于大多数地方来说,最近的房价增长甚至比之前的繁荣时期还要强劲:我们的数据显示,79%的大都市地区在疫情期间的增长率高于2003-05年的高峰时期。与2003-05年相比,在该国人口最多的30个大都市地区中,63%的地区在疫情期间出现了更高的增长。在下面的图表中,我们绘制了一条灰色的45度线,以区分哪个人口最多的大都市地区在疫情期间或房地产泡沫期间增长最快。奥斯汀、夏洛特、西雅图和亚特兰大是超过45度线的几个大都市,这意味着它们在疫情期间有更高的增长率。另一方面,拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密和纽约在2003-05年的增长率更高,并且都低于45度线。然而,一些地区也出现了类似的增长速度:萨克拉门托的流行病和房地产泡沫增长率之间的变化微乎其微,使该市接近45度线。

在区域层面上,东北和南部在图表上呈正趋势,这意味着在两个繁荣时期价格上涨是正相关的,而中西部和西部呈轻微的负趋势。中西部地区的疫情增长率集中在10- 20%之间,2003-05年的增长率集中在0- 10%之间,而其他地区则更分散。西部的大部分点都在趋势线之上,而南部的大部分点都在趋势线附近或以下。东北地区与其他地区相比,正相关最强。

蓝色回归线显示,在整个数据集中,房地产泡沫期间的房价增长与大流行病之间存在正相关关系,这意味着在2003-05年期间年增长率较高的大都市地区在大流行病期间有更高的增长率,反之亦然。但请注意回归线是多么平坦,以及大多数点离这条线有多远,这表明关系是很微弱的。许多在2003-05年经历过房价快速增长的大都市地区,在疫情期间增长速度较慢,反之亦然。

城市地区的房价增长比郊区和农村地区慢www.meifang8.com

上述数据涵盖了大都市地区,包括城市和郊区的住房。这些数据表明,在疫情期间,城区的房价增长速度低于郊区。为了得出我们的城市分类,我们首先定义了就业密度最高的地区,我们称之为就业中心。如果该地区位于就业中心5英里范围内,属于大都市统计区,并且人口密度大于95%,我们则将其归类为“城市”。对于郊区,如果他们距离就业中心5、10、15或15+英里,并且尚未被归类为城市(或任何其他郊区类别),我们将该地区归类为“5/10/15/15+英里以内的郊区”。

如下图所示,以这种方式定义的城市地区的房价同比涨幅通常高于郊区,但从2018年11月左右开始,这些城市地区的房价增速开始低于郊区。2020年3月疫情爆发后,城市地区的房价确实出现了大幅上涨,但郊区的增速要快得多,年增长率超过15%,而城市地区的年增长率约为10%。即使是相对温和的城市地区也有例外:曼哈顿(纽约县)6月份的房价同比下降4.3%,是全国房价降幅最大的县级地区。

当然,除了相对位置之外,还有很多因素会影响价格上涨,但城市分类是一个重要的特征。过去一年房价增长的显著滞后并不是由于地区收入或疫情前的房价水平。当我们控制这些因素时,我们发现,人口密集的城市地区一直在以接近其他都市区的速度增长,直到2020年,他们才远远落后。

城市地区之间也存在地区差异。东北部没有中西部、西部和南部发展得那么快。截至2020年底,所有区域线在整个大流行期间都遵循类似的趋势。2021年初,西部、南部和中西部继续快速增长,而东北部开始出现略微停滞的增长。这些地区差异可能与这些地区的城市与其他地区的城市不同的增长率有关,这表明城市分类如何因地区而表现不同。

尽管全美房价正在迅速上涨,但数据显示,我们并不是简单地重复本世纪初大流行期间的房地产市场泡沫。这种繁荣正在不同的都市区以及都市区内的不同地点发生。不过,每年超过15%的房价增长不可能永远持续下去。

(本文部分内容和图片源自网络,由小编整理编发;如涉侵删或转载,请联系客服。)
 

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发布时间:2021/09/29
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