Sorry

本篇文章是物业经理的成功实战指南，讲述了房东对租户的筛选政策和程序，首席大法官蒂莫西·沙利文曾说过：“租户筛选是目前最重要的责任，房东们避免在房屋法庭上被起诉。”

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

很多房东与其他租房和房地产专业人士都说过，一个成功租赁企业的主要功能是建立一个有效的系统来筛选优秀的住户，这个说法非常明智。如果你的房子里住错了人，就会出现恶性循环，经济上很难恢复，而且重新安置房子也要花很多时间，才能再次吸引到好的房客，结果可能会导致物业最终未能履行曾经承诺的条件，使业主几乎没有其他选择只能出售物业，因为他们再也没有能力经营该建筑物了。糟糕的房客可能会导致收入损失、预算受挫、缺乏维修所需现金流的资金，以及大批优秀居民开始离开你的房产，离开原本不应该从你租赁房产的大门进来的邻居等等，拥有良好的居住环境，会让每个人都有更愉快的租房体验，居民们会喜欢和尊重他们的邻居，好的居民会遵守房屋政策，按时支付租金，照顾好自己的财产，并为住在自己的房产里而感到自豪，他们称之为自己的家。

在这篇文章中，我将带您浏览几个待办事项清单，以备您寻找、选择和出租给最好的住户，让您作为房东获得最好的出租体验。这10条建议将帮助你一步一步地更好地理解和评估你所听到的内容、潜在客户告诉您的内容以及在字里行间需要阅读的内容，以确定该申请人是否是最适合您租赁社区的人选，让我们开始吧。

1、战术一：了解基本的法律法规

你准备好筛选租户了吗？你应该先了解你所在州的法律和公平住房租赁政策，如果你不跟当地的REIA和房东组织联系，那么，最后你就有可能不得不亲自到当地的住房法庭上待上几天了。在法院建立人际关系网是一个很好的方法，你可以找到律师、物业经理，也可以找到更多的资源，让你在获得第一手“经验”之前就可以开始接受学习和培训。你需要了解的法规可以包括以下几个方面：

• 国家建筑规范：780 CMR
• 国家卫生法规：105 CMR 410
• 房客/房东：MGL 186 ss 15B, 93A, 139 19
• 歧视情况：1968年CRA第8条
• 信息保护：201 CRM 17.00 & 93H
• 美国残疾人法
• 第8区租房和住房当局

2、战术二：需要筛选的问题

为什么筛查工作是如此的重要？一个正确的房客可以为你未来几年的财务自由铺平道路，错误的房客对于你的房产来说可能是一个毒瘤，他会阻止你遇到优秀的房客，最终会降低你租赁物业的现金流，增加你的空置率，引来一些你并不真正想要的租户类型，甚至可能在你开始赚钱之前就把你踢出局，所以，你需要做出明智的选择！你需要考虑的问题有很多，比如以下这些方面：

• 谁是优秀的房客？
• 你的租金标准是什么？
• 你的收入标准是什么？
• 你允许被驱逐的居民租房吗？
• 你拿到信用报告了吗？什么时候拿到的？
• 你对租户的信用评分要求是什么？
• 他们的信用记录怎么样？
• 租户是吸烟还是不吸烟？
• 你有宠物(动物)政策？
• 你有CORI和SCORI的要求吗？

3、战术三：制定方案

你需要计划精确标准的筛选方案，我无法表达制定一个严格的租赁标准制度并始终坚持这一点有多么重要，因为这真的非常重要，没有例外！你需要建立你的基本计划，不要偏离主题，如果你确实在这个过程中调整了你的标准，那就把它写下来，你能做的最好的事情就是欢迎每一个潜在的客户，给每个人一份打印好的租赁政策和程序，不要因为便宜的打印材料而犹豫不决，因为住房律师的费用要比这个贵得多。你需要注意的地方有如下几个方面：

• 与所有申请人保持一致
• 始终使用完全相同的过程
• 收入要求预先限制
• 需要问具体的问题
• 制定标准收入规定
• 获取他们所有的联系信息
• 18岁以上的人要写全名
• 写出当前的地址
• 写出现在的电话号码
• 写出当前的电子邮件

