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房地产真的是一项好的投资事业吗？我的意思是，它确实是有形的，它很酷，是的，它对一些人起了作用，对我也产生了积极的影响。事实上，很多网站都致力于展示房地产投资的相关内容，关于这个主题的书也已经有好几百本了(包括我最喜欢的21本房地产书)，而且，每周都会有成千上万的听众收听大口袋社区的播客，收听那些通过房地产积累财富的最佳建议、技巧和策略。然而，很少被讨论的问题是，房地产本身是一个好的投资项目吗？如果是，为什么呢？

1、房地产本身是一个好的投资项目吗？

从历史上看，房地产本身并不是一项很好的投资项目，我知道，你们很多人在午餐时听到我这么说一定都哽咽了，但请稍等片刻。正如著名经济学家、诺贝尔奖得主罗伯特•席勒利用标普房价指数指出的那样，在过去100年里，房屋价值的平均升值速度实际上几乎与通胀水平相当。换句话说，如果你在1970年花了10万美元现金买了一套房子，然后在2000年以25万美元的价格卖掉，你可能会觉得你的投资非常棒，然而，这一变化只是维持了每年3%的升值幅度，与通货膨胀相当，他们的投资房产并没有给他们带来任何财富。

此外，房子需要新的窗户、地毯、油漆、和在这30年里的其他变化，所以很有可能的是，房子的主人实际上失去了他们房子的钱。所以，用你的10万美元买一套房子可能比把它扔到银行账户里赚不到利息要好，但就其本身而言，这确实不是一个好的投资，如果你把这10万美元投入股市中，平均收益为8%，你的情况可能会更好。

然而，随着大多数房地产投资者现在对着电脑屏幕的质疑，经济学家和金融顾问们很容易忘记的优点还有很多，尤其是杠杆回报率。你看，大多数人不会为他们的房子付100%的钱，他们利用抵押贷款和利用他人的钱(OPM)来投资，虽然这个人可能只付了20%的首付，但他们能够意识到有100%的增值收益和现金流。有关杠杆回报率和经济学家误解概念的更深入、更有见地的讨论，请参见李昂•杨揭露的“买房是大财迷们的一个坏主意”相关内容。你看，虽然房屋平均每年可能只以3%的速度升值，但如果一个人把贷款应用到这个等式上，数字很快就会变得更好。

2、房地产真的只是一种投资工具吗？

房地产本身并不是一个很好的投资工具，那么，为什么我们总是谈论房地产投资者呢？事实是，我们在大口袋社区做的大多数事情更像是房地产创业，而不是房地产投资。我们是企业主，用我们的头脑(有些人比其他人更聪明)从通常糟糕的房地产投资中赚取收入，是的，从最严格的意义上来说，我们通常是在投资，因为我们把钱投入到一个项目中，并希望获得回报。然而，我们通常也会把一些直接的控制或努力投入到投资中，这使它更像一个企业。

那么，到底属于哪一种呢？房地产是投资还是一种商业行为？我认为，投资的定义更像是一个滑动标尺，而不是一个开关，我相信每一项投资都有一定程度的被动性，即使是共同基金(你仍然需要挑选它们，或与顾问会面来帮助你)，因此，与其从“这是一项投资还是一项业务”的角度来考虑房地产，我更愿意从“被动的滑动尺度”来考虑房地产，如下图所示：

任何投资都可能在这条线上的任何地方，例如，炒房可能更倾向于商业方面，而不是投资方面，另一方面，NNN租赁投资可能会大幅下滑。投资房地产有数百种方式，被动性的水平会覆盖上面滑动标尺的每一个像素，此外，不同的利基市场和不同的策略可以通过或多或少的被动方式来实现，例如，我认识一些看房的人，他们每年要卖掉几百套房子，却从来没有进入过这片土地，然而，另一些人每年会换一到两套房子，并自己承担90%的劳动力。

3、房地产对你来说是一项好的投资吗？

因此，我们认为，房地产本身并不是一项很好的投资，但对你来说，这样做是好是坏呢？如果你正在努力寻找最适合你的利基市场和策略，我建议你阅读一下大口袋社区网站上的房地产投资新手指南，它将给你一个很好的概述，作为一个房地产投资者你可以有不同的赚钱方式，并让你看到房地产投资世界的“大画面”。我想说的是，单纯的说“房地产是一项糟糕的投资”或“房地产是一项伟大的投资”是没用的，我们必须挖得更深，背景决定一切，因此，下次当经济学家开始告诉你(因为我知道你与经济学家有很多对话)“房地产是一项糟糕的投资”时，你应该更深入地去研究，并开始提出问题，不是每天你都能比经济学家更聪明，所以花点时间让自己发光吧。

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