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伟大的沃伦·巴菲特说过投资有两条规则，第一条：永远不要亏钱；第二条：不要忘记规则一。作为一个投资者，我尽我所能遵守这些规则，这需要意识到我的心理偏见，并做出理性的决定。我最不愿做的事就是屈从于偏见，认为房价上涨的趋势会无限延续下去，这一直是灾难的秘诀。

在这个相对健康的房地产市场中，最大的风险是投资者会被当前的趋势所左右，而当趋势逆转时，他们就会遭殃。过去几年我们在房地产市场看到的是典型的反弹，换句话说，房地产价格下跌得太厉害、太快，我们又回到了均值效应。现在这个过程已经结束了，明智的做法是认真看看今天的市场和趋势将会发生什么。话虽如此，我认为投资者应该远离以下几个趋势，无论他们的市场在哪里。

1、增加房产税

这通常是在东北部发现的一种现象。市政当局正在为财政收入而苦苦挣扎，这在很大程度上是由于养老金资金不足和最近的经济衰退。为政府提供资金的成本将呈指数级上升，因为一个简单的事实是，婴儿潮一代正在领养老金退休，必须被替换，因此政府实际上是在以一名工人的价格支付两份工资。此外，地方政府有一个联邦政府没有的大问题，就是他们不能印钱。为了填补资金缺口，地方政府需要追求最容易实现的目标，那就是房产税。提高所得税太多会引起人们的注意，提高房产税的逻辑是，税收的责任落在了那些能够负担得起的人身上。无论你是买入持有型投资者还是炒股者，无论你关心的是上限利率还是持有成本，这都是一个需要考虑的重要趋势。

2、利率上升

利率会影响住房负担能力，因此这显然是需要追踪的更重要数据之一。美联储一直人为地将利率维持在低位，这对全国房地产市场起到了支撑作用，但这种趋势会持续下去吗？许多投资者都被最近的数据所吸引，所以偶尔退一步看看长期趋势是有益的。从下面的图表中，你可以看到当前的利率非常低。事实上，在30年的大部分时间里，利率都在7.5%或以上，这几乎相当于利率的两倍，如果利率上升，这必将对房价产生负面影响。

利率之所以至关重要，还有一个原因是，它决定了投资者在决定将资金投向何处时的最低预期回报率。目前的最低预期回报率相对较低，这就是为什么房地产市场在大幅上涨后仍能找到支撑。但如果利率高于上限，资本就会从房地产转向风险调整后回报率更高的资产，这对于认真的投资者来说是非常重要的。www.meifang8.com

3、美国市场

这其中有一个明显的积极因素，在全球主权债务危机给欧洲造成严重经济困难的情况下，美国正变得相对有吸引力。请记住，国内房地产交易与涉及外资的交易本质上是不同的，外国资本向体系注入新的资本，导致资产通胀，而国内交易只是将资本从一个人转移到另一个人。如果外国资本继续被吸引到美国市场，这意味着某些资产可能会上涨。愿意和有能力在美国投资的人一般都有更高的财富。

但我们谈论的不只是富有的外国资本。在美国，普通美国人与那些处于社会顶层的人之间不断扩大的差距造成了很大的影响。从下面的图表中，你可以看到，中产阶级的收入保持不变，而那些在高收入阶层的收入已经爆炸。作为一名投资者，这是我从这些数据中得出的结论：转向高端年轻人。对于刚刚毕业的大学生来说，经济衰退可能是现实，但我们国家最富有的人却感受不到，把这些知识用在你的优势上。

这是我在决定如何调整我的房地产投资组合时考虑的数据类型。现在，我正在仔细审视我的投资组合中任何与中产阶级有关的东西，我非常有选择地转向更高端的交易，这正是目前资金的所在之处。

尽管这篇文章的部分内容可能看起来有些悲观，但请记住，我仍然在房地产上投入了大量资金。我只是寻求做出最理性、保守和数据驱动的投资决策。

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