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去年的这个时候，我在自己的网站上创造了这个令人难以置信的原创短语，《华盛顿邮报》适时地指出，三个因素的结合对长期房地产投资至关重要。自2010年初左右以来，处于历史低位的利率、模仿1958年教科书的房价和租金比率，以及新建的小型收入地产的蓝带(blue ribbon)地段，已经成为亲密伙伴。这是我职业生涯中第一次目睹的金融风暴，始于1969年。我坚信在我的有生之年不会再有第二次。

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只有那些经历过这件事的人才会意识到这是多么罕见。他们还记得1981年的经济衰退，那次的经济衰退很严重，你认为这次的风暴也是有一定的破坏性吗？当然有，但这次的表现形式和以前的不太一样。这次的表现形式，包括接近15%的通胀率，20%+的优惠利率，以及16.5%的联邦住房管理局利率。这不是一场简单的金融风暴，感觉就像地震、龙卷风和海啸在这个国家手拉手地蔓延一样。把所有通常的负面因素都加到经济衰退中去，你就会开始意识到我们今天所陷入困境的不同之处。

我指出这一点并不是要暗示着金融风暴就要过去，远非如此。但是在经历了之前的五次左右的经济衰退和这次的经济衰退之后，当我用房地产投资的前瞻性眼光来看的时候，我会认为这次的金融风暴比前几次有机遇性的存在。

1、房地产投资者退休恢复期

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我相信在第二年我们即将结束这场完美金融风暴，我相当肯定，尽管离结束还差得远，2012年也将是这个时期的一部分，除此之外，谁也说不准。它取决于太多的因素，其中大部分是政治性的，更不用说其他大陆的经济和政治因素。我们都很难读懂一个破裂的水晶球，我的这种状况已经持续了几十年。

我用了“复苏”这个词，因为我发现房地产投资者可分为几个类别。有短期人群，他们认为他们的投资生涯已经结束了，这在某种程度上是正确的，可悲的是，这也是为什么他们中的大多数人，在马失前蹄很久之后才会意识到，他们错过了房地产投资的长期机会。当然，他们可能会有更好的家，闪亮的车等等，但他们不会进行长期投资，至少绝大多数人不会，他们会错过很多东西。

然后是必须进行购买的当地投资者，如果他们来自德克萨斯州的大部分地区和其他几个精选市场，那也没什么关系。但由于大多数人都没有退休，他们的退休年龄将低于平均水平或处于中等水平。在做决定的过程中，能够依靠自己的财产来决定似乎比优越的退休生活更重要。这有点讽刺，但既然我们处在21世纪的第二个十年，你会认为他们会适应，我知道这听起来很刺耳，但如果他们不能从对当地糟糕市场的迷恋中走出来，他们就会知道工作到70多岁是什么感觉，这在圣地亚哥几乎是很普遍的现象。

受打击最严重的群体，可能是那些坚持在受打击最严重的市场中整合一些“不拒绝”规则的人。你可以问问拉斯维加斯和佛罗里达州许多地方的投资者，他们最近是如何做到这一点的。与此同时，那些告诉他们应该这样做的人早已不在了，他们现在的退休生活不过是白日做梦罢了，不仅所谓的收入流将不在那里，而且许多人已经失去了财产和所有辛苦赚来的投资资本。我怀疑这一群体将形成一个新的趋势，包括前屋主和投资者租用小房子及公寓作为工作的情况，直到他们再也不能工作为止，除了伤心别无他法。

那些意识到如今在离家数百英里(如果不是数千英里)的地方购买投资性房产相对容易的人，将获得退休福利。我称他们为“有见识的人群”，不管他们是使用手头的现金，还是从当地市场投资中交易股票，他们都利用了这场金融风暴。他们认为，这实际上是一个房地产投资者的退休恢复期，他们也意识到它可能会很快结束。

与此同时，最后一群有见识的人正在交易股票，或购买金融风暴型的收益地产。他们锁定超低的利率，同时从现金回报中获得历来强劲的现金，所有这些加起来，他们中的大多数只会降价20%-30%。如果有人认为这将成为新的规范，那他们大错特错了。

它被称为恢复期窗口是有原因的，窗户一开，它就会关上。一旦这样，就剩下两组了，那些在房地产投资组合中拥有金融风暴型房产的人，以及那些希望拥有金融风暴型房产的人，你的401(k)不够格，你有社会保障吗？这不是说说就能实现的，你现在有机会退休了，窗户是开着的，那么你是加入还是退出？不管你做什么决定，市场总是起起伏伏，把握好当下吧。

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