4、战术四：开放式面试

你需要向所有应聘者提出一致的问题，无论你要问什么，确保它是一个开放式的问题，不能用“是”或“不是”来回答，祝你在这个过程中能顺利。如果他们给你的答案看起来好像漏掉了什么内容，或者即使是一个很棒的答案，你也要准备好进一步挖掘，比如，你可以问：“这听起来真的很酷/有趣，你能告诉我更多的内容吗？”然后继续深入到下面的几层，了解更多关于他们的信息，以及当事情发生时他们是如何做出反应的。你可以问的问题有：

• 有多少人要搬进来？
• 谁要搬进来？
• 你每月的总收入是多少？
• 你想什么时候搬进来？
• 你现在住在哪里？
• 你会付多少房租？
• 你在以前的地方住了多久了？
• 你曾被通知过搬家吗？
• 有没有什么事情让你有这种感觉？
• 对于你目前居住的地方，你喜欢什么，不喜欢什么？
• 如果你可以改变你现在居住的环境，你会改变什么？
• 你觉得找新家很有压力吗？
• 你有什么感觉？
• 你喜欢/不喜欢在你的搜索中访问一些其他租赁房产吗？
• 你喜欢上一个房东的什么地方？
• 跟我说说你的邻居。
• 你为什么从以前租的房子里搬走？
• 你什么时候决定搬家的？
• 你的爱好是什么？
• 你为什么要再向现在的房东租房子呢？
• 你喜欢在室内还是室外吸烟？
• 有人有CORI或SCORI吗？
• 你现在或以后打算养什么动物？
• 你什么时候能看房产？
• 你想在那里住多久？
• 你有什么样的真空吸尘器？
• 您现在有所有需要的存款吗？

5、战术五：建立档案

这属于一种租赁文档，你不可能有足够的信息，你也不能知道潜在的租客谁将占据你的租赁物业，你需要尽可能多地进行尝试。我们将向一名潜在客户解释，因为这些文件是核实某人没有盗用其他身份的一句，这是很重要的，这将会使他们成为欺诈的受害者，你还应该向他们提供你给每个申请人的书面政策，概述你将采取的步骤，以保护他们的身份免遭盗窃或欺诈。这是一个让可疑人物避开你租房过程的好方法，同时也能让真正优秀的候选人满意，因为你已经对即将搬进来的社区里的所有其他租户做了尽职调查。你需要了解的方面有：

• 目前有照片的联邦身份证、护照或驾照
• 现行公用设施的账单
• 目前的电话账单
• 目前有线电视账单
• 活期信用卡帐单
• 目前的薪酬存根(最少3个月)
• 目前报税表(自雇人士)
• 目前银行月结单(自雇)
• 目前的推荐信(业主)
• 目前的推荐信(个人)
• 目前的信用报告
www.meifang8.com

• 当前/以前的租赁的历史
• 社会安全号码
• 拥有的汽车品牌、型号、牌照
• 生日
• 所用清洁器的类型
• 承租人保险政策
• 携带枪支许可证

6、战术六：租赁应用

你可以看一下Belaire物业管理有限责任公司的租赁应用程序。当我看到一个一页的租房申请时，我简直无法形容我有多震惊，在把你投资房产的钥匙交给别人之前，你怎么能在一张纸上找到你需要了解的信息呢？我需要再一次警告大家，在这里你可以找到尽可能多的信息，如果你需要知道额外的工资、银行账户、个人财产留置权，或者任何你在刚开始的关系中要求的东西，它可能会在以后的租赁关系中派上用场，看看我们列出的注意事项：

• 可以在展览会上填写、提前填写或在线填写
• 填写完整并经过检查
• 每个申请表都要有时间印章和日期
• 验证所有信息
• 确保应用程序已签名
• 雅虎
• 谷歌
• 必应
• FaceBook网
• LinkedIn
• MySpace
• InstaGram
• Shutterfly
• 推特
• 验证租赁应用程序上的所有内容
• 信用报告/背景调查
• 在线资源
• 访问http://www.masscourts.org网站

7、战术七：租金收入比

你需要核实所有的收入来源，在你发布租房广告之前，你必须考虑好租金收入比，事实上，你的租金收入比应该出现在你的租房广告中。我无法告诉你这给我们的租赁业务带来了多大的变化，如果没有配额，我们会接到来自不同候选人的电话，我们会花更多的时间来预先筛选大量的电话，在我们开始列出标准之后，我们接到的电话变少了，但我们接到了更多合格的电话，他们看到了这个比例，在浪费宝贵时间之前就退出了。你需要了解的方面有：

