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房贷利息爆涨，现在还是买房的好时机吗？

发布时间：2023/01/31　文章来源：

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导读：在过去的几个月内，美国30年期国债收益率继续走高，房屋贷款利息爆涨对于买家究竟有什么影响？跟利息涨幅不相干的是，现在南加州，佛州，纽

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在过去的几个月内，美国30年期国债收益率继续走高，房屋贷款利息爆涨对于买家究竟有什么影响？
跟利息涨幅不相干的是，现在南加州，佛州，纽约乃至宾州的房市依然是卖方市场，库存不够，买家众多，求大于供，一房难求，利息的增长可能会导致一小部分收入紧张买家调整预算，暂缓脚步保持观望的态度，反而给了其他买家的一个可乘之机。
那么现在是否还是买房的好时机？
以两种情况来假设。
假设利息以后只会往上涨，不会再降，那现在就是利息的最低点，以后只会更高不会更低。
假设利息会再往下降。在此刻高利息时买到房的屋主，可以在利息下降时做一个Refinance重新贷款降利息降低，还是不亏。但是好房错过可能就再难遇到了，或者房价再涨，更难入手。那么对房屋买家来说，如何在贷款方面节省买房成本？
首先我们要知道，是什么决定了每个人的贷款利率。
影响贷款利率的因素很多，主要分为收入、信用、资产和房屋类型几大类。
1. 收入与工作：W-2，并在同间公司工作连续2年以上。
2. 信用分数：信用分数这一点就不老生常谈了，在美国无论贷款还是Lease车辆，好的应用分数是拿到地利率的关键，所以大家在美国一定要时刻关注自己的信用分数的情况！
市面上的免费信用分数查询网站，或者各大信用卡和银行提供的免费FICO分数，都不是房贷公司真正使用的版本，所以不要看到自己FICO分数是750就放松警惕，因为实际贷款中采用的分数可能会低不少。
3. 其他资产：如现金存款、其他房产等。
4. 负债：如其它贷款或信用卡债等。
5. 贷款年数：年数越低利率越好。
6. 固定或浮动利率：通常浮动利率好过固定利率，固定利率贷款的风险在银行。
7. 自住、投资或商用房：自住利率好过投资或商用房。
8. 新买房或重新贷款(Refinance)：新买房利率好过重新贷款。
9. 房屋类型：通常独立房的利率会比Town house与Condo较低。
10. 头期款（首付）比例：头期款高会获得更好的利率。
11. 有无买点数费用：买点数也能降低利率。房贷点数是用来降低贷款利率的手续费用，可以算作是贷款方提前向你收取的利息。一个贷款点数的价格通常为贷款金额的1%，且一个点数大约能降低0.25%的利率。
举个例子，如果你需要的贷款金额是$60万，购买一个点数的价格就会是$6,000元。如果当天的房贷利率为5%，点数能把它降低至4.75%。
美国贷款购房如何获得最低的贷款利率？
当您考虑申请房屋贷款时，最常见的两个渠道莫过于直接通过银行（包括去银行网点）和委托贷款经纪（mortgage broker）。
银行和贷款经纪是两种不同的贷款渠道，银行代表了零售（retail lending），贷款经纪代表批发（wholesale lending）。这个本质上的区别决定了零售银行比大多数批发渠道的贷款银行的知名度更大，但这并不代表零售银行做的更好，以2020年的贷款报告显示，2020年的所有银行房屋贷款额度的排名里，前三名都是wholesale lending批发银行，前十名里有6位是wholesale lending批发银行。

但不管走哪个渠道，房屋贷款最后都是有两房房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）来买单的，房屋贷款的消费者都是受到美国法律的严密保护。在大方向上，每个银行都遵守两房制定的规则guideline。但是在一些小细节和具体操作上，每个银行会有自己的overlay和特殊政策，导致了每个银行会有一些不同的要求，例如很多银行不接受F1/OPT或者工卡的贷款，一定要有绿卡身份，而有些贷款经纪能联系到接受F1/OPT或者工卡的贷款的银行。
美国大约有50%的房屋贷款申请是通过贷款经纪这个渠道，并且这个数量一直呈现上涨趋势。
小心低利率藏高陷阱
但是根据我们实地走访转办美国房贷的代理中介发现，许多不专业的贷款经纪打着低利率的名号吸引海外投资人跳坑。声称只要能支付部分定金（down payment），并且有良好的信誉就能享有5%的低利率。
当然，房屋抵押重贷，商业贷款，个人贷款也是一样，低利率是所有投资人都梦寐以求的。
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乍听之下是无限美好，那么陷阱在哪里？
首先，必须先了解什么是房贷预审(Mortgage Pre-Approve)？房贷预审顾名思义也就是银行在正式贷款给你之前，必须先审核申请人的资格，提前做好评估之后让你知道你的贷款额度有多少。
而那些超低利率的方案通常是黑心贷款经纪未经过银行预审通过的。这存在着一个很大的风险！！！！
最糟的情况是，申请人在支付了定金之后，回头跟银行正式申请贷款时往往会因遭银行拒绝而丧失了大笔买房定金。
这种做法在程序上可以说是一种本末倒置的做法。怎么说呢?
买家在银行还没预审通过前，就先行支付定金给卖家，等到正式申请房贷时才发现银行审核不通过，而为了省下利息的买房投资人就这么成了冤大头而失去定金。这是一种贪快、求心安的途径，却没有保障的，充满风险的财务计划。
一个合格的贷款经纪是怎样的？

好的贷款经纪总是把客户利益放在首位，所以当为顾客选择合适的贷款机构时，会按照客人的综合情况考虑去选择。

贷款经纪人的立场是以顺利放款为宗旨，主要工作就是为申请者选择最适合的贷款方案帮助申请者达到预期的贷款目的，例如准时顺利的完成买房交易(close the deal)或者重贷降低利息。

好的贷款经纪会提供完善的信贷售后服务，以确保申请者的贷款需求和财务状况得到实时的更新回顾。

申请房屋贷款并不是仅仅把数字和计算结果呈现给贷款机构。有关于贷款结构，法律结构，偿还贷款风险评估等一系列的因素都应该考虑在内。一个好的贷款经纪通常有能力把申请者的贷款申请进行专业的包装，这样也可以增加贷款批准的成功率或者尽量减少贷款条件。

优秀的贷款经纪人可以为申请者节约很多时间，为申请者第一时间提供最优惠的贷款资讯和贷款方案。

一些人平时工作和生活繁忙，没有时间去银行网点走程序提交材料，贷款经纪人工作时间灵活，愿意配合客人的工作时间。

贷款经纪人有足够的资源信息，帮助申请者分析贷款能力，为申请者从众多的贷款机构中，选择最适合他个人情况的贷款产品。

有的时候，需要做不查收入的贷款项目，这些贷款项目的银行不会付佣金给贷款经纪，所以需要自己支付申请成功的费用。在这种情况下，贷款经纪人会在申请贷款初期清楚的告知客户。
而银行从业人员首要工作是完成受雇银行的销售任务，而不是维护申请者的利益。
你能拿到最好的利率吗？为什么其他人的贷款利息会好？
有的人可能觉得自己的亲戚，朋友拿到比自己更好的报价。但是，光从表面上进行比较是没有意义的，影响贷款的利息的因素有很多，申请贷款的时间段，点数，地区，首付比例，房屋类型，贷款金额，信用分数都会直接影响到贷款的利息，利息是由无数因素影响后的综合结果。

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