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我一直直言不讳地表达我对外包物业管理的不满。在播客的14集中，我阐述了我的基本理论，即没有人会像我一样关心我的投资，房地产作为投资工具的优势之一，恰恰是你可以自己管理它，而不是依赖别人。

1、少单元的投资不需要找物业管理公司

你们大多数人都知道，我目前的投资是100多个单元的房产，我已经隔离了市场，并一直在努力在这个市场中建立系统，以便为在干草堆中找到针的可能性做好准备，这是一个我可以接受的机会。作为这一过程的一部分，我实际上已经与许多管理机构进行了沟通，并将与我共事的人隔离开来。是的，我确实认为，在较大的项目中，出于许多原因，自我管理不是一个好主意。从收购前的尽职调查和市场特定知识的获取，到重新定位、现场人员的安置、财务报告，再到处置，一个良好的专业物业管理是必不可少的，我绝对不想自己做所有的工作。

然而，尽管如此，我仍然认为，你们大多数人不需要、也不应该把管理用于规模较小的投资组合。首先，你负担不起真正的专业管理，我指的是一个管理着2500多个单位的公司，少于80个单位就没有必要找了。其次，如果你投资正确，你根本不需要他们。我知道，我目前的28个单元的投资组合绝对不需要外包物业管理。

2、考虑实际情况

有了这些，我们就找到了问题的关键，你应该拥有什么样的房产，在哪里购买这类房产，你应该如何管理它，这样你就不会因为过程太困难或太耗时而被迫进行外包管理。

3、你应该拥有什么样的投资房产

这是个意味深长的问题，我在一篇名为《新手要注意：为什么你不应该花3万美元买房子》的文章中分享了我的一些观点，现在，让我来总结一下。虽然大多数人认为管理是有形资产，但事实并非如此，让管理变得简单或困难的是人，是租户。如果你吸引的租户类型比较容易管理，那么管理起来并不难，也不需要花很多时间，相反也是正确的。你需要明白你不能选择什么样的租户，你也要知道你的房产会吸引什么样的租户，这样一来，您就可以轻松地管理租户，这是您物业的首要功能！你想怎么推断就怎么推断，如果我再详细一点，这本书就会变成一本电子书。

4、选择合适的位置www.meifang8.com

这里要提到几件事，首先，无论是4套公寓还是150套公寓，基本公式都是一样的，那就是C类建筑要在B类区域内。除此之外，为了成功地进行自我管理，你必须在最多半小时的车程内拥有自己的房产，否则你就不会经常去看你的房产。我的投资组合目前包括28个单元，我拥有最远的房产是一个6层的综合体，40分钟车程，这是一种谨慎的自我管理。现在我们来看看如何自我管理，需要保持头脑清醒，正如我在论坛和其他地方多次提到的，我一个月的时间承诺通常是5-7个小时，这是偏多的。当然，我的时间投入在新收购之后和重新定位过程中会更多，但是，相对于一个稳定的投资组合，我的时间承诺确实是每月不超过7个小时。

5、每个月5个小时的管理

我将通过简单地向你描述本月与物业管理有关的情况来解决这个问题。我目前有一个空缺公寓，这个公寓正好在我去年2月买的10套公寓里，我在《我如何用1.5%的首付买了10套公寓——一个案例研究》中写过。在我买房的头六个月里，我交出了相当一部分房子，但只有少数几套得到了轻微的清理，足够租出去了。这种重新定位是快速变化的，而且需要大量的现金，我只是不想在那个时候花更多的钱，而不是必要的钱。

有一个没有引起太多注意的公寓最近空出来了。该公寓需要进行油漆粉刷，整理地板、照明、门把手等工作，这里的电器比较旧，但性能良好，我是这样做的，我的杂工在我的办公室(这是我的家)停了下来，拿起旋转锁，以及现有的锁的钥匙，然后，他去了公寓，开始更换门锁，接着，他把所有旧地板都拆了。当他这样做的时候，我已经联系了我的地板部的工作人员，请他和我的杂工协调一个时间去公寓测量。到目前为止，我在这个过程中的时间承诺不超过5分钟的电话，和25分钟的车程，并执行与租户的罢工，顺便说一句，这栋楼离我家只有10分钟的车程。

地板安装工人与我的杂工进行协调，第二天的某个时候来测量，他真的不需要任何人进入，因为门上有一个锁盒，但我希望我的杂工在那里，以确保每个人都清楚的时间线，经销商有我使用的所有材料的档案，包括地毯，乙烯基，和过渡带。注意这一点，伙计们，我总是用同样的产品，我从不改变。我不在乎是否有什么东西在打折，而且我可以以2美元/年的价格买到，我有一个包裹看起来不错，材料结实，容易清洗，如果我碰巧需要更换其中一个卧室的地毯，我永远不会想知道我在整个房间里用了什么样的地毯。顺便说一下，价格也是，我不知道你是否喜欢这种生活，但是我有自己的生活和家庭，我没有太多的时间去担心修复问题。

分销商打电话来核实订单，随后他们把账单打到我的账户上，完成，我只用了2分钟的时间。现在，当我的杂工完成油漆和所有其他工作后，安装地板的人会拿起产品并安装它，完成后他们会给我开账单，它们不是最便宜的，但很好，而且我一直会使用它们，我会付钱的。回到我的杂工，他一直在忙着粉刷，与地板类似，我在Sherwin Williams有一个账户，他们的电脑里有我的投资组合，而且，正如你可能猜到的，它总是用相同的油漆。我的勤杂工(我应该称他为我的得力助手)负责挑选他需要的任何油漆材料，商店通过电子邮件给我寄来一张账单，在我准备好核对账目之前，这对我来说一点时间都没有。

最后，我在其他几家商店也有类似的账户，因此有照明、门把手、电器等设备，这些都不需要我在场，至少通常不需要。只有在收购之后的重大重新定位项目中，我才会花时间在这里，每个人都知道我喜欢什么，如果我多花点钱和可靠的人一起工作，那么我的时间就更有价值。

6、总结

到这次移交完成时，我的时间承诺将是1个小时。这是我投资组合的剩余部分，这个月，我有一个漏水的水龙头，一个水槽从筋膜上掉了下来，热水器水箱也坏了，你猜这些花了多长时间？我打几个电话？有时我希望自己能像布兰登·特纳那样爬上屋顶，爬进狭小的空间，知道一旦到了那里该做什么，但是，我的可取之处是我不知道如何做这些事情，所以我花钱请别人来做。

现在，作为自我管理投资组合的一部分，我确实经常路过我的房产。我需要对发生的每件事都非常了解。但是，一个稳定的28个单元公寓，甚至50个单元公寓，每月管理不应该超过10小时，这不应该是一个极其情绪化的过程，除非它是一个购买错误的建筑物，或你就是想试图做每件事，像我们所知道的一些人叫布兰登·特纳。

事情是这样的，系统是管理的关键，当你有一个系统时，自我管理很快就会变得非常简单，在我的理解中，我是很有系统的人，因此根据定义，我不会亲自去做一些事情。这意味着，我只能购买某种资产，而这些资产本身就属于这种“被动的”自我管理。

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