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房地产投资为被动投资者提供了一个实现当期收益的机会，同时通过强制还本付息和资产增值来增加股本。这些结构性优势使直接房地产投资成为债券、股票或房地产投资信托基金的一个有吸引力的选择。然而，房地产的税收优惠在按资产类型比较回报率时，投资者基本上低估了或忽视了这个方面。我知道，税收很无聊，但你可以看看下面这个故事。

几年前，洛杉矶道奇队(Los Angeles Dodgers)当时的老板弗兰克•麦考特(Frank McCourt)和他的妻子杰米(Jamie)闹得沸沸扬扬，他们要离婚，据透露，这对夫妇在六年的时间里赚了1.08亿美元，但还没有向国税局缴纳一分钱。这怎么可能呢？为什么他们没有因为逃税而坐牢？信不信由你，他们的税务会计虽然可能过于激进，但显然是合法的(他们受到了调查，但似乎是清白的)。麦考特夫妇拥有大量的商业地产，他们可以通过对几项资产进行再融资来提取免税现金，并要求巨额账面损失，以抵消他们投资的可分配现金流。

这个故事的教训是尽量避免离婚；投资更多的房地产。如果你有一份全职工作，却没有机会打造自己的免税房地产帝国，你仍然可以通过投资房地产辛迪加(real estate syndication)，从其优越的税收待遇中获益。通常，每个联合企业的管理成员也是投资的发起人，担保人识别并经营房产。投资者是有限合伙人(被动投资者)，受益于赞助商的交易流程和专业知识。

1、税务效益投资结构

希望利用房地产税收优惠的被动投资者，必须确保每项投资的结构都是合理的。大多数房地产经营实体都是以有限合伙制或有限责任公司的形式组织起来的，这种形式比有限合伙制稍微给投资者提供了更多的灵活性。这两个实体都是规避公司结构双重征税的“传递工具”，这种传递特性使投资者能够要求折旧(账面损失)和贷款利息扣除，以保护可分配的现金流不受税收影响。www.meifang8.com

2、抵押贷款利息扣除

抵押贷款利息扣除并不仅限于主要住宅。投资性房产可以利用债务购买更大的房产，并通过支付利息来保护当前的收入，虽然本金是不可扣减的(理由很明显)，但绝大多数在头10年的按揭还款将会拨作利息，用以保障物业的收入。

3、折旧

政府允许房地产所有者从现金流中扣除一部分应计提折旧的基础(通常是购买价格减去不可计提折旧的土地价值)。写字楼的折旧年限为39年，公寓楼为27.5年，而一个典型的移动住宅社区(在大多数非沿海市场)的折旧年限约为15年。然而，房地产市场的恶化速度并没有如此之快，事实上，通过合理的维护，许多房产不仅会比它们各自的折旧时间表所显示的持续时间长得多，而且很可能在这段时间内大幅升值。在大多数主要城市，砖木结构的建筑已经持续了80多年，使现金流贬值、使资产增值的能力是房地产投资者的巨大税收利益。

4、净经营损失(NOLs)

有时，物业可能产生额外的扣除或净经营损失，以抵消来自其他被动投资的收入。利用这些账面损失的能力取决于美国国税局的被动损失规则。但是，如果投资者可以利用资产的NOLs，那么其年税后现金流收益实际上会高于税前现金流收益。

当然，如果投资者选择出售房产，税收将通过折旧、再拿回和资本利得税来征收。然而，房地产辛迪加的投资者可以进一步推迟纳税，如果他们通过1031交易所将他们的投资份额转换成另一种资产，这将为他们提供一个新的贬值基础，并重新启动“免税”周期。在那之前，房地产辛迪加的投资者基本上可以免税使用可分配的现金流，这基本上是来自美国国税局(IRS)的零利息贷款。这里有四个你不常听到的词:“谢谢，税法。”

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