Sorry

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

如今，有关房地产和债券的投资辩论并不公平，截至2012年2月5日，美国10年期国债收益率为2.6%，而根据市场和资产类型的不同，房地产平均上限利率(实质上是一种无杠杆收益率)在4.5%至7.5%之间。由于这些都是平均上限利率，一些房地产市场和产品类型让投资者失去了更高的回报，我们买入的市场一直提供8-11%的无杠杆收益率。许多人会认为，房地产当前的回报溢价是合理的，因为房地产的风险在增加，让我们来探究一下这个断言。

1、债券无风险论

一些学者和投资专业人士认为，目前微不足道的美国国债收益率是无风险利率，当然，这并不完全准确，虽然政府可以通过增税和印钞来支付账单，但政府不会对其持有的债务(债券)违约，这并不是绝对肯定的事。虽然我认为这种情况短期内不太可能发生，但帝国确实会衰落，而且通常是由于资产负债的问题。16世纪的西班牙、革命前的法国和奥斯曼帝国都被债务压垮了，西班牙可以说是世界上第一个超级大国，拥有无敌舰队和庞大而昂贵的帝国，在大约150年的时间里，西班牙债务违约的次数不少于14次。

此外，在当前人为压低利率的环境下，长期债券(尤其是债券基金)实际上显得风险很大，利率只有一条路可走，即脱离目前的基础水平，当利率最终回到历史平均水平时，债券价格将会下降。虽然直接债券持有人可以通过持有债券直至到期来避免本金损失，但这些美元不太可能拥有与当初购买这些债券时相同的购买力。

2、通过印刷机的通货膨胀——隐性的违约

你可能不知道，美国政府沉迷于债务，我们的国家债务现在已经超过17.5万亿美元，我们如何把自己从这个财富黑洞中挖出来呢？每个美国家庭都知道，最保守的减少债务的方法是通过削减可自由支配开支的紧缩措施。换句话说，勒紧裤腰带，不要把钱花在你不需要的东西上，然而，美国政界人士似乎既没有勇气、也没有政治资本来实施必要但艰难的福利改革。或许避免削减开支是正确的举措(紧缩措施延长了许多国家的复苏)，只有时间才能告诉我们答案，但如果我们忽视资产负债问题，唯一的选择就是让我们的货币缓慢贬值。这正是美联储通过购买大量新发行的债券(量化宽松)，并在一段前所未有的时间内保持联邦基金利率接近0%所做的事情，这些措施几乎确保了未来的通货膨胀。

美元贬值将通过降低美国名义债务的实际价值，来解决政府的巨额债务问题。这是一种明智的违约方式，因为政府可以用更便宜的钱偿还债券持有人，这只是一种微妙的方式来违约我们的国债，因为它避免了与以下报纸标题有关的恐慌：《美国历史上首次债务违约，信心和股市崩溃》。综上所述，债券目前为投资者提供的是如下几方面：

• 微薄的收益(可能为负的实际回报)
• 增加本金损失的可能性(如果利率上升，债券没有到期);
• www.meifang8.com
  零通胀保护(不包括当前收益率接近零的TIPS);
• 有机会向信用卡借更多的钱。我不是一个修复房产的专家，但继续用额外的贷款来帮助你摆脱困境，这样你就可以支付债务的利息(庞氏骗局)，这不会鼓励你改变你的挥霍方式。

或者，你也可以直接投资房地产，这将为投资者提供高得多的回报和强大的通胀对冲。

3、房地产的通胀优势

根据TIAA-CREF最近委托进行的一项研究显示，商业地产的回报率在5年的持有期内击败了通货膨胀，其概率为84%。该研究还证实，在短期内，商业地产收益与通货膨胀之间存在中度相关(0.38)，而10年期国债与通货膨胀之间存在负相关(- 0.29)。因此，虽然不完全相关，但房地产有助于对冲投资者的投资组合，以抵御通货膨胀。下列结构性优势使房地产在通货膨胀期间的表现优于其他资产类别：

• 租金随着通货膨胀而上涨。营业费用也会增加，但如果一个物业保持其营业利润率，净收入就会增加。
• 固定债务偿还额不会随着通货膨胀而增加。当通胀抬头时，成为净借款人是件好事。
• 增加的建设成本增加了房地产重置(开发)成本，这减少了新的竞争，并支持更高的估值。
• 尽管如此，许多没有房地产的投资者仍然意识到，房地产有能力减轻通胀的影响。因此，当通胀开始形成时，新的买家会帮助支撑房地产估值。

从负面来看，通胀应该会导致更高的利率，而利率(虽然不是完全相关)可能会导致更高的上限利率，但是，正如前面提到的，房产的高NOI可以抵消甚至过度补偿这种影响。将这些优势与房地产的强制还本付息和令人难以置信的税收优惠(折旧、利息扣除、1031延税法)结合起来，它几乎是在为债券而认输，而债券在多样化投资组合中总是占有一席之地。

我认为，需要资本升值和投资组合的当期收益的投资者，应该配置更多资金，通过债券直接投资房地产。就我个人而言，我的投资组合将一直是增持直接实际资产，减持固定收益资产，因为我相信我有在房地产领域进行稳健投资的能力，胜过美联储控制通胀的能力。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询