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我的岳父早在几十年前就发现了房地产投资的好处。上世纪六七十年代，身为建筑师的他开始了一份兼职工作，在他的家乡匹兹堡附近购买单户和多户住宅。1992年我和他女儿结婚时，他做兼职建筑师，靠出租物业的被动收入生活，这看起来是个很不错的方式，我也想做这件事。

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我在其他方面也被他吸引住了，他智力超群，他可以(现在仍然)没完没了地谈论建筑、艺术、葡萄酒和欧洲文化，他会说四种语言，他会描绘，他懂设计，他喜欢旅行，总之他很吸引人。

我和他女儿结婚时，我还在海军服役，所以我们在匹兹堡呆的时间不多。当我们交谈的时候，我们从来没有真正谈论过他的房地产生意。他可能会在谈话中提到维护或租客的问题，但我直接的问题总是得到含糊其辞的回答。

你拥有多少房产？

15岁还是16岁，我不太确定。

许多人不喜欢谈论他们的钱，而他似乎就是其中之一。一直追问似乎很不礼貌，所以我从来没有这么做过。我问了妻子一两个问题，但显然她对他的房地产投资也一无所知，他只是把那件事保密起来。

直到几十年后，我妻子最小的弟弟，是一名建筑师，也是一名房地产投资者，才开始发现可能存在一些问题。姐夫也投资了匹兹堡的房产，他和岳父共用一些承包商来进行房屋维修。他听到的一些事情使他进一步调查他父亲的事情，而消息并不好。几年前的感恩节上，他力劝七十多岁的老父亲和我们一起坦白交待。

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以下是事件的简短版本：随着我岳父年事已高，他开始对自己的财产管理放任自流，他没有彻底筛选房客，他没有定期检查他的房产，可能会需要大修，他几乎完全放弃了记账，几年前，这些房产的现金流为负。

他不再是建筑师了，在花光了积蓄后，他开始以出租的房产作抵押来获得贷款。他拖欠了几笔贷款，银行正走向止赎。他还拖欠了房地产税，他需要数万美元来维持他的生活运转。

我们都惊呆了。我们注意到，这些年来，他似乎变得更健忘了，但我们从来没有想到这可能会影响到他的房地产业务，当然不会到这个程度。我们沉默地坐了一会儿，试图对这些问题有所了解。

最小的弟弟做了一点准备，他给我们看了欠款和房产的价值。他对如果恢复和管理得当，现金流会有一些粗略的预测，这似乎是有价值的，但我们知道我们没有所有的细节。假期结束后，我们都四散回家，银行紧盯着他的房子，没有人有更好的主意，所以我们都拿出一些钱来拖延时间，以便更彻底地了解情况。

情况在好转之前变得更糟了，多年的疏忽必须加以弥补。一些噩梦般的房客不得不被赶出去，一个兄弟说服他的父亲在没有咨询我们其他人的情况下卖掉了几处房产，这是一次昂贵的折旧重征税的教训。这导致了授权书的出台，这对一些人来说是难以下咽的苦果。

最困难和压力最大的问题来自于这样一个事实，我们突然有了一个共同经商的家庭，但却没有建立起任何商业关系。我岳父突然发现，他平生第一次不能完全掌控自己的事务，我的妻子和她的兄弟们突然成了一场没有结构、没有流程、没有明确目标的商业冒险中没有报酬的合伙人，随之产生了一些非常紧张的时刻。

但这是成功的，但成功并不总是确定的，幸运的是，这些属性具有足够的价值，可以帮助我们达到需要的位置。再一次有足够的被动收入来供养我的岳父，他已经80岁了，虽然出现了一些健康问题，但他仍然能够独立生活。他还参与房地产业务的运作，协调大部分的维护工作，并为租户问题提供“随叫随到”的服务。他的孩子都不住在匹兹堡，所以他在当地的存在是有价值的。

我和我的妻子保存着他的书，既有商业的，也有私人的。我妻子的一个兄弟负责筛选租户，并在出现这些问题时处理。他还负责维修和保养房产。另一个兄弟是他父亲的私人秘书，主要处理医疗问题。这不是一个平均的劳动分配，但我们都有不同的技能和不同的可用性水平。随着时间的推移，这种安排本身产生的摩擦最少。

目前的计划是尽可能长时间保持这种状态，但他日益恶化的健康状况无疑会带来更多的变化，当他不能再独自生活时，他就搬到弗吉尼亚和我们住在一起。这将在匹兹堡的运营中留下一个需要填补的漏洞。他拒绝聘用物业经理，但我不认为这是可以避免的。他离开的时候，我们需要派人去匹兹堡。由于之前出售几处房产所涉及的税务问题，我们都一致认为，最好在他的余生里继续经营下去，以便利用他的遗产将获得的增值。这是一种有点病态但非常有效的税收策略。

随着尘埃落定，我不禁在想，这一切本来是可以避免的，毕竟我是个理财规划师。当他的帝国走向毁灭时，计划本可以减轻我们所经历的一些经济和情感上的痛苦。我希望每个读到这篇文章的人都想一想，如果你无法再管理自己的房地产事务时，这会给你的家庭带来怎样的影响。这种情况下的成功结果是什么，现在就将这些机制落实到位，以确保您获得成功的结果。让你爱的人参与进来，不要让他们在感恩节晚餐时争吵。

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