• 工资单
• 小费和工资
• 补贴的信件
• 金融援助
• 赡养费
• 家庭信托
• 退伍军人福利
• 养老基金
• 第八区信息
• 食品救济券
• 燃料援助
• 银行支票/储蓄账户

8、战术八：核实租户信息

你需要核实租户所有过去和现在的房东情况，这部分工作很有趣，对于如何接近过去和现在的房东，每个人都有不同的看法，我过去使用过的一个策略是，在租房申请中拨打以前房东的电话号码，当我接到电话时，我会问:“你们有公寓出租吗？”你会惊讶地发现，有多少次我都发现了一些假房东毫无防备地回答说：“出租？我没有任何臭烘烘的出租房，我甚至不是房东。”这听起来很不可思议，但它确实发生了，这是一个简短的对话很好的解释了我为什么要问这个问题。我认识的其他房东会直接通过租房申请上的电话号码，去查看那个州的土地记录，查找房产、契约、抵押贷款，然后开始与实际房东讨论。你可以和以前房东的讨论如下几个方面的问题：

• 租户的付款记录有多完美?
• 根据租约，租户是否给予了足够的通知?
• 那个租户履行了所有的租赁条款了吗?
• 租户给出搬家的理由了吗?
• 邻居们对这位租户有什么抱怨吗?
• 你愿意再租一次给这个租户吗?
• 你为什么不想多留几天?
• 租户曾经被驱逐过吗？
• 租户有宠物吗?
• 其他租客有抱怨吗?
• 有人叫警察来过家里吗?
• 租户付了多少房租(包括水电费)?
• 搬进来需要什么手续吗?安全吗?
• 租户的房租有补贴吗?如果有，又是如何补贴的?
• 租户在那里住了多久?
• 租户和邻居相处得好吗?
• 申请人是否吸烟?

9、战术九：了解租户的本职工作

你需要核实租户的所有工作和收入证明。你是否还记得，在老侦探系列电影中，科伦坡会问一系列几乎无关紧要的小问题，并在草稿纸上写下他的笔记，然后，就在一切似乎都很顺利的时候，他就会问一些熟知的问题。在当今的企业文化中，大多数人力资源部门都对接受背景调查的风险感到恐惧，而且根本不会证实任何事情，没关系，你总是可以把责任推给申请人。就好像HR只能给我这么多信息，没有关系，但这可以为你打开一扇门，让你询问关于租户丢失的工资存根、工作调动、SSI、伤残证明、退伍军人养老金等信息。你可以询问的问题有：

• 他们还在那里工作吗？
• 他们在那里工作多久了？
• 他们工作的开始日期是什么时候？
• 你能核实他们的收入是多少吗？
• 他们在贵公司的未来就业前景如何？
• 他们是可靠的雇员吗？
• 他们和同事相处得好吗？

10、战术十：做出决定

做好一切工作后，就可以做决定了，希望在这一阶段中，你已经汇集到一些良好的租户信息。你心仪的租户应该有两到三个，这些租户会让你想在一瞬间把房子租给他们，或者你可能还对候选人有一种不确定的感觉，对你的选择不那么确定。如果你有一个很棒的候选人名单，那么，你就要快速行动，拿到押金，在他们去其他地方租房之前签署租赁协议。但是，如果没有一个候选人真正符合你的标准，你就要做好准备，重新开始这个过程，直到你找到合适的人为止。你可以与那些看起来不错的潜在客户保持联系，与优秀的租客建立关系总是好的，对物业经理来说，有一个候选人名单确实可以增加价值，或者在另一个出租单元的情况发生逆转时，帮助房东恢复正常，我们一直在寻找一些优质租户的线索与清单，你也应该这么做。你可以做的事情有：

• 租户的候选明单
• 汇总选择
• 将一切信息建立文档
• 清除记录
• 保存数据和拷贝备份
• 保持有条理
• 从第一天开始就做好上法庭的准备
• 建立一个首选的“候补名单”

你对这个话题有什么其他的想法吗？请在评论区说出你的看法，欢迎所有反馈！

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询